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星洲日報/投資致富‧企業故事

Author: Tan KW   |   Latest post: Wed, 20 Nov 2019, 1:33 PM

 

房市少新招‧务实向前行

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焦点策划

 

 

人民以平常心期待及看待2020年财政预算案。坦白说,对於不同领域措施的实行,普遍不抱有太乐观希望,预算案公佈後,显示利好措施并不多,特别是与房产领域有关的一些措施,惟一的期望只能说,一些稍微利民的措施在来年能有所改进,以便人民受惠的层面可以较为广泛。

调整盈利税基准年

针对2020年财政预算案,大马产业经纪协会(MIEA)指出,在预算案提呈之前,政府欢迎各方提供意见,协助2020年预算案的草拟,代表全国超过6000名经纪的大马产业经纪协会提呈有关方面愿望清单,最多的呼求是:放宽现有借贷指南、降低外国投资者的购屋门槛、减少滞销产业单位及重新调整产业盈利税(RPGT)等措施。

该协会认为,关于产业盈利税的征收,从2020年1月1日起售卖满5年、第六年以上房屋的措施,产业价以2013年1月1日起为基准,比2019年财政预算案建议,从2019年1月1日起实施,并以2000年价格为基准较为理想。至少依赖脱售产业,进行财务规划的真正投资者,他们必须缴交的产业盈利税稍微少一些。

“虽然我们希望购买产业第六年起脱售,不应该被征收产业盈利税的诉求没有被采纳,不过调整基准年的计算是正面进展,期待二手市场可以获得带动,交易可以逐渐活跃。”

先租后买顶限调高

大马拥有房屋的便利性,也透过一些房屋融资新措施获得改善,主要是提供给首次购屋者,在国家银行提供的可负担房屋资金,购买可负担房屋的准则从之前购买15万令吉,增至30万令吉房屋,这项制度下的贷款利率为3.5%,分期付款可以长达40年。

该协会补充:“过去的事实告诉我们,降低利率之后,市场对产业的需求将改善,融资成本较低有助提高个人购买产业的能力。”

财政部长林冠英在提呈财政预算案时指出,截至2019年9月,在上述计划(总值达4亿7270万令吉房产)下提呈的申请书,其中840份已获批准,批准比率为77.9%,获批总值为1亿5620万令吉。

另外,关于“先租后买”计划,政府将与金融机构合作联手推出,金融机构提供100亿令吉,政府负责30%或30亿令吉担保扶持。至买屋比较好或租屋比较好,这是许多物色房屋者,经常举棋不定的情况,买或租也许各有优劣点,见仁见智。

在“先租后买”计划下,首次购屋者可以购买价格不超过50万令吉的房屋,申请者租下该产业满5年,租客如果决定购买,可以用当年签署租约时的价格买下来,政府将提供免产业印花税的优惠。

“我们欢迎政府的一些努力和举措,不过也缺少一些可以推动产业市场的措施,先租后买制度下的奖掖及国家银行提供的可负担房屋融资,是否推广至二手市场的交易,这一点并没有明确指出,我们恳求政府可以将这项措施,推广至二手产业市场。”

盼推广至二手产业

从有关计划的资料显示,“先租后买”专注在政府房产计划、首次购屋者,可是如果希望从二手产业市场选购属意房屋者,却无法享有预算案糖果的好处。二手市场的主要优势:提供的机会是新产业计划比较少有的,就是理想地区的地点。

关于滞销房产的课题,产业经纪协会认为:“产业市场滞销房产多,有几个不同的因素造成,政府降低外国人在大马购屋的最低门槛价是合时宜的,全国产业资讯中心在2019上半年的产业市场报告指出,价格超过60万令吉的房产,占滞销房产30.2%,其中价格超过100万令吉占最大比例:12.8%;90万至100万令吉:1.7%;80万至90万令吉:4.4%;70万至80万令吉:3.3%;60万至70万令吉:8%,总共30.2%。

林冠英在他的讲词中披露,降低外国人购屋门槛,主要是期望削减滞销共管公寓和公寓单位,截至2019年第二季滞销房产总值达83亿令吉,这项措施将从2020年1月1日起生效、为期一年。

该协会表示:“我们认为这是一项正面举措,进入我国的海外直接投资增加,将可带来乘数效应,希望各州政府也配合联邦政府的调整购屋门槛措施。”

2020年预算案关于产业措施的重点

●金融机构提供100亿令吉供“先租后买”计划、政府负责30%或30亿令吉的担保。

●外国人在城市购屋门槛降低,从只可购买100万令吉或以上的房产,调低至可以购买60万令吉的单位。

●国民储蓄银行资助的青年房屋计划,延长至2021年12月31日。

●1亿令吉拨款供公共房屋维修与装修工程。

●产业盈利税计算基准日,从之前以2000年1月1日产业价为准,调整为以2013年1月1日的价格为准。

●在大马城增建5000间可负担房屋,提高土著承包商参与大马城“人民公园”的建设。

●7000万令吉拨款供发展联邦土地发展局新一代垦殖民房屋计划,9000万令吉提升联邦土地发展局地区的道路和基本设施。

●80亿令吉供发展巴生加厘岛,以便将巴生港口发展为区域海事中心及货运物流中心。

多管齐下  助年轻人拥屋

在“拥有房屋计划”(HOC)运动的推动下,发展商售出2万1000间、价值大约134亿4000万令吉的房屋,超越发展商原先预订首6个月的30亿令吉目标。与此同时,政府推出的青年房屋计划,主要是协助年轻人拥有第一间房屋。

与“先租后买”一样,“拥有房屋计划”(HOC)运动也是国家房屋政策2.0策略,参与该项运动的发展商给予购屋者至少10%的折价、免律师费和印花税等优惠。

另外,由国民储蓄银行推行的青年房屋融资计划,将从2020年1月1日起推出,直到2021年12月31日,为期2年。通过国家抵押机构提供的10%贷款担保,让借贷者可以取得全额融资,同时首两年获得200令吉津贴,只限一万个房产单位的成功申请者。

拨款1亿充中低价分层产业维修费与此同时,为确保组屋、公寓电梯的安全使用,政府顾虑到中低价分层产业没有获得照顾,特别建议从2020年起拨款一亿令吉的维修费,确保电梯、电线、排污管和屋顶状况良好,并且可以安全使用,这些都属于照顾城市中低收入群福利的惠民措施。
 

滞销焦点转向发展商

产业顾问公司莱坊认为,2020年财政预算案,在正视滞销房产行动跨前一步,对公共、私人领域及购屋者和投资者,住宅产业领域仍是焦点,不过该顾问公司看到,为克服目前的滞销房产问题,焦点从购屋者、转向产业发展商。

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南表示:大马拥有较高比例的建成、未能出售高楼住宅产业,价格在60万令吉或以上价位占53%、60万令吉以下占47%。

“政府建议让外国投资者,可以购买城市中60万令吉以上的滞销公寓,这是一项大胆的措施。”

他认为,这可能是克服滞销房产的即时措施,不过房产滞销问题是因为一些因素造成,例如房产类型、地点和价位不匹配。一些房产单位无法售出,主要是地点不理想,特别是出入交通不方便、远离市区、基本设施缺乏等等。

沙古南说,拥有房屋计划延长至2019年12月31日,获得购屋者和发展商的普遍支持,至于是否继续延长则未能确定。这项计划和“先租后买”计划可以说是政府推出的利好措施,除了正视共管公寓和服务公寓滞销的问题,拥有房屋计划和“先租后买”计划皆可协助提高大马人,特别是较低收入群的拥屋计划。

“‘先租后买’将配合拥屋计划的推行,焦点放在年轻的买家,确保他们在购买房屋之前,有足够的时间进行规划,而且财务状况良好,我们期待未来有更多维持房产市场复苏的利好措施。”

外国人买屋门槛降至60万

大马私人界产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会(PEPS)卸任会长黄广安,针对2020年财政预算案,一些有关产业市场的措施表示,为克服高达83亿令吉(截至2019年6月30日)已完工、卖不出的共管公寓和公寓,政府调低外国产业买家,在本地城市置产的门槛,就是从100万令吉调低至60万令吉是即时的措施,他估计,预测将有较多外国买家进场选购,并有助于促销一些滞销公寓单位,60万令吉不用在有地房产,主因包括有地房产的滞销情况并不明显。

也是VPC Alliance(马)私人有限公司董事经理的黄广安说,公民和永久居民在大马购买产业满5年,第六年起脱售,仍需被征收产业盈利税,不过基准年从2000年1月1日改为2013年1月1日计算,料可削减卖主需面对的产业盈利税负担及在2020年起可以带动更多的产业交易。

他补充,金融机构提供100亿令吉供“先租后买”计划,以协助首次购屋者,购买价格不超过50万令吉的房屋,这是一项不错的措施,同时允许较多有潜力的买家,先以租屋的方式投资房产,然后进行购屋规划。在这笔基金的基础上,预计许多有潜能的购屋者,将能实现购买首间房屋的计划。

5%盈利税保持 加重业主负担

购屋者协会中文组主任陈锺灵依然认为,业主持有房产满5年,在第六年起脱售仍需被征税,这不是一项利民措施,如果是为了提高税收及抑制产业投机风潮,提高现有每个盈利税收架构征税比率,或是免征税年需要多坚持两年,就是拥有产业满7年,在第八年起才被征收,也是一项可以尝试的措施。

他说,还记得前首相敦阿都拉在位时为了振兴经济,于2007年实行短暂性取消产业盈利税的措施,享有免缴盈利税不到两年期间,产业恢复交易热潮,市场开始动起来。这间接说明,政府可以暂时不实行产业盈利税,因为该项税收并不是政府主要的税收来源。

他认为,如果为了救经济,2019年增设购买产业满5年,在第六年起需要缴税的架构,以我国的产业市况根本就不合时宜,到了2020年财政预算案,依然没有U转的决定,是让百姓失望的决策。

放眼看看目前的房产市场,滞销房产问题未见改善,经济成长步伐缓慢,市民购买能力弱、收入难符合贷款条件、个人财务条件逊色,这些都是急需改善的地方。

“假如不落力搞好经济,一味的征税,特别是持有产业第六年起,需要缴付盈利税的措施,对于增加税收这一块,其实只是杯水车薪。”

陈锺灵补充,现有在5年内脱售房产,需被征收比率不一样的盈利税,在一定程度上已达到抑制产业市场投机风的目的,因此不需要增设多一个缴税架构,那盘税收并不显著,反而是加重一些诚心持有房产业主的负担。”

举个例子,有些老业主准备卖掉手中的公寓,转向购买郊外的有地房产,作为退休后养老的住宅,不需要每个月支付数百令吉的管理与维修费,而且脱售房屋收入,减去购买郊外房屋的开销,剩余的可以作为养老金,属于精明的规划。

许多老业主都有同感,持有产业数十年后卖屋,货币贬值、通膨升温,走过岁月的痕迹,房屋价格翻倍增长,可是需要缴付产业盈利税,形同被惩罚般难受。

州政府需配合联邦政策

实力产业经纪公司总裁陈建业说,关于降低外国产业买家在本地投资房产的门槛,好比大马房地产发展商会的看法。严格来说,仍需各州政府在政策上的配合,大马各州政府可以自行制定,在该州内外国产业买家投资房产的门槛价。

目前,半岛一些州的外国产业投资者,在该州内购买房产的最低门槛价是50万令吉,比2020年财政预算案建议的60万令吉还低,因此还是要以不同州的情况来制定。(参考上图表)房屋与地方政府部长祖莱达日前表示,外国产业买家在本地投资房产,政府将现有的100万令吉,降低至60万令吉,是属于联邦政府的指南,各州政府可以按情况,自行制定其门槛价作为参考标准。

【结语】

陈锺灵认为,任何决策的实行,其效应如何,至少需要两年时间才能看到或感受到,这包括降低外国人购屋门槛价,调整计算产业盈利税基准年等措施,现在评定其成效仍言之过早。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-10-21
https://www.sinchew.com.my/content/content_2134798.html
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