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Author: 12investpublic   |   Latest post: Fri, 29 May 2020, 11:42 PM

 

我要投资 - 浅谈 SUNREIT(5176)最新进展

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浅谈 SUNREIT(5176)最新进展

 
上次我们谈到 IGBREIT(5227)以及17家其他REITS 的时候,不少读者们都有在看SUNREIT 这家公司,那么今天我们就来看看SUNREIT 现在的状况如何,是否值得投资者们买入吧!
 
到FY 2020 Q2 为止,SUNREIT 目前旗下一共有着17家产业作为他们的Portfolio,而旗下的Portfolio又更细分为Retail,Hotel,Office,Services,Industrial & Others。根据他们的产业价值以及营业额贡献度来说,我们可以说SUNREIT 是属于Retail REIT,或者说 Mixed 的。以下为FY 2019 全年他们不同产业对于公司的贡献度:
 
Retail Segment:61% Portfolio Value,74% 营业额,71% 的NPI*
Hotel Segment:21% Portfolio Value,14%的营业额,16% 的NPI
Office Segment:6% Portfolio Value,6% 的营业额,5% 的NPI
Industrial and Others Segment:1% Portfolio Value,1% 营业额,1% 的NPI
 
*NPI = Net Property Income,就是说从产业生产出的营业额减掉运作的成本得来的收入
 
接下来我们就要分出来,看看每个Segment 旗下有哪些产业,这些产业对于SUNREIT 的贡献度又有多大吧!首先肯定要讨论的就是Retail Segment,在他们Retail Segment 之下一共有着4家产业,分别是Sunway Pyramid Mall,Sunway Carnival Mall,SunCity Ipoh Hypermarket,以及Sunway Putra Mall。
 
其中他们以Sunway Pyramid 占了整体Segment 最大的幅度,从整体Retail Segment 的RM 106.7 Million 里面,Sunway Pyramid 自己就占了RM 81.1 Million(占了76%)。在SUNREIT 整体的营业额贡献度里面,他也是占了营业额最高的产业,占了52.05%!
Sunway Carnival Mall 和 Sunway Putra Mall 则是分别占了 RM 11.9 Million 和 RM 12.6 Million,至于SunCity Ipoh Hypermarket 跟上面提到的三个Premium segment 不同,则是只是占了 RM 1.1 Million 而已~
 
接下来,我们要讨论受到COVID-19 伤到最重的segment – 酒店的segment。SUNREIT 旗下一共有6家Hotel,分别是Sunway Resort Hotel & Spa,Sunway Pyramid Hotel,Sunway Hotel Seberang Jaya,Sunway Putra Hotel,Sunway Hotel Georgetown,以及Sunway Clio Property。这里在FY 2020 Q2 里面占了最大的是Sunway Resort Hotel & Spa,相比于FY 2019 Q2 增加了超过 100% 的额度!但是要注意的是,FY 2019 Q2 里面他们有进行Refurbishment.. 因此这个增幅并不能反应实际需求的增加~
 
业绩第二好的就是Sunway Clio Property,占了Hotel Segment 里面25.33% 的营业额,至于其他的并不是那么重要,大家可以看看我附上的图表看看里面的分布哦~
 
接下来就到Office Segment 了,其实相比于Retail 以及 Hotel Segment,我更担心的就是Office Segment.. 在讨论了他们全部的产业分布后,这个我会再跟大家讨论!公司的Office Segment 分别有四个不同的产业,分别是Menara Sunway,Sunway Tower,Sunway Putra Tower 以及Wisma Sunway 这四家~
 
整个Office Segment 在FY 2020 Q2 里面占了 6.68% 的营业,整体上来说不是公司核心的业务,不过如同上面讨论到担心Office Segment 的问题,我是觉得Diversify 了出来也不一定是好事..
 
最后,我们看看Industrial 以及 Service Segment,其中就包括了Sunway Medical Centre 以及新加入的 Sunway University & college campus(占了整体营业额的5.52%),以及最后的Sunway REIT Industrial – Shah Alam 1。而上面提到所有的产业,我都为大家提供了一张图,让你看看 NPI 贡献度是多少,以及Margin 有多少~
 
那么现在我们谈谈看SUNREIT 的平均Occupancy Rate,根据Sunway Pyramid 过往的表现,这个产业平均Occupancy Rate在FY 2016 – FY 2019 之间都是在 98% - 99% 之间,只有在 YTD 2020 Q2 下跌到了 97.2%,这次的下跌是因为中间有 “Fit-Out Period”,简单地说就是新的租客需要时间去进行Interior Works 才入住~
 
而Sunway Pyramid 接下来的Lease Expiry 在FY 2020 全年大约有 10.4%,FY 2021 有30.0%,FY 2020有17.3%,以及最后FY 2023有38.6%,这个大家要注意咯!
 
至于我们在IGBREIT 里面分享到的RRR,在Sunway Pyramid 也是预计是positive single digit 的,但是实际上是多少就没有提到啦~
值得一提的是他们的SunCity Ipoh Hypermarket 从FY 2016 – FY2019 都是 100% 的Occupancy Rate,不过他们在过去只是单一租给Giant,接下来在April 2020 就会停止出租,新的Tenant(未知)会在年尾才进来,这一点大家要注意咯!目前SunCity Ipoh 对于公司NPI 只是RM 1.0 Million 而已,影响不会太大~
 
Sunway Clio是非常让人担心的,因为相比于YTD 2019 Q2 的94.70% 来说,YTD FY 2020 Q2 Occupancy Rate 才49.6%,这是因为他们跟一些不perform 的客户终止合约,虽然Gross Rent Per Sq.Ft. 提高了,但是整体NLA 还是有很多空缺,并且RRR 是负数的!
Hotel 业务则是在 68% ~ 83% 之间不等,一般上Hotel 在 80% 的Occupancy Rate 基本上是稳稳赚钱的,但是SUNREIT 旗下的Hotel 都没有问题,就连Occupancy Rate 最低的Sunway Hotel Seberang Jaya 依然为公司提供正数的NPI!
 
至于Office Segment 的话,Sunway Tower 本身只有 30.8% 的Occupancy Rate,而在这之前FY 2016 – FY 2019 则是在19% - 21% 之间徘徊,根据管理层所说,在FY 2020 里面会有46% 的NLA 会renew,不过并没有增加收租量,只是会维持一样的rate 罢了(如果你纳入通货膨胀率的话,就是负成长了)
 
对于Office REIT 我最担心的就是 MCO 过后,会加快Work From Home 的脚步,影响很多Office REIT 以及未来的企业家!Hotel 和Retail 可能短期会受到影响,但是长期需求量依然是很强劲的,只有Sunway Tower,大家真的是要注意啦~
 
不过总结来说,现在SUNREIT 可以买吗?我们在讨论估值的问题之前,先讨论一个更大的问题 – SUNREIT 目前的短期债务!手头上只有 RM 76.12 Million 的他们到底要如何面多高达 RM 3,227 Million 的庞大债务呢?我们再来分析一下他们RM 3,227 Million 的债务里面有些什么:
 
RM 140 Million 的 Commercial Paper
USD 100 Million 的 Revolving Credit(暂时不用还的,算是flexible 的债务)
RM 1,727 Million 的Unrated MTN(这个我们会回来这里讨论)
RM 1,500 Million 的另一个Revolving Credit
 
基本上,Commercial Paper 跟两个Revolving Credit 我不会太担心的,只是MTN 上面他们需要短期还掉,应该要怎么办呢?如果你看他们在 10/04/2020 的报道的话,他们已经宣布了会进行一个 RM 2,000 Million 的另一个Commercial Paper / MTN 举债动作,相信这个可以减轻他们MTN 上面的负担!(在季报里面则是写 up to RM 3,000 Million)
 
信息来源:https://www.theedgemarkets.com/article/sunway-sets-rm2-bil-mediumterm-note-programme
不过,你问我的话,债务其实他们绝对有能力偿还的,利息方面也在 3.85% - 4.03% 之间,如果算利息成本的话一年大约RM 124 Million – RM 130 Million 之间哦~
 
整体来说,我觉得现在的SUNREIT 还是不算太便宜,虽然Dividend Yield 上升到 5.99%,但是未来Hotel / Retail 带来的冲击肯定会减少全年的 DPU,而且公司的债务也有点令我担忧,我还是比较IGBREIT 啦~

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