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星洲日報/投資致富‧企業故事

Author: Tan KW   |   Latest post: Tue, 15 Jan 2019, 10:41 AM

 

2019年买房? 不买房?

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说到屋价,今天仍介于偏高水平,回顾2010年,房屋的价格开始上涨,发展商陆续推出新房产计划,产业顾问普遍预测,屋价会继续走高,留在许多父母心中的话,意思多半是这样:“如果你现在不买、2年内屋价将会再涨,你的孩子只能望屋兴叹。”

迈入2019年,大马房地产市场会是怎样一副光景?

屋价会否出现下降的趋势,亦或房市景气即将开始回升?

买家需要再继续观望一段日子再说,又或是在2019年就可作出购买房屋决定?

这一连串的问题,会有哪些答案?如果说答案是两面,那么,应该参考哪一个?的确有些伤脑筋,坦白说,本地年轻人拥屋比例仍有待改善,收入追不上屋价是问题的关键。

说到屋价,今天仍介于偏高水平,回顾2010年,房屋的价格开始上涨,发展商陆续推出新房产计划,产业顾问普遍预测,屋价会继续走高,留在许多父母心中的话,意思多半是这样:“如果你现在不买、2年内屋价将会再涨,你的孩子只能望屋兴叹。”

产业资深顾问张仰荣说:“有些家长会为孩子设法购买第二间房屋,就是协助他们支付10%的首期购屋款。”

在其他国家,一些发展商会安排人订购新推介的房屋,使到房产推介当天出现人龙,制造房屋热卖的假象。

“这种现象在2013至2015年最明显。他们会说,所有房产单位已被订,但是,一个星期后,他们会联络一些有潜力的购屋者,说之前的订屋者,有些的房贷申请不获批等等。”

张仰荣认为,类似的情况会引起购屋者不安,担心买不到房屋,造成房屋需求增长,产业价格也被推高。

在本地产业市场,这种情景不是很明显,但也不能说不存在这种现象。

他指出,许多在5、6年前购买房屋的人,由于生活成本提高、收入却没有相应增加,当中有一些面对摊还房贷艰难的问题。

市场上有些专家预测:2019年的房地产或出现泡沫化,屋价将大跌!不过,业界人士不这样认为,他们说,公司营运成本上升、滞销房产增多,握持产业的代价进一步加重,屋价是不可能调低的。

这样的说词,谁对谁错,任谁也说不准,当然,业内人士也会提供进场建议,就是不要再等房屋降价、只要负担得起,应该做好购买房屋的准备,否则一辈子都无法实现购屋计划。

最近这些日子,陆续有专家预测:2019年大马的房地产将出现泡沫化,产业价格或会调低,因此许多本来想要购买房屋的人士,又觉得还需要再观望一下,说不定在2019年,可以买到比较便宜的房屋,这个可能性大吗?

张仰荣说,坦白讲:难、甚至不大可能!经济或行情不好,银行提供房贷会更加谨慎。除非有心购买房屋者已经预先作了准备。

先问自己,是否已经准备好一笔钱,作为购买房屋的首期款?假设打算购买一间35万令吉的房屋,那么10%的头期、加上买卖合约、贷款合约律师费和印花税,至少要准备5万令吉。

国家银行料在2019年加息

万一房地产崩盘,小市民不但未能受惠,可能还要苦上加苦,国家银行料在2019年加息,到时房屋贷款的利息支付也将增加。

产业市场与股票市场的情况有相似之处,没有人会知道何时是“最低价”,假设已定目标,跟随目标努力,购买房产的计划是有可能实现的。

与此同时,年轻人也要时刻做好购买房屋的准备,多接收买屋资讯,尽量精明理财、然后储存一笔钱,作为买屋的首期付款,尽量不要奇想房屋价格会下跌,假如是这样,恐怕一辈子都买不起屋子。

92%大马人:买好过租

其实,根据2018年杪所作的一项调查显示,92%的大马公民表示,与其租赁一间房地产单位,他们比较偏向于购买,而53%的公民则希望能够在2018年底购买一间房地产单位。

然而,直到2018年的第三季,房地产单位的要价(房地产发展商和私人业主)持续温和下跌2.5%(与前一年同期比较)。从2015年的第一季度开始,要价已经下降了11.81%,因而导致某些地区中的某些主要房地产市场呈现房地产单位过剩的情况。

尽管消费者情绪有所上升,且买家市场中也有着强烈的需求,然而对于大部份的大马人来说,房地产单位还是在负担能力之上。

市场也存在两个相反的现象,经济展望报告指出,本地房产市场似乎有好转迹象,意味沉寂良久的房产市场、正逐渐回温,房贷申请和批准率,也在逐步回升。

可是,全国产业资讯中心的数据显示,2018上半年,滞销房屋与2017年同期比较,上升40%至2万零807间,滞销房产总值达122亿6000万令吉,反映产业市况景气欠佳。

2019年仍是买家市场

根据房产专家预估,大马房市会出现4大趋势:

●上半年度的价格会持续下降,并可能会在2019年底回升。

●将会出现更多机会,同时还有数个正向的趋势。

●2019年将会有更多已确定的潜在性房地产热门地点。

●2019年大马房市仍是买家市场。

随着大马房地产价格经历了3年稳定却下降的趋势后,迈入2019年,房地产业是否能够再次反弹,并让市场竞争者燃起一丝丝希望?

马来西亚PropertyGuru指出,尽管消费者情绪调查有上涨的趋势,再配上2019年预算案当中所宣布的积极政策,然而,在2019年的上半年当中,房地产价格仍然可能继续下滑。

PropertyGuru的市场指数(对于超过250,000个售屋信息的聚合和索引所作出的分析)显示,大马房地产价格将会持续下跌,而这也包括了关键性的房地产地点,如吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城。

尽管期望能够在2018年底以前购买房地产单位的消费者情绪调查分别上升了42%和53%,但是这个下跌趋势却反映了季度和年度的价格趋势。

在2018年的第三季,PropertyGuru的市场指数显示,相较于全国的房地产发展商和个人业主所提出的要价都下滑了2.0%;而与前一年同期数字相比,要价则下滑了2.3%。

尽管大马宏观经济基本面强稳,惟无法负担房地产单位上升、一些领域的供应广泛增加,加上国人资金可见度缺乏,以致2019年的房地产价格,将会与2018年大部份时间一样保持一致。

尽管被抑制的住屋需求仍然很高,且预计将会在2019年持续上涨,但是基于市场受到多个因素抑制,想要拥有一间家的欲望,或许并不会转换成实际的交易和导致价格趋势的上涨。

观望态度:尽管市场较为低迷,但是供应端或许将会更进一步创新高

尽管预算紧缩,且拥有充足的供应,但是大部份的人或许还是会在作出购买房地产单位的决定之前,到处查看约六个月的时间。

其余的或许会采取观望的态度,并希望能够从政府所提供的可负担房屋计划中获利。

PropertyGuru驻外经理谢尔顿表示,“我们预计下滑的趋势将会在上半年度持续,但是这当中还是有市场回升的可能性──2019年第三或第四季之后。

“随着第14届全国大选后的乐观表态逐渐消失,众买家现在正采取一个更为谨慎的态度。”

他也提到,在过去两三年当中,一个稳定且持续的价格下跌并不是一件坏事。他补充道,现阶段的市场情况已经让各发展商和私人业主在品质、设计概念、所有权和价格都更具竞争力。

“这是一个健康的情况。大马人民在购买和租赁将会有更多的选择,而市场的低迷也会让更多的创新想法和概念出现,尤其是在建筑和设计、空间利用、科技等等数方面。

“我们仍然看到许多正面积极的因素,而我们也希望普遍存在的因素,如无法负担和缺少资金的问题都能够被解决。”

他说,“实际上,我们觉得现在是大马公民考虑拥有一间屋子的最好时机。在PropertyGuru,我们非常注重房屋拥有权。举一个非常恰当的例子,PropertyGuru就在近期内推出Own Your Home计划,以让大马公民能够成为房屋拥有人。”

“其中一个主要的因素就是‘房贷预先合格’计划,这是东南亚第一,同时也是唯一的产品,让大马公民能够知晓他们将获得多少的银行贷款,而其准确率高达99.5%。

“这大大地提高了获得房屋贷款的机会,因为大马公民将能够作出更有信心的房地产决定。”

2019年房地产趋势大洞悉

1.上涨的公共交通载客量将提高公交导向发展(TOD)的房地产需求

2019年的预算案提供众多鼓励措施来刺激公共交通工具的载客量,因而也预计将会提高临近于捷运或轻快铁的房地产单位需求。

然而,租赁市场可能将会受到较大的影响。这是因为公共交通工具的使用者大多为年轻人,如打工一族,亦或因收入水平之间的差距和房地产的价格而无法负担购买一间房地产单位的中等收入公民。

与公共交通工具有直接连接的房地产单位将会持续有着更高的需求,而尽管新兴的供应将会有抑制作用,却应该丝毫不会为租赁市场的房地产单位带来影响。

谢尔顿说:“除了地点,其他的因素也将能够影响一间房地产单位在市场的需求,如“是否保养得宜?是一件崭新或老旧的发展项目?它提供甚么生活设施?”

“全部因素都必须被纳入考量。然而,任何事情都会有例外。这也就是为甚么尽管现在的房地产价格都在普遍下滑,但有些人看到价格的上升,而其他人却看到价格下滑超过了基准。

2.更小的房地产单位,更大的生活方式可能性

鉴于无法负担的因素以及市中心和主要城市地区的空间匮乏,发展商依然会继续建筑较小的高层单位──450至840平方呎的单位,并提供具有灵活性的空间布局,以能够迎合不同种类的人口区隔(单身、年轻情侣、2+1家庭、新婚夫妇、中年老人或空巢者等)。这些单位将会提供节省空间的家俱以提高空间的利用。

双钥匙单位可能会受到寓工作于娱乐的人士爱戴。这些较小的单位将会临近于公共交通工具,且拥有更多的生活设施。后者将会是发展商用来吸引买家的卖点之一。

谢尔顿表示:“买家现在正慢慢接受小单位的房地产为都会生活的一分子。我们在2016年的时候就看到了这股趋势。但是同时间,他们也不会牺牲他们的生活方式。因此,生活设施、购物经验以及无缝的交通连接将会是吸引众买家的主要因素,尤其是Y世代和千禧一代的买家们。”

3.具有潜在性的房地产地点

根据PropertyGuru的调查数据显示,在巴生河流域的房地产买家的需求是异常地强烈。这是因为在同区域内的雪兰莪正慢慢出现许多房地产的热门地点,而八打灵再也、沙亚南和梳邦再也则为大众的最爱。

吉隆坡则是购买房地产的下一个优先地点,当中包括孟沙(包括南孟沙)、满家乐和蕉赖。

谢尔顿说:“我们的消费者需求数据是一个非常良好的先行指标,因为它将会显示来临3至6个月的需求何在。

“非常清楚地,尽管面临交通阻塞、密度和其他的问题,大马公民仍然比较偏向居住在城市区域,并距离市中心约10至20公里远。”

就价格等级而言,许多人正在搜寻低于300,000令吉的房地产单位。然而,对于上述所提及的地点,这并不可行。在吉隆坡区域的房地产单位都有着每平方呎约550令吉的平均价格,而雪兰莪则为每平方呎370令吉。

“我们可以看得出来,在理想和现实之间有着不匹配的差距。这就是为甚么我们强烈建议大马公民利用PropertyGuru Mortgage Pre-Qualifier来充实自己。这是因为,他们能够轻易地检查他们实时的贷款资格,以及是否能够负担他们想要的房地产单位。”

4.买家市场,然而高价格仍是大多数人的挑战

尽管2019年的预算案有许多正面的鼓励措施,但是当我们比较房地产单位的极高价格和大多数马来西亚公民的家庭平均收入时,它仍然是房屋拥有权的最大阻碍,再伴随融资可见度的缺乏。

谢尔顿表示,“事实就是,无法负担房屋是一个很难解决的问题。近期推出积极操纵市场力量的措施拉低了房地产的价格,因而导致现有业主的不满。这是因为他们将会潜在地失去多年累积的财产和财富。

“一个较为明智的举动就是参考房屋的平均年资本增值。以长期来说,这样的方式具有可持续性让价格随着时间的推移来保持财富,同时也确保有抱负的业主能够踏上我们的行列。”

 

http://www.sinchew.com.my/node/1828327/2019年买房?-不买房?

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