业主可随心意装修？

“房子是我的，我想怎么做是我的事。”许多人都认为，房产属于个人产业，只要不影响到其他人，每个人都有权对自家房子进行改造，包括将客厅、厨房，甚至阳台改成房间出租等用途。

国内㓥房并没有法律明确限制，故一直被认为处在不合法、不违法的灰色地带，但随着政府严禁打击，㓥房究竟是否违法则成为许多人的热议话题，它究竟又违反了哪项法律条文？

法律专家张玮真律师在接受《投资致富》专访时指出，不论商业产业或是普通住宅，当业主在进行一些装修工程时是需要获得批准的，否则很可能变成非法装修工程。

她进一步解释说，普通住宅的地契一般分为分层地契（Strata Title）和个别地契（Individual Title），前者主要发给有门禁和保安住宅区、公寓或办公楼的房产建筑；后者则是发给有地房产的一种地契，比如排屋、洋房和半独立式房屋等。

分层地契的房产受分层管理法（Strata Management Act）所管治，按照该法令，业主在进行装修时，都必须获得管理层的批准。

“当然有些人会争论说，我是装修里面，不是装修外面，所以你没有权力阻止。管理层可能没有权力看到你里面做什么，但是你进出所用的门禁卡，他（都）有权力去限制。”

除了获得管理层的批准，业主在进行的装修工程面临两种情况，还需要进一步获得市政局（Local Authority）批准，比如吉隆坡市政局（DBKL），否则皆属于非法行为。

影响建筑结构需批文

第一种情况是会影响到建筑物结构的装修工程，需市政局批准。第二种情况则要视建筑的装修用途，装修前必须获得相关的经营准证才属合法。

她以㓥房为例，㓥房的性质与经济酒店、汽车旅馆相似，皆为提供住宿服务，酒店服务归旅游局单位监管，经营者需向该单位申请准证，否则就已是属于非法经营，在这种情况下进行的装修工程必然属于非法。

“业主需要到市政局查找是否有相关监管单位的指引，有时会是没有的，但当局会叫你去其他相似的监管单位。”

张玮真指出，若面临上述两种情况，业主即使获得管理层的批准，但市政局不批准，所进行的装修工程都属于非法行为，若业主在没有获得两个单位的批准下进行装修，则需要承担风险。

倘若市政局之前已批准，基本上是不会特意去干扰，除非邻居或管理层投诉，市政局则有权翻案重新审视，再做出新的决定。

“如果他们（市政局）继续给你就没问题；如果他们觉得不行，不要给了，你可以带上去法庭，但一般他们会比较有权力，（胜诉）比较难。当然，如果当局之前批准了，但后来又推翻了，业主也可以就此申请索赔。”

如果市政局要求拆除，但业主不配合，当局则有权强行将房子恢复原样，并在事后向业主索取拆除费用。

至于个别地契方面，因排屋等住宅没有管理单位，则完全受市政局管辖，业主进行的任何装修工程都需要获得当局批准，否则就被视为违法。

“市政局的确是有权力的，即便是个别地契的排屋，如果你（二楼）装修超出数公尺，就算是在你的地皮里面，他们也是有权力叫你改。”

须遵守国能消防等条规

尽管许多㓥房经营者称，店屋为商用产业，将店屋改造成㓥房出租为商业用途，因此不会抵触法令，但张玮真也否定此说法，其原理也与个别地契产业相同，所进行的装修工程必须获得市政局批准，以确保符合安全标准，否则很容易引发火灾等命案。

“业主当然会说是合法，我喜欢在里面做什么都可以，但如果动到主要结构，像是拉电拉得不好的话，可能会有火灾隐患，这都需要遵守国家能源的程序。”

另外，消防指引也是相当重要的，大多数㓥房都没有取得消防局批准，这也是相当重要的。

火灾隐患风险大

二十多年前，八打灵再也17区某双层排屋单位发生一场夺命火灾，该住宅被业者用木板将客厅分隔成间隔房出租，结果因用电过量引发火灾，屋内逃生通道狭窄，其中两名住户受困屋内来不及逃生，最终葬身火海。

佳得楼宇管理董事经理张惟越指出，㓥房建筑火患事件不时发生，但因未酿成大祸所以事情没有闹大，其中用电量过多和易燃物太多是引发火患的主要两大主因。

㓥房建筑的住户多、电器也多，用电量也随之变多，这容易导致电线短路或过负荷起热，从而引发火灾。

“屋内有大量的电器，手机、电灯、空调、笔记型电脑等，很多时候是一个（多插头）插座插得满满（的电器），甚至还加上延长线，用电量过多导致电力负荷不了，就会着火。”

随着网购日益发达，越来越多人从海外网购未经大马专业机构检测认证的家电产品，但因各国电压不同，容易造成电线短路问题，更易于引起火灾。

他指出，一些业主甚至会使用木质等不耐热材料的间隔板，加上房内还有不少易燃物，都是火灾时导致火势蔓延的主因。

“房间里面什么都不多，最多就是床褥、布料、纸张等，都是容易着火的。”

火灾中丧命者多为被浓烟熏呛，并非烧死，㓥房建筑的间隔板导致障碍物变多，通道变得狭小，住户在发生火灾时被挡在屋内，耽误逃生时机，最后被熏晕或呛死在屋内，甚至还会导致消防员的拯救行动困难重重。

一些㓥房甚至连灭火器也没有提供，要想简单扑灭小火都很难，又或是住户不懂得使用灭火器，以致无法第一时间灭火。

不懂使用灭火器差点酿成大祸

他也分享自己的亲身经历，数月前旗下管理的某公寓，其中一个被作为员工宿舍的公寓单位，因用电负荷太大而起火，尽管屋内有灭火器，但却没有一人懂得使用，所幸他刚好路过帮忙，才没有酿成大祸。

此外，一般住家所备用的灭火器并不适用于电源引发的火灾。根据消防指引，电源所引发的火患需要使用二氧化碳扑灭，而非使用ABC干粉，若在封闭空间释放太多二氧化碳，反而会造成缺氧问题，这导致死得更快。

“你没有被火烧死，但因二氧化碳造成缺氧而死，也是一样。”

政府有明确规定

房间数量和住户人数

大马房地产中介师协会会长陈建铵也指出，每项房产项目可建多少个单位、每个单位有多少间房间、多少个停车位等，政府都有明确规定，以对人口密度进行控制，倘若发展商没有根据规定建筑，政府不会发出完工合规证书（CCC），或被罚款。

另外，每项房产项目会根据预期的可居住人数建造逃生通道，以便在发生火灾意外时，能在极短的时间疏散所有住户，但若住户人口超过预期，将导致逃生通道变得拥挤，来不及逃出。

“假设每个单位有两间房间，每间房预估会有两人，就是四个人，如果多㓥一间房就多了一个人，原本预计1000人的公寓，就增加到1250人。”

https://www.sinchew.com.my/news/20231127/finance/5150499