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Author: 12investpublic   |   Latest post: Fri, 7 Aug 2020, 6:36 PM

 

【 业绩更新 】- IGBREIT(5227)业绩暴跌?其实还好…

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【 业绩更新 】- IGBREIT(5227)业绩暴跌?其实还好… 

 

大家期待已久的  马来西亚 “神 REIT” 之一的 IGBREIT 业绩终于出炉了!不少读者应该很好奇他们在 FY 2020 Q2(就是 MCO 最严重的 4 月份 – 6月份)的业绩到底表现得如何吧?

 

那你从表面上来看,公司的营业额下跌了  54.08%,而净利则是下跌了 74.98%!

 

*对于听过 IGBREIT 但是又不知道他们是做什么生意的  简单来说他们就是通过 Mid Valley Megamall(MVM)以及 The Gardens Mall(TGM)收取租金作为主要收入的~ 当然 Parking 方面的收入也会贡献给公司的..

我们先看看这个季度对比 FY 2019 Q2 的一些核心数据吧:

 

营业额(Revenue)- 54.08%

净产业收入(Net Property Income,NPI)- 62.08%

净利(Net Profit)- 74.98%

 

在 IGBREIT 的营业额里面其实有更细分为 Gross Rental Income(也就是租金,和租金相关的收入,比如说 Revenue Sharing,接下来简称为 GPI)以及 Revenue from Contact with customers(接下来简称为 RFCC)

而在 RFCC 里面包含的有 Service Charge,停车场 Parking 收入,以及Recoverable Utilities* 为主~

*这里的 Recoverable Utilities 的意思是会由租客偿还的水电费等等。

 

那其实这次下跌 主要是 GPI 从 FY 2019 Q2 的 RM 96.86 Million 下跌到了 RM 34.54 Million,IGBREIT 其实早期在 FY 2020 Q1 已经说了他们会提供 “Rental Support” 给部分的租客,也就是说这期间是有一些租客是免租金的!

 

况且我们上面提到 GPI 包括 Revenue Sharing 当里面的租客销售下跌时,公司的收入也会减少.. 不过根据 FY 2019 财报里面提到,Revenue Sharing 大约占了 GPI 的 10% 而已,主要还是租金方面的影响最大~

 

其次就是公司的 Parking 收入,相信去过 Mid Valley 的人都有过找 parking 找到 dulan 的经历(我的最长记录是 1 个小时半 )而他们 Parking 收入其实占了整体业务 8% ~ 10% 的收入,在 MCO / CMCO 期间人流量大幅度减少,也会导致他们这方面的收入降低..

 

那么 NPI 来说的话,对比 FY 2019 Q2 下降了 62.08% 这主要是公司的营业额减少导致的,事实上他们的 OPEX(营运成本)也下降了 32.49%,下降幅度最大的就是 Utilities Expenses(水电费等等)都少人去了,这方面的花费当然也会减少啦~

 

那 NPI 跟 Net Profit 差别在哪里呢?Net Profit 的话则会包括其他没有直接涉及产业运作的费用,比如说 Manager Fee(REIT 管理的费用),Trustees’ Fee,以及 Finance Costs 等等。

 

而 IGBREIT 奖励 Manager 的结构里面包括了 1.0% Base Fee on NAV(Net Asset Value),以及 5.0% Performance Based on NPI 的  那在这个期间公司的 NAV 并没有多少改变,不过由于 NPI 下跌,Manager Fee Performance Based 方面的也会减少!

 

因此,他们这个季度的费用从 RM 8.80 Million 下调到了 RM 5.74 Million 

我个人是蛮喜欢这样做的,因为公司要 NPI 提高他们的收入才会提高  而且也不是给 Cash 他们,而是通过给予 Unit 作为奖励,这样的话 Manager 跟股东才会站在同一阵线!

 

总的来说,公司的净利从 RM 77.93 Million 下降到了 RM 19.50 Million 看起来是很吓人但是其实在这样的环境下公司可以保持盈利以及有经营现金流入口袋已经是很不错了!

 

而 Distributable Income(REIT 派发股息并不是从净利算,而是从 Distributable Income 计算的)虽然只有 RM 23.98 Million  但是管理层秉持着 90% Dividend Payout Ratio 的原则,在这个季度将会派发 0.62 Cents 一股的股息,其中 0.59 Cents 是 Taxable(WHT),而 0.03 Cents 则是不能被 Tax 的,总的来说净 Dividend 应该是在 0.561 Cents 一股左右吧!

 

- 完 -

 

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Labels: IGBREIT

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