首都吉隆坡房產市場的成交量和交易值，在2022年上半年，皆取得雙位數成長率，非常鼓舞人心，其中成交值與前期比較，取得58.1%的可觀漲幅，交易量共有6307宗，成交值61億7802萬令吉，令市場人士對後疫情房產的表現，感到無比欣慰。

百萬住宅買家不少

Rahim & Co產業顧問公司報告指出，成交量超越疫情前，2019年上半年交易5289個單位，價值41億6963萬令吉，假如加入1274個單位的服務公寓，價值10億7390萬令吉，以及54個單位的小型辦公居家單位（SOHO），成長率更高，按年比分別為33.8%和60%，而成交量和成交值，分別增至7635個單位，以及72億8030萬令吉。

至於公寓或共管公寓，成交量最多，共有3191個單位，多數價格在100萬令吉，佔20.5%，接下來是30萬至40萬令吉，佔19.4%，峇都縣銷售最多的共管公寓／公寓，共有862個單位，多數是在100萬令吉，或超出100萬令吉。

第二高成交的住宅是2層和3層排屋，共銷售932個單位，比率最高的是價格在100萬令吉或以上的房產，佔35%。

作為一個都市，吉隆坡市中心多數地段是商業地，在技術層面來講，服務公寓為非住宅產業，因為坐落在商業地段，不過，被視為居住產業，因為是可以居住的單位，而且在房產成交市場佔有一定的比重，僅次於共管公寓／公寓。

報告指出，截至2022年上半年，吉隆坡住宅產業累積供應量，按年比增加5.8%至53萬1302個單位，共管公寓／公寓佔最大供應量，共有53.6%，第二大是廉價組屋，佔18.8%。

服務公寓和小型辦公居家單位，共有9萬9682個單位，比前期的8萬8223個單位增加13%。以有地房產來說，2層和3層排屋佔最大比率，在吉隆坡住宅供應占12.6%。

在2022年上半年，聯邦直轄區迎來3萬4558個單位的新增住宅單位，其中包括3萬4221個單位的共管公寓／公寓，同時還有6萬5356個服務公寓，以及7565個小型辦公居家單位，多數位於吉隆坡市。

滯銷單位有減少

與此同時，吉隆坡滯銷房產，在2022年上半年共有3371個單位，比2021年前期減少13.7%，大多數的滯銷房產由共管公寓／公寓組成，佔96.5%，服務公寓和小型辦公居家單位稍微減少0.9%。

報告指出，未出售的服務公寓，主要集中在第1-100區，以及吉隆坡城市，分別有2251個單位和1419個單位，至於共管公寓／公寓，在八打靈縣居多，共有931個單位。

其中滯銷最多的是100萬令吉或以上的服務公寓，至於共管公寓／公寓則在50萬至60萬令吉之間。根據全國產業資訊中心的數據，2022年上半年推出的新房產共有435個單位，多數是共管公寓／公寓，價格在70萬至80萬令吉之間。

2022年11月，新加坡上市發展商豪利集團宣佈推出Jewel by Oxley KLCC，這是一個擁有267個單位服務公寓的計劃，還有一間名牌酒店，獻售幾個不同格局的公寓，從1+1至3+1個臥室，以及雙鎖匙類型，配有半傢俱的單位，建築面積在678平方呎至2185平方呎之間。

在武吉免登城市中心（BBCC）第二階段組合SWNK Houze，在2022年正式推出，這座31層的大廈，獻售441個服務公寓，建築面積在463平方呎至1238平方呎。

另一個新推出的計劃是Skylon Residences，這是一座38層的住宅產業，位於錫蘭山，由GBD置地私人有限公司發展，該計劃建有178個單位，有多個不同的格局，建築面積在518平方呎至1250平方呎，這兩項產業計劃預期在2025年完工。

商場出租率不俗

在吉隆坡，截至2022年上半年，零售產業空間供應量有3525萬平方呎，整體出租率達81.6%，比2021年全年的79.8%稍微上升，不過，與2021年上半年的81.6%一樣，出租率改善主要是空間供應比2021年減少3.6%，而不是有擴充。

與此同時，吉隆坡零售產業的出租率，維持在超過80%的水平，在零售產業空間供應增加8.5%，加上疫情造成的影響，出租率相應下跌。

在111間零售產業大廈，24間位於商業中心，15間在武吉免登地區，雖然後者的零售產業間數較少，不過，佔供應量的17.7%，前者只佔11.9%。

Rahim & Co產業顧問公司報告指出，新增供應有490萬平方呎，分佈在9座零售產業大廈，以零售產業空間類型來說，66.7%來自購物中心，有兩座將加入市場的零售業大廈，位於商業中心地區，一座在武吉免登地區，其餘的分佈在其他地區。

三井購物園Lalaport@武吉免登中心，是一座沿半山芭路，以交通為導向發展（TOD）的產業計劃 ，已於2022年1月向公眾敞開大門，開始營運。

由綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、城市發展局（UDA）控股以及僱員公積金局（EPF）聯合發展的上述產業計劃，擁有可出租面積大約86萬1000平方呎。在新的產業計劃完工，加上接下來3年的零售產業新增供應 ，估計展望不大樂觀，整體出租率和租金，可能面臨下跌壓力。

2022年11月，有兩座零售產業大廈易手，其中之一為163零售園，那是位於滿家樂的7層樓零售業大廈，可出租面積大約25萬5500平方呎，業主 D’Kiara Place以2億7050萬令吉出售給ALX 資產。

與此同時，柏威年武吉加里爾商場，是一座5層樓的零售業大廈，擁有可出租面積182萬平方呎，由柏威年產託（PAVREIT,5212,主板產業投資信託組），以22億令吉收購。

辦公大樓棄舊遷新

作為馬來西亞首都的吉隆坡，擁有最多量身訂造辦公樓（PBO）供應，截至2022年上半年，共有1億零670萬平方呎，供應比前期增加1%，不過，出租率在2022年上半年下跌至71.6%，比2021年上半年的73.3%稍低。

吉隆坡辦公空間的供應顯示增長趨勢，即使是在冠病疫情期間，主要是之前規劃的產業計劃陸續完工，壓低了出租率，疫情前的2019年有78.3%。

報告指出，截至2022年上半年，私營量身訂造辦公樓，佔吉隆坡辦公空間總供應的94.5%，其中78.8%坐落在市中心，概括吉隆坡市第1至100區。

敦拉薩路地帶擁有最多的私營量身訂造辦公樓，共有38個單位，比率最大的在市中心，佔15.6%。共有1307萬平方呎，接下來是安邦路，擁有36座大廈，共有1190萬平方呎。

在市中心以外地區，例如白沙羅高原，擁有31座私營量身訂造辦公樓，佔23.2%，不過，南孟沙擁有稍多辦公空間，佔23.5%，共有28座私營量身訂造辦公樓。

吉隆坡辦公樓市場，2022年的租賃市況，比2020和2021年疫情期間較為活躍。其中馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）在2022年9月，與國民投資（PNB）簽署租約，以便在2025年將企業總部辦事處，從敦霹靂路的馬銀行大廈，遷往默迪卡118大廈。

該項租約一開始是3年，可以再更新6次，加起來總共是21年，另一方面，滙豐銀行大馬在安邦路的分行，已經安置在IQ大廈@TRX，滙豐銀行在2022年4月開始擁有該辦公大廈，並在33層樓的大廈使用了22層樓。

辦公樓供應過剩，繼續是市場全關注的事，龐大空間的辦公樓加入市場，接下來幾年，估計有938萬平方呎將加入。在2022年新完工的量身訂造辦公樓，分別有：Affin Tower@TRX，以及在拉惹勞勿路的大華銀行大廈2。

前者大約有61萬3000平方呎的辦公空間，後者大約有37萬7000平方呎。The Stride@BBCC是其中一個分層辦公大廈，擁有大約44萬平方呎的可出租面積，已經在2022年完工。

Aspire Tower@KL Eco City以及The MET Corporate Towers@KL Metropolis，是另外兩項新完工的辦公大廈，分別擁有可出租面積68萬6000平方呎，以及51萬6000平方呎。在安邦路的柏威年大使企業大廈，2022年已經完成建築工程。

報告補充，不只是新加入的辦公大廈，比較舊的量身訂造辦公樓，特別是被列為Ｂ等級的大廈，也是造成供應過剩的原因，因為大廈比較老舊，對租戶欠缺吸引力。

在這期間，業主並不熱衷耗費提升資產的價值，企業的業務仍在努力走出疫情後的復甦，而且經濟前景還有一些不確定性。

現階段的辦公樓市況，主要是擁有龐大未被租用的空間，較新的辦公大廈提供具競爭力的租金。加上吸引力的租賃配套。這段期間，租戶從舊大廈遷入新大樓，導致舊辦公大廈處於劣勢。

與此同時，一些企業採用混合工作模式，作為削減成本的措施，加上獲得科技改善的輔助，也使到企業縮小對辦公空間的需求。在這種情況下，吉隆坡辦公空間租金繼續面對下跌壓力。

至於辦公樓的交易，2022年1月，時光網（TIMECOM,5031,主板電訊與媒體組）以6200萬令吉，向公積金局董事部，收購樓高13層的公積金局大廈，這是一項關聯交易，因為公積金局也是時光網的股東之一。

新酒店陸續開業

Rahim & Co產業顧問公司報告指出，吉隆坡酒店客房供應，截至2022年上半年，共有4萬5527間，按年比前期增加11.3%，2020年則下跌8.7%，主要受冠病疫情影響。

酒店客房顯著增加，比2019年增多10.1%，2022年上半年庫存，超越2019年的4萬4784間。為數27.5%的酒店是5星級，20.4%為3星級，以及4星級佔18%。

2022年上半年，在規劃中的酒店計劃有10間，一共有2862間客房，吉隆坡Amari是一間擁有252間客房的酒店。在實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）打造的吉隆坡生態城，已於2022年9月開張。

由ONYX休閒業集團管理，該酒店呈現“現代化泰式休閒”產業格局。Ascott Star KLCC吉隆坡（前稱Star Residences Tower 3），是一座高檔服務公寓，位於吉隆坡葉觀成路，於2022年5月開張營業。

該產業有471個面積700平方呎至2972平方呎的單位，售價從160萬令吉起跳，Ascott將管理298個套房，一房式和二房式公寓。

在武吉免登的吉隆坡Parkroyal Collection產業計劃，提供527個客房和套房公寓，於2022年6月啟用。位於白沙羅地區的M Resort & Hotel，是一家本地品牌的酒店，擁有385間客房，已在2022年8月舉行簡單的啟用儀式。

即將加入市場的新酒店，分別有吉隆坡Park Hyatt酒店，將在默迪卡118租用上面的17層樓，還有在Tun Razak Exchange的是吉隆坡金普頓酒店（Kimpton酒店）。

此外，Oakwood Premier是一間服務公寓，建有1房至1300平方呎的3房式單位，也是在默迪卡118大廈內。

Crown Plaza將通過吉隆坡Crown Plaza，以及沙巴亞庇Crown Plaza，登入馬來西亞酒店業市場，其他將加入市場的著名新酒店包括：吉隆坡Conrad以及Waldorf Astoria Hotels & Resorts，這兩家酒店皆由希爾頓酒店管理。

前者由國民投資發展，後者則是貿易風的計劃，分別有544間客房以及279間客房，將在接下來2年完工。

另一方面，So Sofitel吉隆坡酒店與住宅，是吉隆坡城中城Oxley大廈的一部分，擁有590間公寓套房，底樓至第21樓是酒店，共有207間客房，酒店將由Accor集團管理。

2022年8月，在武吉免登城市中心的酒店大廈，由城市發展局控股向發展商BBCC發展收購，該酒店預期在2024年完工，交易價為2億9500萬令吉。

除此之外，為數398間客房的吉隆坡Sheraton Imperial酒店，由業主Inter Heritage（馬）私人有限公司脫售，以2億5000萬令吉，於2022年7月出售給Achi Jaya集團公司。

持續興建 比高比大

萊坊產業顧問報告指出，截至2023年上半年，在2棟新的商業大廈完工後，帶給市場額外70萬平方呎新辦公空間，巴生河流域辦公空間累積供應量，已經有1億1470萬平方呎。

在上述期間，吉隆坡市區完工商業大廈有：雙威V2辦公大樓（Velocity 2），是一棟27層樓的辦公大廈，擁有可出租面積36萬平方呎。

那是雙威偉樂2綜合產業發展計劃，佔地8.5英畝大藍圖的一部分，該大廈與雙威偉樂交通為導向（TOD）計劃，通過有蓋高架走道連接。

與此同時，吉隆坡周邊地區也有一些商業大廈完工，柏威年白沙羅高原企業大廈幾棟樓，為市場新增38萬平方呎的可出租面積，也是柏威年白沙羅高原發展計劃的一部分，附近有捷運一線白沙羅城站。

在2023年下半年，將有另外5棟辦公大樓完工，其中兩棟坐落在吉隆坡市區，吉隆坡市郊兩棟，以及雪蘭莪一棟大樓。

吉隆坡市區將完工的商業大廈分別是：PNB1194，以及默迪卡118，至於吉隆坡市郊則有Mercu Aspire，柏威年白沙羅高原企業大廈另外幾棟樓。

與此同時，在雪蘭莪，即將在今年完成的是Atwater辦公大廈，整體來說，這些產業計劃完工，將使到巴生河流域的現有辦公空間，新增350萬平方呎。

在吉隆坡市區的量身訂造辦公空間，2023年上半年出租率微升至67.7%，2022年下半年出租率為67.5%，吉隆坡周邊地區辦公樓的出租率是85.4%，比2022年下半年的86.1%稍低，主要是有新增供應加入市場。

與此同時，雪蘭莪州辦公樓整體而言，出租率維持在73.4%，2022年下半年是73.2%。中環實業投資信託，計劃向馬資源（MRCB,1651,主板產業組）收購樓高層的Celcom Digi大廈。該辦公樓坐落在租賃契約的土地上，建築面積有106萬平方呎，包括3層樓的地面之下停車空間。

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