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Author: Tan KW   |   Latest post: Sat, 23 Feb 2019, 05:15 PM

 

[转贴] 反中资情绪 房市情何以堪?

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随着中国经济起飞,新一代中国人拥有很強的购买力,更喜欢在国外置业。

我国四季如夏,且距离中国一些城市仅3至5小时飞行时间,且中华文化保存到位,种种有利因素,也吸引了不少中国买家。

然而,今年5月全国大选后敦马哈迪医生再次出任我国首相,接着他取消了数项中资发展项目,8月27日又忽然宣布禁止外国人购买柔佛新山碧桂园森林城市公寓单位。

有不少人认为,这是瞄准中国人。到底这些“反中资”的举措,将如何影响我国产业市场?

碧桂园“森林城市”各类星级酒店林立。

反中资言论  投资者忐忑

中国经济起飞,激励了一批强而有实力的产业投资者。

大马政治和经济稳定,与中国距离适中,又有文化相近的华人社群,自然就成了中资投资者的目标。

然而早前首相敦马哈迪医生一些“反中资”的言论,无论最后是否会执行,始终打击了投资者的信心。专家认为,要恢复他们的信心有很长的路要走。

大马长年如夏、从中国一些城市飞往新山只需3至5小时,绿化的居住环境、华裔通晓三语,把中华文化保存到位……种种有利因素,让中国人更有亲切感,愿意在这置业投资。

《金融时报》引述中国的海外产业广告网站——居外网,2017年,中国人到大马的产业投资额大涨2倍,达23亿美元(约96亿令吉)。

而且大马也是该网站内,中国人询问度排名第四的海外产业投资国家。

近年,发展商热烈追捧面积比新加坡大3倍的柔佛州依斯干达经济特区,企图打造为“另一个深圳”,新山成了中国投资者的“热点区”,还吸引大批来自中国大江南北的购楼团。尤其是由碧桂园打造的免税岛“森林城市”项目。

首相敦马哈迪医生

给了中资坏印象

然而,首相敦马哈迪医生8月27日忽然宣布,禁止外国人购买柔佛新山碧桂园“森林城市”公寓单位,还强调,政府绝对不会发放永久居留签证给外国人,到大马买屋子和居住。

不过,碧桂园过后指出,与大马政府核实后,当局从未表示禁止向外国人销售“森林城市”项目。

然而,9月1日,马哈迪又提醒,若我国敞开大门让300万名中国人来马并购买土地,土著再无立足之地,甚至被迫从城市迁移至郊外或森林边界。

马哈迪再次上任我国首相以来,取消了多项与中资相关项目,包括搁置东海岸铁路计划,及苏里亚战略能源私人有限公司(SSER)执行的两项石油与天然气计划。

大马产业推广促进会副会长潘荣德硕士接受《南洋商报》访问时说,尽管马哈迪只是说了禁止向外国人销售“森林城市”项目,但对于周边的影响一发不可收拾。

马哈迪的言论,加上政府取消投资等措施,都给了中资不好的印象,将冲击大马吸引外资尤其是中国人来马的产业投资。

潘荣德:首相的言论会让潜在投资者产生错觉。

恐冲击“第二家园”

马哈迪“反中资”的政策,还可能会冲击我的第二家园计划(MM2H)。

潘荣德指出,根据统计,截至去年8月,大马第二家园成功申请总人数是3万5821人。其中,以中国人的申请成功人数最高,达9902人。

“但马哈迪的言论一出,从今年9月到12月,短短3个月内,外资产业投资者就已经放慢投资脚步。”

潘荣德:首相一言重若千金
潜在购屋者观望

目前是消息发达的年代,一句话瞬间就可以通过网络等传到中国。甚至意思还可能会被曲解。

潘荣德认为,马哈迪指的是“要取得公民权不容易”,并不是真的不欢迎中国人来买房。但冲击还是抵不过一国之首的一句话。

“很多人对马哈迪的言论感到纳闷和懊恼,尤其马中建交至今有44年历史。这些都需要澄清,所以潜在购屋者现在都采取观望态度。”

“他们有一朝被蛇咬,十年怕井绳的恐惧。这些伤害是难以磨灭的,若要恢复他们对我们的信心,还有一段很长的路要走。”

他还说,外国人普遍认为,大选后,大马的政策变得不明朗,有政治不稳定的看法。

而且,被他归纳为外资的香港、澳门、台湾和新加坡等购屋者,也会感同身受。

来马置业多为海外华人

潘荣德解释,来马购屋的外资主要是中国、香港、澳门、台湾和新加坡等华人。

询及若不吸引华人,难道我国就没有其他外国人来购屋吗?潘荣德解释:“这是文化不同。‘华人’有到海外到处投资的概念,西方人很少这样。中东人的文化也不一样。”

而且他说,“买房养老”也是华人根深蒂固的概念,华人就是爱买房。

再者,大马的华人文化和教育都是区域内最好,尤其是华文教育,有百多年的历史,从小学、中学到大专院校,被誉为是中国及台湾地区以外全球华裔社会保存得最好的华教系统。

他说,因为大马的华人文化,还有中文报,也是吸引中国买家的原因。

另外,印度虽然经济起飞,但是到海外投资能力还没有追赶上,而且有文化差异。

殃及其他行业

目前令吉相对弱势,是吸引外国人来买投资产业最好的时候。然而,马哈迪“反中资”言论,反而导致很多准备来马的商业考察团取消,即使是已订购的房子,也有些也被取消。

潘荣德说,无论马哈迪口中的“禁止”到最后是否会执行,其言论始终打击外资信心。

他说,除了影响中国人来买房,也冲击到中国的外来直接投资。

旨在遏制炒房

“他们除了来买房,也会来这里看看有什么商机,包括进出口贸易、制造、转移高科技、餐饮和教育和农户产品等。”

他说,但此番言论一出,就会让潜在投资者产生错觉,不只是买房,还会以为不欢迎外国人到大马投资。

“其实我国政府分得很清楚,由于这里房价已经很高,所以不想外国人到这里炒房,但是他(马哈迪)不知道,他说了这番话,会影响其他行业。”

而且潘荣德认为,中国人来这里投资,买房无可厚非。来投资,最后还是需要地方住,也要进行各种娱乐和消费。

重拾投资者信心
政府须谨言慎行

潘荣德认为,政府在言论方面要小心谨慎,尤其一些部长经验尚浅,很多时候说出来的话被媒体直接转述,最后大做文章。

因此,他建议,新的一年应好好规划,毕竟在打击投资者的信心后,要扭转情况很难。

“早期我国鼓励外资的形象让外国人非常认可,但新政府上任后,高国债等负面消息接踵而来,虽然想要更透明,但我认为这将冲击外国人对我们的信心。”

要重新修补外国人的信心,需时很久。

另外,潘荣德说,他感觉新政府现在对中国投资者有收紧的走势,而且他们会有“怕跟本地人竞争”心态,来对待这些外国投资者。

他认为,政府施政应换个角度,与其是担心外国人是来这里与本地人竞争,不如反过来看,中国人来马投资可使技术转移,利多于弊,而不要钻牛角尖。

“市场竞争大,外资可来大马也可不来,改去别的国家。”

买家转向他国

他还说,目前泰国和越南吸引了更多中国买家,甚至超越我国。当大马发表不欢迎中资言论,买家已经转向了其他国家。

他补充,目前在本地进行商业活动也不容易,尤其进出口领域挑战,原棕油价格大跌,其实并没有什么本钱去筛选谁该来马投资。

等闲难拿出百万
外国人炒房是误解

外国人买房占大马产业市场的总交易量和交易值不多,因此一面倒的以为他们会来炒房,抬高房价,也是错误的想法。

潘荣德解释,事实上,中国人来马投资的比率不高。因为每个州属都有门槛,比如吉隆坡就100万令吉,而100万令吉对许多中国人来说,也是心有余而力不足的事。

有几个可以拿出100万令吉来这里投资?他们不是来炒房,他们是有需要和认同这个国家的文化。

“100万令吉对于中国人来说,也是一种非常大的投资决定。毕竟现在中国经济也不是很好,不是我们想象的闭一只眼就可以来到。

政策足以防止炒房

“他们要买也要考虑很清楚,包括风险和政策。如果不利于他们,不会过来。”

他说,100万令吉约等于160万人民币,不是个随便可以拿来投资的小数目。相同的价位,不如保留在中国其他城市投资,为何要到马投资?

“他们会来到这里投资,是认同该国家。如果他们来肯定这里,某程度上会带动经济,因为他们来购屋或投资,肯定要吃、住、旅游和消费,肯定会带动周边的上下游经济效应。”

他强调,这里的门槛已经足以防止炒房。

本地人无法负担高房价
外国人置产不构成“抢滩”

潘荣德说,“第二家园”自2002年开跑,16年以来,成功申请的才3万人左右,且中国人还不到1万人。”

柔佛除了Medini,外国人的购屋门槛为100万令吉;槟城的分层地契产业为100万令吉,槟岛内的个别地契房屋为200万令吉。

针对碧桂园的城市森林项目,潘荣德说,目前都卖到约100万令吉或以上。

他解释,该区是免税区,约于3年前推介时,第一批楼盘的售价最便宜也差不多是80万至90万令吉。

“试问,当时有多少本地人可以负担80至90万令吉以上的房子?有多少个本地人可以买到100万令吉以上的房子?这如何可以说是与本地人竞争呢?”

他还说,尤其说要保留一些单位给本地人,相当可笑,因为本地人无法负担这么高价的房屋。

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买房何需签证?
“第二家园”条件料调整

潘荣德说,政府对于禁止外资购屋什么的,实际上并没有任何具体措施,目前都只出自马哈迪的口,且所有部门都已否认。

因为只要外国人符合购屋的门槛,政府不阻止外国人来这里买房。

而这其中也没有牵涉到发签证。

潘荣德解释,短期的逗留一般都是用旅游签证来到。长期居住,比如为了养老和小孩教育要来,都是会申请“第二家园”。所以买房为什么要签证呢?

“第二家园”的条件目前都还没有调整。不过相信,未来的相关条件会提高,因为越来越多人申请。而且管理部门将从旅游部转换到内政部,将会更加严谨。

潘荣德指出,财政预算案也宣布上调产业盈利税(RPGT)和印花税,外国人的购屋成本更高,会对我国有“政策越来越严谨”的看法。

碧桂园的金海湾项目。

柔甲前景不妙

潘荣德指出,随着“城市森林”的销售和发展步伐放慢,也拖累依区的产业项目。

难道中国人集中在碧桂园的城市森林的项目?他说,并不是。

他解释,也有很多中国人到吉隆坡投资,跟城市森林比较也相差不远。吉隆坡更活力和成熟,租金有保障,所以也吸引来投资。”

除了吉隆坡,中国人来马投资,主要地点还包括新山和马六甲。

依区楼盘多难招租客

回到新山的情况,潘荣德指出,外国人到柔佛的产业投资,尤其是依斯干达区打击最严重,而且已去到瓶颈状态。

“该特区从2006年发展到现在,12年过去了,除了Legoland和Educity,其他的发展还有很长的路要走。”

因为该区有0%产业盈利税等优势,一开始吸引许多发展商涌入,惟就业机会少、教育活动也还不够人支撑,楼盘太多,难以招到租客。而“森林城市”受到影响,依区岌岌可危,现在滞销情况更加严重,许多交楼不如预期,都在展延。

“以前买家到森林城市看了,还会想说去依区看看有没有什么漏网之鱼。比如买了一个城市森林单位自己住,另外再到依区买一个单位来投资,现在没这戏了。”

他补充,依区的发展计划迟迟无法交屋,还有外国的购屋者都很担心项目是不是有问题,因为建了5年还建不好。

他担心少了买家,很多工程都放缓,会有搁置项目的风险。因此呼吁政府管制发展商,不让他们随随便便就推出新楼盘,导致滞销情况更严重。

皇京港停工拖累市场

马六甲也是中国人的投资热点之一,但潘荣德指出,由于皇京港停工,整个马六甲的局势也变了。

加上最近旅客下跌,酒店的住客率也下跌,产业投资前景黯淡。

 

http://www.enanyang.my/news/20190106/反中资情绪-br-房市情何以堪/

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