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阿弟说投资

Author: Adi_Investor   |   Latest post: Fri, 22 Mar 2019, 5:18 PM

 

房產投資的秘密

Author:   |    Publish date:


房產投資不能致富,能致富是有秘密,如果你不能理解其中秘密和相關風險,貿然投資房產,最後都會後悔不已。

 

房產投資可以讓人發達致富嗎?

 

如果你循規蹈矩,你就不能依靠房地產致富。

 

打個比方,一間商店總值100萬,你付了20%的首期,之後你需要支付剩下的80萬欠款,不過還需要加上利息。

 

如果你觀察房地產的租金回報率,除極少數外,扣除管理成本,大多都低於銀行利率,雖然銀行開始會以較低的利率吸引你購買房產,可利率總會上調的。

 

因為租金幾乎都用於還利息,你剩下的是什麼?

 

剩下的只是房價的上漲,不過這種上漲只是可看不可吃,除非你能在買入房產前五年賣出,如此就有獲利的機會,否則時間成本就會侵蝕你的收益。

 

而房價的上漲平均而言,都低於GDP增長,所以並不驚喜。

 

假若你循規蹈矩投資房產,那還不如投資房地產信託(REITs)算了!

 

房地產信託的股息就是租金,你可獲取租金又不耗時管理,也不需要擔心租戶問題,最重要一點,你可以隨時套現,比較起投資真實房產更來的容易和便宜。

 

因此,循規蹈矩的房產投資只是讓你為銀行打工,成為房奴罷了!投資房地產信託反而更好。

 

若要靠投資真實房產致富,你就需要運用債務槓桿。比如你以10%首付買下一間房產,本來正常情況下,你已經將房產抵押給銀行,可在銀行寬鬆的貨幣政策下,你可以將這房產再抵押以購買另一間,如此循環將你所擁有的房產數量放大。

 

假定你將這槓桿放大5倍,每一間房產都是100萬,如此你只是以10萬元買下100萬的房產,再放大5倍至500萬,你的槓桿就是10:500,比例是50倍。當然,也有人可以更瘋狂,將槓桿比例放的更大。

 

之前提過,你的租金大多情況只能支付利息,房產價格增長正常下比不上GDP,那麼即使槓桿放大,結果還不是一樣嗎?甚至還可能加重負擔?

 

你們想一想,如果銀行的貨幣政策真能如此寬鬆讓你的房產抵押再抵押,那麼這表示銀行正向市場投入大量鈔票,再大量信用下,房價還能不上漲嗎?

 

我先假定房價每年上漲15%,你也每年購買一間,這樣下去的話,計算如下:

 

第一年投入10萬購買100萬的房產;

 

第二年將增值15%的房產抵押購買同值115萬的房產;

 

第三年將增值15%的房產抵押購買同值132萬的房產;

 

第四年將增值15%的房產抵押購買同值152萬的房產;

 

第五年將增值15%的房產抵押購買同值174萬的房產;

 

 

5年總結下來,你以10萬的原始資本,總共購買了674萬的房產。

 

如果運用得當,租金也會水漲船高,這套遊戲的關鍵在於,你的租金必須可以應付銀行利息,不然這龐氏騙局就垮了!

 

可是,這場上漲是因為銀行擴大信用所致,信用遲早一天會回收的,經濟的衰退、利息的增加、租金的不確定性,都是潛在的風險。

 

如果在早期,因為利率處於高點,每次利率的循環調整,都是一浪比一浪低,關鍵在於你需要熬過每段波浪的利率高點。

 

所以,投資房產的時機不是低利率的時候,而是反其道而行的高利率之時。因為高利率之時房價通常也很低,因為價格低,上漲幅度也更大。

 

只要你能熬過每段利率波浪,剩下的就是經濟衰退所引起的租金的不確定性。

 

因為每次利率的循環調整都是一浪比一浪低,所以通膨率會推高租金,這點幾乎可以確定。唯一的不確定是租戶會否受經濟衰退影響而減少,導致房產租不出去?

 

只要租金不確定性也解決,那這種房產的債務槓桿就能繼續下去。

 

可這種情況真永不會結束嗎?

 

會!

 

因為總有一天,利率會低無可低,當利率低無可低的時候,之前帶給你的好處就走到盡頭了,情況還會出現逆轉,利率走入長期上漲通道,終結了過去房地產的繁榮。

 

對於較早期投資房地產者,因為房價已經漲了好幾倍,銀行貸款也還得差不多甚至已還清,所以這利率逆轉對其傷害有限。

 

可對於在較晚期才進場炒房者,就致命了!

 

 

 

一個關於房產投資的誤區

 

對於房地產,幾乎多數的人都有一個誤區,就是認為房價長期總是上漲,上漲的理由很多,最主要的還是土地不會增加。

 

土地不會增加並不足以成為房價會上漲的理由,因為土地只是房屋構成的一部份,其他方面像木、泥、磚等卻會折舊的。何況房屋可以向上發展,大量減少對土地的消耗。

 

在正常情況下,房價其實並不怎麼會上漲,甚至還可能出現緩慢下跌的長期趨勢。

 

可為何我們現在對房價的認識卻完全相反呢?

 

這是因為自1971年以來,世界貨幣體系從黃金改為美元結算才造成的。金本位時代,房價會很穩定,不大會上漲,炒房者也無多少利潤可圖。可在美元本位時代,因為紙幣可以大量增發,造成通貨膨脹,房價也因此受通膨影響而上漲,正確來說,房價沒有上漲,而是紙幣貶值了!

 

我們對房產的印象,其實都是這40年來美元本位造成所致,可這美元本位真不會結束嗎?

 

歷史已經給我們答案了!

 

歷史上,政府一旦拋棄了誠實的貨幣金銀,轉去使用獨裁的信用紙幣,最後這些信用紙幣都會毀於通膨,無一例外。

(注:本文作者不鼓勵投資房產)

 

 

 

有興趣了解《阿弟投資系列》的:


股票財務的《股票真智慧》圖表面的《圖表趨勢秘密》


經濟面的《經濟週期投資》分析法,


可瀏覽詳細內容介紹

 

 

 

 

 

 

這群組只是提供我投資策略和新聞分享,以及投資意見,唯不提供TIPs和短期炒作。

本人是由上到下來投資,故不會時常特別分析個別股票,通常是指出投資大趨勢方向居多,而大趨勢不會短期改變,故我不會出現頻繁轉變立場的論調(除短期技術分析除外)

如果有謾罵文化,對異見冷嘲熱諷的人,請勿加入!

(偶爾會貼一些佛法和政治的文章)

 

 

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Vc Looi 是咯给 10% 借 90% 然后抵押给另一间银行,再借 100%。 你当银行是露露 ?
19/02/2019 2:05 PM
VenFx 太厉害了 !
19/02/2019 2:06 PM
tokohM 心好慌,请问谁能反驳他吗?
19/02/2019 2:26 PM
Daryl Ng 任何事都有兩面,只看負面的,自然感覺風險啊,不懂的人看了,理所當然的感到特別不安,投資總有風險,好比做生意,可以有成功也有失敗,因素很多!而不能因為失敗就判斷不能不能!不能的到底是本身的問題?還是那件事的。
總結,沒有絕對的好壞,各有所优缺之處
20/02/2019 9:40 AM


 

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