文／工商时报

疫情过后，原本期待的是欣欣向荣，没想到迎来的却是经济复苏不如预期，特别是在具火车头指标的房地产业率先连环爆，不只是中国有恒大、碧桂园引起的风暴，房地产危机似乎已在亚洲、欧洲、美国蔓延开来，包括越南、德国、瑞典、美国不动产市场也陷入泥沼。

经济前景不明、通胀、升息等黑天鹅，都对全球房地产市场造成冲击，不动产开发商要如何渡过此波景气寒冬，各国政府恐怕也严阵以待。

一波未平一波又起

中国房企频“爆雷”

中国恒大9月28日公告，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。这似乎意味着，自2021年开始“爆雷”、外界称之“大到不能倒”的中国恒大，中国官方对许家印主导的债务重整已失去耐心，打算要有进一步的动作了。

然在此同时，中国官方开始发出“房住不炒”的讯息，2020年的“三条红线”更代表对楼市的强力监管。根据媒体估算，中国恒大在各地的烂尾楼项目超过1300件。

根据第一财经统计，今年上半年中国至少有48家房企陷入亏损，具有国资背景的房企远洋集团亏损总额达到186.18亿元人民币（约121亿令吉），亏损额超过10亿元的房企有首开股份、时代中国、金科股份等，亏损破亿元的有金融街、中交地产、中南建设等。很大程度上反映出众多民营房企深陷泥沼的现实。

为了拯救房地产业，中国官方推出多项振兴措施，在需求端，各地政府今年以来纷纷松绑限贷、限购等调控措施，希望刺激房市买气，但截至目前效果有限，房市并未如预期复苏。

从经济火车头

变成失速列车的越南房地产业

越南的房地产市场因为总体经济下行面临重大危机。综合媒体报道，受到中行升息、融资困难、政府反贪措施、企业债券到期的还款压力等因素影响，已经有超过1200个建案暂停开发，合计价值超过800兆越南盾（约1600亿令吉）。在越南63个行政省城中，平均每个城市有20个地产开发案暂时停工，指标大城市如河内与胡志明市，分别传出有400个和300个建案停工。

胡志明市的一家房地产公司表示，由于面临资金断链，不得不把手中的建案以低于市场行情价的60％出售，但就怕连赔本卖都乏人问津。

越南计划投资部统计资料显示，上半年有10万家房地产相关业者倒闭，平均每个月有1.66万家关门。

德国每天1家地产开发商破产

法新社报道，有位德国民众2年前在德国首都柏林买了一间预售屋，但房子还没盖完，建商Project Immobilien就宣告破产，这种情况在德国也只是冰山的一角。

近期多家德国开发商陆续申请破产，包括位在杜塞道夫的3家公司Gerch、Centrum Group和Development Partner，以及位在慕尼黑的Euroboden和纽伦堡的 Project Immobilien Gruppe等；光是今年前4个月，就有437家建筑公司申请破产，和2022年同期暴增20％；而去年申请资不抵债的开发商家数，比前12个月更是暴增一倍。

德国经济研究机构Ifo Institute调查显示，德国8月有40.3%的建筑公司称销售量下滑，五分一的开发商通报取消建案，11.9%的建商面临融资困难，都创下30年来最高纪录。房地产咨询公司JLL的数据指出，今年上半年房市交易年减59％。德国官方公布今年第一季房价下跌6.8％，第二季房价更出现创纪录的跌幅来到年减9.9％、季减1.5％，创2000年开始有统计以来最大年跌幅。

德国智库基尔世界经济研究所所长舒拉里克说，现在每天都有一家房地产开发商破产。

成也利率 败也利率

瑞典房市陷困境

综合媒体报道，过去20年间瑞典的房价大涨250％，远超过薪资涨幅，房贷总额成长超过450％，瑞典中行也将购买房贷债券当成宽松货币手段，自2020年4月至2022年3月，瑞典房市指数大涨27％。然而，这一切随着通胀的飙升，及随之而来的升息，房地产市场陷入180度的翻转。

瑞典中行将利率从2022年2月的零利率，逐步调高至2023年9月的4％，结果导致2022年后三季瑞典房市回跌16％，而瑞典人有大约60％是采用浮动汇率而非固定汇率，意味着利率上升对有房贷的家庭将产生更为直接的影响，同时，房地产开发商往往依赖短期贷款或债券，而这些贷款或债券必须被更高价格的信贷所取代。

根据internationalbanker的报道，目前瑞典银行已发放超过4兆瑞典克朗（约1.7兆令吉）的房屋贷款，这也造成瑞典的家庭债务水平为欧盟国家之冠，约为可支配收入的200％，为德国或意大利的2倍。

internationalbanker报道中指出，瑞典房地产业者今年到期债务达100亿美元（约477亿令吉），5年内有偿还400亿美元的压力，同时房地产市场继续面临跌价压力，可能再跌6％，距房价高点跌幅可能超过20％。

瑞典最大房地产公司兼商用不动产业主之一SBB，先前遭标准普尔以流动性不佳将其长期信用评级连降两级，从“BBB-”降至“CCC+”的垃圾等级，SBB也是全瑞典被做空最严重的公司。

美国商办空置率创高

金融市场拉警报

美国则是有商办空置过高的危机。CNBC报道，欧洲、中东等城市，在疫后已有约70~90％员工回归办公室，亚洲比例更高达80~110％。然而在美国，却仍只有40~60％的员工回归办公室，不管是“在家办公”还是“混合办公”，直接影响到的就是商办的使用率。

据高力国际（Colliers）9月报告指出，美国第二季商办空置率高达16.4％，超越2008年全球金融危机时的16.3％。麦肯锡全球研究院7月时亦发布报告，全球主要城市存在大量被闲置的办公空间，未来恐导致商办价值缩水达8000亿美元（约3.8兆令吉）。

根据联储局资料，包含办公室、休闲酒店、零售店、仓库、相关建筑及土地开发贷款，有高达60％来自银行放贷，当中又有超过三分二是由资产规模小于1000亿美元（约4767亿令吉）的中小型银行所持有。

中小型银行面对这样的风险，为求自保往往极易采取紧缩贷款条件与到期不续借的措施，然而此举无疑将使市场上资金更趋紧俏，增加借款人到期无法再融资的风险。倘若因此弄巧成拙爆发资金断链潮，首当其冲的仍然会是那些持有大量商用不动产债权的中小型银行。这也是国际信评机构穆迪8月宣布调降M&T Bank、BOK Financial、Webster Financia等美国10家中小型银行信用评级的主要原因之一。

https://www.sinchew.com.my/news/20231025/finance/5081114