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Author: 12investpublic   |   Latest post: Mon, 1 Jun 2020, 9:02 PM

 

浅谈马来西亚 REIT,18家你最爱哪一家?

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浅谈马来西亚 REIT,18家你最爱哪一家?

 
现在由于 MCO 导致大家都不能出门的课题,当然理论上Retail REIT(商场啊,Wet Market 之类的)受到的损伤会很大!但是为什么hor,有一家我一直在观察的Retail REIT 永远都不会跌的叻?就算是3月中左右的大抛售他也是跌了一个 20% ++ 而已
 
如果你跟我的想法是一样的话,对,这家公司就是IGBREIT(5227),也就是在 Kuala Lumpur 区域最受欢迎的两大连体婴Shopping Mall – Mid Valley 以及 The Gardens。
 
如果你是 KL 人的话,又或者你去过这两家Mall 的话,你肯定会知道他们的特点是在哪里.. 那就是 – SIBEH 难找PARKING!你有试过在一家Shopping Mall 转了一个小时半都找不到Parking 吗?嗯,我试过!而地点就是在Mid Valley 里面!
 
因此我时常会跟一些投资者开玩笑说:如果你要看一家Retail REIT 是否值得投资的话,就必须要实地考察。那么如何实地考察呢?很简单,就是看看你在里面绕了多长时间才找到Parking(据说公司的单单是收Parking 都收了不少钱了)
 
那么回到正题,IGBREIT 手头上的两个产业 – Mid Valley 以及The Gardens加起来的的话大约有 2.67 Million sq.ft. 的NLA(Net Lettable Area),而在 FY 2019 里面,无论是 Mid Valley 或者 The Gardens 都好,Occupancy Rate(就是说租出去的 %)都是在99% 的,难怪那么多投资者喜欢他们啦…
 
很遗憾的是,在 IGBREIT 里面并没有显示出他们的 Rental Reversion Rate(RRR),不过我找到了2019 他们AGM 的Notes,发现了他们的RRR 在 2018 年高达8%。对于投资Retail REIT 的读者来说,RRR 是我们一定要看的数据之一!这代表着公司在接受新租客的时候对比旧租客是更便宜了还是更贵了,一般上我们都要找更贵的REIT,这代表着这家REIT 的产业每年都会增值,租客愿意给更高的价格来租下
 
而IGB REIT 的 RRR 是8%,他们的合约平均来说是3年的,也就是说每一年会有 1/3 的Tenancy Agreement 会过期,因此这个8% 的增长是每3年来计算的,如果利用国家给的通膨数据来计算的话,是比通膨高的~
 
另外Mid Valley 的人流量比The Gardens 高上四倍,而租金是以租客的销售额来决定的,通常在Central Court 的租客因为销售量比较好,因此租金也会比较贵哦!
 
总结来说,现在 IGB REIT 的 Dividend Yield 还有5.36%,依然是很不错的~不过NTAPS 依然是处于Premium 的价格(比市场平均贵),下面我做了一张简单的图标对比这18家REIT 现在的NTA,Dividend Yield 以及种类.. 
 
那么在看完了我个人喜欢的 REIT 后,你本身最喜欢又是哪一个REIT 呢?欢迎大家留言分享!如果有比较长篇的分析,我们可能会帮你Post 在我们专页上跟大家分享哦!
 
那么,在看完了我个人最喜欢的这家 REIT 后,你最喜欢又是哪一个REIT 呢? 欢迎大家留言分享!如果有比较长篇的分析,我们可能会帮你Post 在我们专页上跟大家分享哦!

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