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星洲日報/投資致富‧企業故事

Author: Tan KW   |   Latest post: Thu, 20 Jun 2019, 9:28 AM

 

减税 降价 低息贷款 ……‧2019年产业买气大反弹?

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焦点策划

 

 

 

与过去两年比较,大马今年的经济成长步伐料继续放缓,世界银行预测,今年和明年,大马的经济成长率分别为4.7%和4.6%。严格来说,大马的住宅产业市场,从2015年开始放缓,成交量和价值皆下跌,未出售房屋数量增加,同时,一些大型发展商的赚幅也下跌。

根据全国产业资讯中心的数据,截至2018年9月,已完工卖不出的房产单位,从2万零304间增至3万零115间,按年增加48.35%,价值增加56.44%,从124亿9000万令吉增至195亿4000万令吉,这些数据不包括服务公寓和Soho,假如把服务公寓和Soho加进去,未出售房产将增至4万零916间,价值273亿8000万令吉。

为克服一些影响房产市场的问题,财政部在2018年11月2日,提呈2019年财政预算案时,推出一些振兴产业市场的措施,特别关注可负担房屋领域,有关措施包括:

●购买价格50万令吉以下房屋,豁免当中30万令吉的买卖合约和贷款合约印花税,至于首次购买价格50万以下的房屋,享有贷款合约免印花税优惠为期2年,直到2020年。

●从2019年起为期6个月的免印花税优惠,是向发展商购买价格在30万至100万令吉的房屋。

●推出P2P众筹融资计划,提供产业买家另一个购屋融资来源,不过,仍有待进一步详情的公布。

●拨出为数15亿令吉的资金,作为兴建可负担房屋的用途,目标买家是B40族群,在该计划下,每年将兴建10万间可负担房屋,并从2019年开始,虽然市场对这宏愿目标存有疑问,不过,在新政府掌权后,或许有望达成这个目标。

●另外,一笔10亿令吉的资金将通过国家银行提供,以协助收入在2300令吉以下的首购屋者,融资购买房屋,他们可以购买价格不超过15万令吉的房屋,利率只是3.5%。

●大马再抵押机构(Cagamas)拨款2500万令吉,提供月入少过5000令吉的首购屋者,作为抵押担保金。

银行雇员首笔10万贷款0%利率

另一方面,最新有一些利好讯息,例如所有银行雇员享有首笔10万令吉贷款、0%利率优惠,并纳入大马商业银行公会、与全国银行雇员职工会达致的集体合约。对于购买首间房屋者,这些措施都是利好讯息,是否能掀起产业市场的购买活动,协助发展商卖完剩下的房产存货?这尚有待市场进一步观察。

政府在提呈2019年财政预算案时,也有一些不利产业市场的措施,例如个人产业投资者,即使购买的房产单位已满5年,脱售该房屋计算后显示有赚利,需被征收5%的产业盈利税,去年之前则不需缴付这个税款;至于公司和外国人,过去售卖满5年的房产,只需缴付5%的产业盈利税,不过,从2019年起,需要缴付的税率提高至10%,只有低价、中价、价格不超过20万令吉可负担房屋的卖主除外。

拥屋活动催谷买气

另一方面,房屋与地方政府部与房地产发展会配合,在今年推行一系列的全国拥屋活动,以提高房屋拥有权、减少发展商的未出售房产存货。

在这项活动期间,房地产发展商会提供未出售房产买主10%的折价优惠,拥屋活动成功与否,在很大程度上有赖于产业所在地点、类型、房屋的价格,以及发展商提供促销配套的吸引力。

我们深信,这些配套将对住宅产业市场带来正面效应,带动发展商的房产销售,特别是可负担房屋的销售量,虽然产业的销售未必显著增长。

此外,购买价格超过100万令吉房屋的买家,超过100万令吉的部份,需支付较高的印花税,从去年之前的3%,提高至4%,政府宣布做为缓冲期,新税率是在2019年7月起开始实施。

与此同时,关注产业市场的人士希望,政府应该推出扶持产业领域的措施,期待政府在今年将公布更多的利好政策,以扶持产业市场进一步成长,特别是在目前市况仍面对严峻挑战的阶段,政府需采取更多具体和有效的措施,克服与产业有关的架构性问题,最好是屋价能降低,以便多数大马人有能力购买,例如拨出更多可供产业发展的土地、控制地价的涨幅、建筑成本和迎合条规成本在掌控的范围内,以增加可负担房屋的供应。

另外,即时提供有关产业发展的数据,让发展商在掌握资讯的情况下采取相关决策,改善释放土著单位的机制,国家房屋政策2.0、国家可负担房屋政策,以及国家社区决策的制定,料提供政府在做出这方面决策一些指引。

巴生河流域今年至少8新商场开张

整体来说,本地零售产业领域料受到业者减少开销、消费者基本面疲弱,旅客减少的影响,购物中心供应过剩,特别是地点、设计欠佳的商场,对租金和出租率造成压力,2019年,零售产业继续面对挑战,与过去3年面对的挑战不相上下,不过,预计出租率和租金保持稳定。

截至2018年12月,巴生河流域(包括吉隆坡、雪兰莪和布城)拥有273间购物中心,结合供应量有7700万平方呎的零售空间,这些购物中心的平均出租率,连续第三年稍微下跌,从2016年的79.9%,跌至2017年的78.3%,以及2018年的78%。

零售空间平均租金 连续3年下跌

与此同时,在2019年,至少有8间新的购物商场开张,总面积接近380万平方呎,这些商场位于巴生河流域多个地区。在巴生河流域,零售空间平均租金连续第三年下跌,从2016年每月每平方呎9令吉21仙,跌至2017年的8令吉85仙,平均租金不包括主导租户,例如超级市场、百货商店、电影院、保龄球场等,这些租户的租金通常比较低。

虽然2018年5月9日之后换了政府,而且在7月至9月有3个月的免消费税假期,但并没有改善零售产业的市况,该领域依然面对如同2017年的挑战,例如营运成本偏高、购物消费量下跌、零售销量降低,以及租户提早解除租约。

与几年前情况一样,许多购物中心业主必须提供租金回扣,或是降低租金,以保留现有租户,一些经营多年的著名购物中心,在2017年面对出租率偏低的问题,需在2018年努力租出较多的零售单位,在2018年开张的新购物中心,面临难达到80%出租率的困境。

此外,巴生河流域购物中心,在2018年的租金稍微下跌,特别是位于市郊的地区,许多新的购物中心提供租金回扣,以及较长的免费租期,吸引有潜能的租户,而不是直接降低租金。

与此同时,好比过去3年开张的购物中心,预期在2019年开张的购物商场,将继续面临开张后,期待多数零售单位能出租的挑战,为吸引租户在其购物中心开设商店,他们需降低租金,或是提供较长的免费出租期。

虽然大马的网络购物成长迅速,消费者依然前往商场消费,特别是在周末,以及在较大型的商场购物。

2019年,巴生河流域购物中心消费者的开销趋势,有赖于大马经济的表现,假如经济表现理想,能让工商业领域受惠,消费者的开销将增加,进而让购物中心受惠。

另一方面,大马零售业集团预测,2019年零售销量成长率4.5%,今年消费者开销高度依赖经济表现,以及生活成本,大马政府预期,国家经济由私人领域的消费推动,预料只是适度成长。

新旧办公大楼 竞争吸引租客

吉隆坡的量身订造办公空间供应量,截至2018年第三季增至9570万平方呎,这是根据最新的官方数据报告,一旦完工,还有另外1230万平方呎的新增供应将加入市场。吉隆坡市中心的量身订造办公空间,取得80.5%的出租率,位于市中心以外地区的出租率稍低,不过,也有70.4%,整体来说,吉隆坡量身订造办公空间的出租率跌至78.3%,比2017首半年的81.4%较低。

布城出租率只有42.7%

政府办公中心布城的出租率更低,只有42.7%,雪兰莪的出租率稍跌至72.5%,最近一些完工的大厦,在出租条款较具吸引力的情况下,出租率获得改善,办公空间供应量庞大,主要是市场预期空置率将上升,可能对未来租金造成压力,因此,新增产业大厦相应增加。

在目前产业市况偏软的阶段,没有迹象显示,对办公空间有任何新的需求来源,一些发展商可能展延他们的计划,对该领域提供一些喘息空间,整体来说,吉隆坡办公空间平均租金保持稳定,一些位于好地点的投资等级大厦,普遍取得较高租金,较老旧的大厦,就是还未翻新的办公楼,租金要价比较低,以保留现有租户,同时吸引新的租客。

这段期间,办公大厦租赁活动放缓,租户主要来自石油与天然气公司,以及共同工作空间、共享办公空间的营运者,在巴生河流域设立共同工作空间、共享办公空间的公司,主要有:Common Ground、Worq、Colony、The Co、White Space,以及最新的WeWork,后者是目前最新、最大的共同工作空间营运者,计划2019年初在贵都广场(Equatorial Plaza)开设第一个办公空间,拥有1900间工作桌子。

另外,预计接下来两年经济成长放缓,同时,办公空间供应充裕,预期商业大厦加入供应市场后,对原本供应充裕的办公楼市场造成严峻挑战,新的办公大厦将在明年完工,除非业主自用,否则需要提供较具吸引力的租赁配套,以吸引租客。

当出租率上升,大厦业主可能感受降低租金压力,以便与其他业主竞争,保留目前准备更新租约的租户,至今,租金保持稳定,当出租率下跌,租金也可能走低。另外,兴建中的捷运二线、轻快铁延长线完工,将使到市中心以外地区的办公楼较有吸引力,促使租户转向质量较佳的新办公大楼。

尽管新办公大厦展望仍是严峻挑战,不过,预测租金和出租水平不会显著下跌。

工业产业保持成长

在各领域产业,工业产业是目前表现较佳的领域,不像住宅产业,面对滞销问题,拥有大量卖不完的房产,办公单位的情况也相当接近,此外,零售单位同样存在供应过剩的问题。

不过,根据全国产业资讯中心的数据,截至2018首半年,工业产业的交易量与价值皆有成长,雪兰莪的表现令人刮目相看,虽然未出售工业产业滞销单位增加,不过,数据并不像住宅产业般惊人,价格表现参差,基本保持稳定状态。

作者 : 郑碧娥 
文章来源 : 星洲日报 2019-05-20
 
https://www.sinchew.com.my/content/content_2056416.html
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