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跟着轨道看房去(第三篇) | 轨道产业 低收入群高攀不起

Tan KW
Publish date: Mon, 06 Nov 2023, 02:56 PM

上一期,我们剖析了的3个阶段进程,了解到带动重中之重还在地点及地区的发展成熟度,越是发展成熟的地区升值潜能更大,若有公交导向发展(TOD)则能锦上添花。

政府推动TOD本意除了顺应城市化进程,达到减少公路拥堵及污染目的,同时也希望能让中体,借着轨道交通出行便利,无需背负沉重车贷负担减低生活成本。

但有研究以加影捷运一线(MRT Kajang)铁道站点周边的TOD产业为例,评估国内中低收入群体的拥屋能力,发现M40中等收入群体仅能负担雪兰莪州蕉赖通往南部终站加影的TOD产业,勉强可买得起坐落在吉隆坡蕉赖的特定产业项目。

反观从马鲁里(Maluri)站点开始往市中心,再到北部的桂沙白沙罗(Kwasa Damansara)的TOD产业,M40及B40低收入群体更是只可远观,这到底是怎么回事,且随《投资致富》一探究竟。

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产业价格由谁定?

自双溪毛糯及甘榜士拉玛站(Kampung Selamat)迁移至布城捷运二线,捷运一线全线共29个站点,而最贵的TOD产业自然是坐落在敦拉萨国际贸易中心(Tun Razak Exchange)到国家博物馆捷运站的这5个中央商务区(CBD)。

接下来则是坐落在吉隆坡北部的白沙罗及双溪毛糯新区沿线的站点,若以2018至2020年间士曼丹(Semantan)至桂沙白沙罗(Kwasa Damansara)捷运站TOD产业为例,每平方呎卖价介于883至1681令吉。

反观雪州蕉赖,即从山力花园(Taman Suntex)到加影捷运站的TOD产业,每平方呎卖价都不超过600令吉,最便宜的TOD产业是坐落在吉隆坡蕉赖康乐花园(Taman Connaught),每平方呎卖价约452令吉。

一直关注国内捷运TOD进程的符志恒博士,曾在2020年比较捷运一线新推的TOD产业售价,以更好了解到底哪些群体能负担得起沿线产业,及如何才能让M40买得起TOD产业。他受访时指出,捷运一线越往北的站点(士曼丹往桂沙白沙罗)TOD产业就越贵,越往南(加影)则越便宜。

“正如资料显示,捷运一线唯一超出T20高收入群体住房成本负担(Housing Cost Burden)范围,是围绕吉隆坡城中城(KLCC)的中央商务区TOD产业。至于M40仅负担得起雪州蕉赖一带至加影的TOD产业,还有坐落在吉隆坡蕉赖的一些特定产业。”

吉隆坡蕉赖捷运沿线是指从康乐花园(Taman Connaught)至葛京(Cochrane)捷运站。他直言,M40若想在马鲁里拥有TOD产业,或许只能留意那些高密度产业,价格相对而言较可负担。

“至于那些毗邻捷运站、与发展商品牌挂钩、低密度,及拥有独特设计的产业,已经超出M40的负担能力。值得一提是,这些2018至2020年推出的TOD产业,没有一个是B40买得起。”

谈及产业定价时,一名不愿具名发展商透露,新产业项目的价格其实是由市场决定,并非发展商要卖高价。

“我们在为新项目定价时,都会先搜索周边已有的产业(转售屋)卖价,了解这一带产业卖什么价钱,以免定价太高超出有关地区的购买力。而这些卖价都是屋主本身的叫价,所以不是我们要定高价,而是市场自行决定的卖价。”

M40 B40负担得起的轨道产业

到底M40和B40负担得起多少卖价的TOD产业呢?

要想知道答案,首先得计算M40及B40的每月平均收入,得出偿债比率(DSR)再计算可负担的房价。大马统计局最新公布的调查显示,我国家庭平均收入从2019年的7901令吉,增至2022年的8479令吉。

而整体收入分布方面,B40去年的中位数月入3440令吉,平均有3401令吉;M40中位数月入是7694令吉,平均7971令吉。反观T20,中位数月入1万5867令吉,平均1万9652令吉。

以偿债比率(DSR)来说,当个人准备贷款买屋时,房贷分期必须不超过收入的三分之一。简单而言,偿债比率最多是35%,而若是有车贷,计算偿债比率时则需纳入车贷。

假设无车贷负担、房贷利率在3%、供期35年及偿债比率35%,以B40平均月入3401令吉计算,每月可供款约1190令吉,粗略估算,负担得起价值30万令吉的产业,惟捷运一线并没有卖价在这个价位的TOD产业。

至于平均收入在7971令吉的M40,粗略计算每月还有余力负担2789令吉的房贷,按此估算有能力买得起70万令吉的产业,可考虑往加影、加影体育场(Stadium Kajang)、蕉赖11哩(Batu 11 Cheras)、敦胡先翁镇(Bandar Tun Hussein Onn)、斯里拉雅(Sri Raya)、山力花园、康乐花园、第一花园(Taman Pertama)、马鲁里,以及菲利欧白沙罗(Phileo Damansara)捷运站“挖宝”。

也是大马房地产发展商会(REHDA)雪州分会政策规划及标准分部委员的符志恒点出,本来TOD产业获公交系统加持,是可以帮助降低交通成本,让人们能提高拥屋能力,但现在俨然不是那么一回事。

“从政府的政策来看,都将TOD视为城市永续发展的策略,且因为出行便利,居住在当中自然可以免去拥车重担,但在整体落实的过程,相关产业却有越卖越贵(gentrification-displacement)的情况,甚至还形成负担能力的矛盾。”

他深入解释:“站在发展商立场,TOD是可以激活产业价格的有效‘工具’,因越靠近这些轨道交通站点,自然租金和卖价能更高,且需求也活络,而人流量聚集的地方则社区经济活动活跃,产业价格自然走高,这却加大低收入群体拥屋的难度。”

换言之,本来能助人们出行方便,且无需负担私家车贷款,但在TOD产业价格越卖越贵的情况下,中低收入群体就算省下车贷,都还是买不起周边产业,最终还是回到只能往偏远地区找便宜住房,出入靠车代步的生活。

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为何北比南贵?

何以捷运一线吉隆坡以北站点的TOD产业,会比往南(加影)来得贵?

归根究底,还在地点。治理与政治研究中心(Cent-GPS)曾在2018年10月展开一项主题为“捷运报告:捷运站周边房子的可负担性”(The MRT Report:The Affordability of Homes Surrounding MRT Stations)的研究,当中白沙罗市中心(Pusat Bandar Damansara)捷运站的TOD产业最不可负担,因平均价超过450万令吉,这个价位并非本地人可负担,仅富有的外籍人士买得起。

“这个站点周边都是高档住宅及有地产业环绕,且坐落在孟沙(Bangsar)、武吉白沙罗(Bukit Damansara)及白沙罗高原柏威年广场(Pavilion Damansara Heights Mall)等高档社区之间,是为满足在这一带工作的公司高管而设。”

从整个捷运一线路线图来看,国家博物馆站后到桂沙白沙罗站就走着白沙罗及八打灵再也的价格,自然是比蕉赖至加影的价格更高。治理与政治研究中心点出,比起已是老区的南部地区,属于新发展区的双溪毛糯到万达(Bandar Utama)捷运站的TOD产业,都远远超出B40可负担的水平。

“由此可见,临近捷运站点新发展区的TOD产业,并非为B40及M40而建。”

符志恒以先前收集的资料为例,撇开联邦直辖区可负担房屋(RUMAWIP)、我的雪兰莪房屋(Rumah Selangorku)、一马房屋计划(PR1MA)等可负担房屋,地点在产业升值是关键。

“根据我之前做的分析,加影区TOD产业平均卖价在每平方呎518令吉,但到了吉隆坡城中城区,每平方呎平均卖价最高可达2200令吉,到了双溪毛糯区则回落至每平方呎平均832令吉。”

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2原因 轨道产业越卖越贵

TOD产业越卖越贵,真是发展商的“锅”?产业顾问认为,主要是昂贵地价及项目发展复杂所致。

纵观发展商沿着捷运一线在2018至2020年推出的TOD产业价格,最可负担的项目卖价25万令吉,但整体面积仅550平方呎,若以同一个地区勉强供三口之家居住,即面积至少850平方呎的产业项目,卖价已近48万令吉。

而治理与政治研究中心认为,以产业的面积及最可负担价格的角度来看,捷运一线可供三口之家舒适生活的TOD产业可说少之又少。

“假设适合三口之家安逸生活的空间至少1000至1500平方呎,能以可负担价位满足这般空间需求的站点可说是相当难求,或者换个说法,只有单身的工作人士可负担得起捷运一线的TOD产业,即面积约700平方呎的公寓。”

市场人士普遍认为,靠近捷运站点周边土地价格昂贵,加上欲符合有关当局为TOD模式设下的准作业程序(SOP)难度不小,故发展商更倾向推出高档产业,而非大众住房项目,而这是进一步加剧TOD产业“贵族化”(gentrification)的主因。

对此,Zerin产业顾问公司(Zerin Properties)首席执行员布雷温德兰(Previndran Singhe)指出,发展商更愿意在邻近铁道交通尤其捷运站点,推出高档TOD产业的确不无可能,这也反映了某些情况。

地价昂贵 TOD模式复杂

“TOD产业何以越卖越贵,我认为有两个原因,即地价与TOD模式的复杂性。越靠近这些铁道交通站点,自然地价会更贵,而发展商一般需溢价购地发展TOD产业,自然对极大化投资收益带来压力,这或许是发展商更倾向高档、高赚幅发展项目的原因,才能卖到高价及享有更好的租金表现。”

谈及TOD模式的复杂性,他说,发展商欲满足监管单位为TOD产业设下的标准及指南可以是一件相当劳心劳力的过程,即费时也耗费资源。

“在设法符合这些标准的情况下,又要建设可负担房屋可说是相当挑战,故可能需要(政府)额外的补贴或奖掖,所以有些发展商会认为,直接专注建设迎合市场需求的高档产业会更为简单明了,投资回报也比较可预测。”

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4建议 解决轨道产业贵卖

要想解决TOD产业“贵族化”现象,地方政府起着关键作用。

布雷温德兰指出,要想正视这个问题,地方政府及发展商必须从这几个角度思考,即为建设可负担房屋给予奖掖、考虑混合收入式发展(mixed-income developments)、社区对接,以及公共私营合作制(PPP)。

◆奖掖可负担房屋

政府可为那些在建设高档项目时,将可负担房屋纳入当中的发展商提供奖掖,这可有助维持TOD地区的社会经济多元性。

◆混合收入式发展

发展商在建设相关的TOD产业时,可考虑将所有组别的房屋选项,比如可负担房屋到高档房屋,这有助促进包容性,同时也能减低产业“贵族化”的现象。

◆社区对接

在规划建设时,应积极与当地社区对接,确保他们的需求及担忧都有获得正视,这可导向更为平衡且负责的社会发展。

◆公共私营合作制

政府、发展商及非营利组织(NPO)三方合作,或可想出一个革新方案,能在TOD产业建设中优先重视负担能力。

■下期预告:越卖越贵的捷运TOD产业,是否还值得投资?综观两条捷运线,哪些站点有成为下一个成功TOD——吉隆坡中环广场(KL Sentral)的潜能?

 

 

https://www.sinchew.com.my/news/20231106/finance/5104149

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