上一期提到，捷运计划与公交导向发展（TOD）相辅相成且缺一不可，毕竟比起其他铁道交通，捷运的效应明显更大，但买到捷运站点周边的产业项目，房价真的如火箭般腾飞？

自加影捷运一线（MRT Kajang）开始动工建设，曾有分析点出，在TOD加持下，沿线住宅产业升值可介于10至30%不等，事实上并非每个站点的TOD产业都能稳稳升值，还有很多客观因素不可忽视。

《投资致富》为此向产业顾问及市场人士了解情况，看看TOD是否真有不败神话，带动周边产业价格奋勇向上。

发展商积极规划TOD楼盘

2010年12月16日，政府批准了巴生河流域捷运计划，同时也同意捷运一线建设工程，从此改变国内城市发展面貌，且无论是产业投资者或潜在购屋者纷纷转换置产策略，由“跟着大道去买房”变为“跟着轨道买房去”。发展商也开始在捷运一线潜在站点周边囤积地库，原先有地库就继续加码，没有地库就去买，务求赶搭这波捷运计划带来的投资热潮。

追逐开发红利

为能更好了解整个捷运计划带来的变化，《投资致富》将从出台到建设，再到最后竣工投运的整个过程分为3个阶段，即2011至2013年的筹建期、2014至2017年的捷运一线建设到投运，以及2018年到2023年捷运二线建设与投运，探一探TOD是否真有为整个沿线产业带来升值“红利”。

虽然政府早在2010年底批准整个捷运计划，但当时市场人士多数仍抱着观望心态，直到2012年初委任捷运一线的项目交付伙伴（PDP），才奠定市场信心，让发展商也更有动力积极规划TOD产业。

那么，捷运站点的TOD产业在这3个阶段中真有很大不同？受访的产业顾问指出，筹建期的阶段市场仍在观望，真正有变化是从发展商积极往潜在站点周边寻觅地库时开始，而沿线产业价格显著攀升则是在捷运一线开通后，带动人流聚集进而对周边产业需求高涨，最终推高房价。

Zerin产业顾问公司（Zerin Properties）首席执行员布雷温德兰（Previndran Singhe）则点出，捷运计划及轻快铁延长线的宣布，大大刺激发展商及投资者的购地活动，以能借力基建设施和衔接性改善后，带来的产业升值利好。

地方政府配合

“此外，TOD周边的产业发展项目拥有能进行高密度建设的潜能，同时地方政府还给予更高面积使用率（plot ratio），及可减少停车位要求的奖掖及便利。”

据产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席营运员邓志明观察，捷运计划沿线产业的需求及价格开始向上，是在捷运一线全线通车后。

“若参考国外比如新加坡及香港的TOD，离捷运站点越近的产业确实较受欢迎，且与其他没有轨道交通的邻里社区产业相比，产业升值的幅度也更快，而我们针对国内TOD的研究也是这般发展趋势，普遍来看很多周边产业都是在捷运开通后则价格开始攀升。”

巴生河流域捷运计划2条捷运线3个发展阶段一览

★阶段一：2011至2013年

从政府批准巴生河流域捷运计划，接下来公开展示细节予民众，再到成立大马捷运公司（MRT Corp）接手整个项目，用了一年两个月，2012年2月16日释出首个高架工程配套V5及V6，整个捷运计划才正式迈入建设期。

邓志明指出，当大马捷运公司开始向民众公开展示整个巴生河流域捷运计划时，则是发展商往潜在站点搜寻地库并评估发展的时期，以赶在最终敲定站点确切位置前寻获好地段，避免地价在需求带动下升高，错过累积地库好时机。

根据房产估价及服务局（JPPH）数据，2011年全马土地交易（农业地和各用途的发展地）计有10万6439宗，较2010年的9万9952宗增加6487宗或6.49%。当中，农业地占8万4726宗，按年攀升4.56%，而各用途发展地则有2万1713宗交易，较2010年增加14.75%。

以吉隆坡及雪兰莪整体土地交易数据作参考，吉隆坡并未有农业地，而各用途发展地成交量按年冲高47.9%，从2010年的351宗增至519宗。反观雪州一带的土地交易也相当活络，按年升高3.26%至9084宗。

而2012年全马土地交易减少至10万3708宗，雪州整体土地交易虽按年微跌，但各用途发展地却微扬0.53%至3015宗。

★阶段二：2014至2017年

捷运一线建设工程如火如荼展开，政府也批准捷运二线计划，沿线周边土地交易活络带动地价攀升。

2014至2016年中，捷运一线频传好消息，先是首个隧道掘进机在国家博物馆站取得突破，挖掘1.5公里长隧道，就陆续展开在北部双溪毛糯总站架设第一条永久轨道、颁发首个地底工程、南部高架路段第一公里的导轨施工完成等。

到了2016年中，大马捷运公司敲定捷运一线营运方，同年底第一阶段通车，而几经调整的捷运二线终正式动工建设。2017年中，加影捷运一线全线通车。

不过，房产估价及服务局资料显示，2014至2017年间雪隆一带的各用途土地交易逐年下滑，反观雪州农业地交易在“3连跌”后，2017年稍微回扬，计有4160宗易手。

布雷温德兰点出，那些在捷运一线和二线相关站点附近早有地库的发展商，更快能搭上这波TOD趋势及需求勃发的热潮，甚至还有发展商直接与大众运输公司比如国家基建公司（Prasarana）及大马捷运公司联手打造TOD。

“发展商和这些大众运输公司都在积极寻觅机会打造TOD，虽然双方的目的不同，毕竟对于大众运输公司而言，除了创造非车资收入，TOD最关键的作用是通过有效的城市规划，鼓励更多人使用公交，进而减少交通堵塞及碳排放量。”

★阶段三：2018到2023年

2018年是捷运二线发展期的开始，当时政府基于国债高企重新检讨此计划，纷纷扰扰到了2020年1月才与总承包商（turnkey contractor）签署附加协议，省下88亿2000万令吉或22.4%的造价，而期间的纷扰或多或少为整个项目蒙上阴影，所幸捷运一线全通后稳定投资者信心。

邓志明坦言，捷运站点沿线产业价格开始有动作，是在捷运一线开通运作后，人们才开始跟着轨道看房去，除了大大提振对捷运站点TOD产业的需求，也刺激周边原有住宅产业的租金、交易及价格。

只不过2019年底全球遭遇冠病疫情侵袭，产业市场也难逃冲击，隆雪一带的住宅产业的成交量及成交价，仅2020年走软，很快重振旗鼓隔年恢复增长势头。

布雷温德兰指出，随着捷运一、二线的启用，接下来还有明年即将竣工的轻快铁沙亚南线（前称LRT3），及连串基建工程如捷运三线（MRT3）及隆新高铁（HSR）细节将出台，都能稳定市场对TOD产业及公交毗邻发展项目（TAD）的需求。

“尤其是崇尚集生活、工作及娱乐（Live-Work-Play）于一体的年轻世代，在置产或租屋都会优先考量这类产业。”

房市顾问看法一致：
升值未必TOD带动

巴生河流域捷运计划的出现，让市场人士普遍认为，这将能全面提振国内产业价格，甚至有望翻倍增长，是不是有捷运的地方，就能稳保房价升值无虞？

《投资致富》为了解捷运站点周边TOD产业的价格走向，致力搜寻相关资料，惟产业顾问一致点出，TOD虽能为产业升值带来加分但仅是锦上添花，而非主导产业升值的必要因素，故在搜集这方面的资讯时，很难完全定义产业升值就一定是受到TOD带动。

地点才是最关键因素

产业能否升值，还胥视比如地点、有关地区的经济状况、土地应用规划、出入方便性、与学校、购物中心及休闲设施的距离、政府政策的改变、产业市场供需变化等客观因素。换言之，捷运并非决定产业升值的唯一关键，而比起TOD，地点才是决定房价的最关键因素。

布雷温德兰透露，捷运一线和二线的开通确实推高沿线TOD项目的价格，惟升值幅度胥视捷运站是否在原有的交通便利基础增强连通性、有关地区的经济状况、未来增长前景（例如土地供应和土地应用规划），以及房市供需变化等而定。

“与捷运站点距离越近，以及良好规划加强连通性，是TOD推动产业增值的核心。据我们观察，距离捷运一线及二线500公尺范围和那些良好规划并有效衔接的住宅产业，普遍升值30%。至于商业产业，尤其越靠近转换站（interchange）则价格涨幅越高，最高可达50%。”

不过，并非是距离捷运站500公尺的产业项目才会升值，若是1公里、步行15分钟的短距离，还是具备升值潜能。虽然升值“力度”或不及距离站点500公尺以内的产业，但超过500公尺还是能享有TOD利好带来的连锁反应，毕竟良好公交衔接始终都能加强产业吸引力。

邓志明表示，房价走高不仅只是仰赖公共交通便利，其他诸如有关产业地点的受欢迎程度、地理位置、出入的方便性、与学校、购物中心及休闲设施的距离、政府政策的改变，以及新的基建设施建设等都会影响定价，继而淡化TOD的效应。

TOD助抵御惨淡大环境

而大马房地产发展商会（REHDA）雪州分会政策规划及标准分部委员符志恒直言：“就算没有捷运，发展成熟地区的地价及房价始终还是会升高，不能说有了TOD就能确保房价稳涨，而是TOD起码能在大环境惨淡时保住房价不跌。”

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯认为，虽然因通勤便利使得人们对TOD项目的需求更高，但实际上缺乏捷运及轻快铁站加持的产业，表现其实并没有很差。

“那些发展相对更为成熟的城镇及社区，就是最好的例子。”

5地点房价涨20至77%

邓志明大略整理巴生河流域5个有捷运站点穿行的地区，即哥打白沙罗（Kota Damansara）、敦依斯迈花园（TTDI）、康乐花园（Taman Connaught）、敦胡先翁镇（Bandar Tun Hussein Onn）及加影，2013至2023年这十年的房价波动，说明捷运起到的“加持”效果。

“根据房产估价及服务局（JPPH）的数据，以这几个地区的公寓为例，这十年间的价格普遍上涨20至77%。”

数据显示，哥打白沙罗第四区（Seksyen 4）建筑面积约770平方呎的公寓，2013年价格为15万8000令吉，2023年已有28万令吉，上涨77.22%。至于康乐花园建筑面积980平方呎的公寓，2023年的询问价为28万5000令吉，较2013年的27万5000令吉升值16.61%。

而偏远加影地区的加影先锋镇花园（Taman Kajang Utama）约950平方呎的公寓，最新到2021年的交易数据，成交价为25万令吉，比起2013年的14万5000令吉冲高了72.41%。

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