上一期，一览越卖越贵的加影捷运一线TOD产业后，这一期囊括布城捷运二线的36个站点，且跟着《投资致富》寻觅下一个吉隆坡中环广场（KL Sentral）。

撇开重叠的两个站点，即桂沙白沙罗（Kwasa Damansara）及敦拉萨国际贸易中心（Tun Razak Exchange），两条捷运线计有63站，虽然目前发展还未臻完善，但现在可关注那些连通其他轨道公交的综合站点，或是接通商业发展的站点。

虽然我国至今仅有一个堪称成功的TOD案例——吉隆坡中环广场，且普遍还面对诸如“最后一里路”（last mile）、停车转乘、绿色发展、可负担性、经济可行性等挑战，但两条捷运线周边地区的产业，每年仍维持小幅度增长，说明未来可期。

产业顾问认为，产业升值的幅度虽不如发展初期显著，但在TOD效应加持下长期优势仍在，尤其时间流转现有的不足将能在未来获得提升及改进，TOD还是能笑到最后，“跟着轨道买房去”策略不褪色。而在投资者眼中，有办法直通综合站点的产业，就算不是TOD产业，招到素质好的租客稳定出租并不难，往后自住也方便。

带动周边社区发展

两条捷运线、63个站点，到底哪个的潜能更大？相信这是许多人都想知道的事，毕竟产业是长期投资，能够买在起跑点往后不用愁，而吉隆坡中环广场的成功有目共睹，对周边地区的人口、经济活化与溢出效益皆不容小觑。

综合产业顾问看法，能衔接其他轨道交通工具的综合站点，自然占据最大的人流优势，而若是在衔接便利的前提下，加上能拥抱商业发展项目更是如虎添翼。

除了综合站点及商业发展元素，老区再发展及在捷运计划下衍生的新区也值得一探，若将这4个元素套用在两条捷运线，可聚焦捷桂沙白沙罗、蒂蒂旺沙（Titiwangsa）、敦拉萨国际贸易中心、加影、万达（Bandar Utama）、白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara），以及武吉免登等站点。

产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE WTW）董事经理谭家良点出，能连通其他轨道交通的综合站点，比如蒂蒂旺沙、中央艺术坊（Pasar Seni）、国家博物馆等，都能在交通衔接上“加分”不少。

“其他也能为站点‘增色’的元素，是能与商业发展挂钩，比如万达（万达购物中心）、白沙罗市中心（白沙罗高原柏威年广场）、武吉免登（柏威年广场），及和金融中心挂钩，且办公楼林立的敦拉萨国际贸易中心。”

两条捷运线串联吉隆坡南（加影）至北（双溪毛糯），再从北部去往布城，他直言，这两条线周边的发展（见图），每年平均升值2至5%。

“而这般稳定的增长表现，也点出这些地区作为未来城市规划倡议的重要性及潜能。”

Zerin产业顾问公司（Zerin Properties）首席执行员布雷温德兰（Previndran Singhe）认为，老区再发展的潜能也不容忽视，另外就是因捷运计划直接或间接连通而崛起的新区。

“在这样的前提下，几个可关注的地区包括双溪毛糯、加影、蕉赖、陈秀连（Chan Sow Lin）、大马城、旧古仔（Kuchai Lama）、沙叻秀（Salak South），和史里肯邦安（Seri Kembangan），比起那些依然发展成型及住宅环绕的地区，发展潜能更为巨大。”

当中，他还特别点名双溪毛糯、哥打白沙罗（Kota Damansara）、及白沙罗高原柏威年广场“立足”的白沙罗市中心这3个站点，都是因捷运计划交通衔接、便利及宜居度大大获得提振。

“双溪毛糯堪称两条捷运线下主要的增长重心，归功于土地广袤，有助未来大规模发展，至于哥打白沙罗的站点则能惠及周边庞大的住宅及商业人口。白沙罗市中心站受到当地综合及大型产业项目（白沙罗高原柏威年广场及白沙罗城发展计划）带动。”

复制下一个KL Sentral……

产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席营运员邓志明指出，吉隆坡中环广场是一个综合性的铁道交通枢纽，诸如轻快铁（格拉那再也及安邦线）、单轨火车（Monorail）、包含吉隆坡机场快铁（KLIA Ekspres）和机场支线服务（KLIA Transit）的吉隆坡国际机场快铁（ERL），以及电动火车（城市及城际）都在这里交汇，是串联吉隆坡市中心及赛城、布城，并连通吉隆坡国际机场（KLIA）和第二国际机场的重要交通据点。

“纵观目前国内有的铁道交通站点，事实上并没有多少个站点是依同样的目的，即综合性交通枢纽进行规划发展，不过若从这个角度来看，下一个发展模式较为相近是南湖镇综合交通终站（Bandar Tasik Selatan）。这个终站同样也是综合运输（intermodal）交通枢纽元素，除了是其他铁道交通的换乘站，也是综合巴士的交通枢纽。”

看回捷运站点，他认为，作为加影捷运一线及布城捷运二线交汇站点的敦拉萨国际贸易中心（TRX），或许是下一个发展潜能颇大的站点。

“TRX的发展定位是吉隆坡新的金融中心，这里有汇丰银行（HSBC）、艾芬银行（Affin Bank）、保诚保险（Prudential）等金融机构的总部大楼，另外还有大型购物中心、国际级酒店和几栋住宅高楼。”

“跟着轨道买房”策略还适用？

我国捷运发展即将踏入第13个年头，捷运的溢价“光环”普遍已反映在现有及正在进行中的TOD产业项目中，但待国内公交基建越发完善，捷运一线及二线沿线产业仍有长期升值优势，故“跟着轨道买房去”策略无论何时何地都能适用。

不过，布雷温德兰认为，在现今房市若欲套用这个置产策略或需进行微调，而整体有效性胥视几个因素，比如沿线站点的地点、现在捷运计划的发展阶段，以及整体房市的市况。

“良好规划的TODs或是增长潜能显著的地区，自然在这个投资策略下可马上享有产业增值优势，而这类地区多数已经有完善基础设施、人口及经济活动，就只欠交通衔接，所以一旦置入公交元素自然看到显著的房价表现。”

谭家良点出，一旦人们习惯TOD生活模式，即工作与生活都能建立在公交体系上，自然对于TOD产业的需求会不断，故邻近捷运站的产业一直都被视为是稳定投资，因可吸引更广大的目标群体。

邓志明也认同这个观点，相信TOD有助提升人们生活素质、减低交通堵塞及环境污染，提升产业价值和租金的能力。

“人们必然会受到居住在TOD附近的好处所吸引，而这个情况也曾发生在推动TOD更长久的国家及地区，如香港及新加坡。”

投资者怎么看？

市场人士普遍认为，年龄介于20至30岁的年轻世代，会更倾向TOD产业，事实上只要有到访过新加坡或香港体验过捷运出行，对捷运自然不陌生，在置产投资方面看的相对也更长远。

“公寓直通捷运站 老后充当退休屋”

现年40岁、在产业投资已有20年经验的邓依玲，是个道道地地的蕉赖人，长于蕉赖南部早年曾在吉隆坡市中心一带求学，90年代末见证轻快铁开通，但可惜这项铁道交通仅在市中心穿行，没法良好将她家与学校连通。

“当时，我明白了铁道仅是为特定社区服务的交通工具，对于居住在蕉赖南部的我来说，最近的轻快铁站点位于蕉赖皇后镇（Bandar Sri Permaisuri），除了沙叻秀（Salak Selatan）轻快铁站，这里也有电动火车站（KTM），奈何这个站点却有很大的安全考量问题。”

对于在郊区长大，市中心求学且自行搭车上下课的她来说，便利且衔接良好的铁道交通就是个遥不可及的梦，所以自政府2010年批准捷运计划，连通市中心至蕉赖南部甚至加影，之于她而言的确是好消息，毕竟往后欲到市中心或蕉赖另一头的双溪毛糯，捷运出行就能事半功倍。

因此，邓依玲对TOD产业有着莫名的憧憬，加上有亲戚移居香港，前几年回国时赶上TOD投资浪潮，蕉赖南部的TOD产业更如雨后春笋般林立，在亲戚的带动下也在蕉赖11哩（Batu 11 Cheras）购置了一个TOD产业，作为投资用途。

“我是在2018年底签买卖合约，整个单位大概850平方呎，当初卖价近54万令吉，比起我在双溪龙（Sungai Long）另一项卖价大致相同、用作投资的产业，前者明显小了逾200平方呎。”

她告诉《投资致富》，买下的这个TOD产业与捷运站相连，当初就是看中这个优势才决定投资，现在可出租收租，以后则充当她和老公的“退休屋”。

“因为孩子的关系，目前一家人都住在有地产业，以后孩子大了就能和老公两个人在这里过退休生活，附近有茶餐室也有超市，吃喝或买杂货都方便，更重要是公寓直通捷运站，不用担心安全问题，搭上捷运很多地方都能到。”

“地点优势才是王道”

亲戚在香港靠捷运出行的便利生活，就是邓依玲向往的未来，所以坚决不会卖掉这项产业。相反，今年27岁的萧佳勤对于TOD产业另有看法，比起TOD效应更坚信地点优势。

“投资产业最关键还是地点，（离市中心）太远没有人要住，且若地点偏僻只能出租给本地人。但如果将租户锁定在外国人，只要交通方便，比如下楼就有巴士站、周边小贩中心美食阁齐全，且有小超市也便于购买日常从用品。”

她去年在旧巴生路购置了服务式公寓，前不久刚拿钥匙处理完所有琐事，已成功出租给外国人，且租金可偿还大部分房贷。

“确切来说，在国家银行还没调高利率至3%前，租金完全可负担贷款。虽然这个项目并非TOD产业，但公寓本身有免费接驳巴士（feeder bus）服务，直达吉隆坡中环广场及谷中城（Mid Valley）购物广场。”

在投资产业方面，萧佳勤并没有非TOD产业不可的想法，毕竟投资与回报看起来不成正比。

“捷运站点旁边的产业都不便宜，事实上在买下旧巴生路的产业前，我也有研究过一个坐落在八打灵再也的TOD产业，大概600平方呎的单位卖价都要70万令吉，除了单位太小，重点这还不是永久地契。”

大马房地产发展商会（REHDA）雪州分会政策规划及标准分部委员符志恒也提醒，投资与回报成正比的重要性，并非每个邻近捷运站点的TOD产业就一定是好投资。

“如果是买到吉隆坡城中城或武吉免登一带的TOD产业，那么应该就只能长期出租，因为价钱太高很难出手，产业升值的效应相对逊色，看到却吃不到。”

■结语：

我国发展TOD逾十年，仍只踏出一小步，公交人流量低迷及“最后一里路”的不完善，都是政府需正视并对症下药的问题，TOD并非是专为产业销售而设的主题，却是能改变整个社区发展及加快都市化进程的“钥匙”，只要开对门将整个发展概念导向正途，何愁产业市场热不起？总而言之，跟着轨道买房策略还适用，沿线产业仍有长期升值优势，只是需要时间待整个轨道交通发展成熟。

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