在感叹大马益发“寸土寸金”的同时，这厢㓥房如雨后春荀，那厢国内房产却面对滞销窘境，如此矛盾的现象不禁让人疑惑，大马房市哪里出错？

㓥房需要重新定义

说到㓥房，大家难免会联想到香港㓥房，一个人在一个狭小的空间吃喝睡，卫生环境恶劣，尽管大马亦有类似的“香港㓥房”存在，但iBilik首席执行员李盛喜认为，国内㓥房整体状况相对较好，住宿条件恶劣的㓥房只占少数。

“有时新闻放大了害群之马的照片。”

他认为，市场需要重新定义㓥房，国内房间租赁市场确实有很多业主会将客厅改造成房间，但㓥房整体情况还是相当好的，其优美景观与相对较大的空间，让㓥房成为继主人房后最受欢迎的房间类别。

“主人房有一定的市场，因为它有自己的私人浴室，而客厅（㓥房）是非常非常舒服的。”

客厅㓥房“很大间”

ibilik平台的客户群并没有将房间㓥成像停车格子大小般的房间，根据建筑物条例阐明，房间面积不能小于6.5平方公尺（70平方英尺），但往往把客厅改造的房间，面积都比原来房间来得大。

“（㓥房）并非像大众想象般很恶心，马桶就在床边，已经不是那种情况，这也是为何它有一定市场的原因。”

该平台的㓥房数量比率大概仅占不到20%，尽管市场确实有将客厅一分为二或三间㓥房的案例，但该平台则鲜少有这类房间。

㓥房租金低租户杂

或许有者会认为，若间隔出越多房间则能赚更多租金，但李盛喜则认为，这么做会适得其反，当㓥房太多，租户也会变多，厕所使用率也会增加，这反让所有房间的吸引力大减。

“原本（㓥房）可租800、900令吉，但你一分为二的时候，可以租300、400令吉，你的租金便宜会吸引到比较杂的租户，就会影响到主人房1000令吉的租户，长远来讲，业主是亏本的。”

他指出，国内房间租赁市场在过去数十年有很大的变化，从原来的房屋合租到家具设备齐全的房间租赁，如今也开始步入使用租房管理系统等高科技经营，并且附有智能催租、自动门锁等功能。

“如果租户没有还租金，门会自动上锁、断电，但若当下即刻通过应用程式还租金，系统会自动解锁、通电。”

另外，为确保租户品质，ibilik平台会先查询租户的CTOS信用评级，甚至会致电租户的学校或公司确认租户信息，通过这种方式过滤掉一些非真心想租房的人，让每个租户都住得安心。

买下“死楼”花钱维修出租

尽管市场上对㓥房的印象不好，甚至是只贬不赞，但在拥有丰富物业管理经验的佳得楼宇管理董事经理张惟越眼中，经营㓥房却能将“死楼”救活，旗下管理的公寓曾有不少因管理不当，导致房价严重下跌，此类公寓被作为㓥房公寓，反而激活了这些公寓。

“12万令吉买一间900方呎的房子，哪里找？当然是住到不是很舒服，但租给外籍劳工，（他们）要求就没有那么高。”

他分享到，当公寓管理不善时，许多业主会以不缴管理费的方式来惩罚管理层，这就陷入一种恶性循环。公寓的运作来自管理费，当部分住户不缴付管理费，管理层没钱维修，则设施变差，就会导致越来越多住户不缴管理费，房价也会随之下跌，当跌至一个极点后，公寓就会变成“死楼”。

这些“死楼”公寓在转手卖给㓥房经营者后，他们会将拖欠的管理费缴清，管理层才有钱维护公寓。

投资者买五六十个单位

“当这些投资者进来买了50至60个单位，就委任我（物业管理公司）来进行维修保养，做了一年，这栋公寓也逐渐越来越好，之前的游泳池是绿色的，现在已经清理干净了。”

尽管这些公寓最终沦为“外劳村”，但与死城相比，外劳村相对好，此前业者都在低价抛卖，但如今纷纷转做出租。

大家都付得起管理费，楼下店屋的商业活动也开始活络，虽然这些商业活动相对较为低端，但与“死楼”相比，它至少活着，也就有机会变好。当整体公寓的环境变好，租金上涨，一些无法负担的租户就会离开，吸引较高素质的租户。

“为什么我不反对㓥房，因为我看过很多玩㓥房的经营者把楼救了回来，当然，也有人玩㓥房，把楼玩旧。但站在物业管理者的角度，比起楼品质差了一点，我更不愿意看到它变‘死楼’。”

张惟越指出，尽管经营㓥房能将一些旧楼起死回生，但对很多购房者而言，这是他们人生第一间房子，对其有着很多美好想象，故不能接受房子有瑕疵，尤其是有业者经营㓥房。

与业主不同，一些租户使用公共设施并不会太过爱惜，因此造成高损耗，当设施损坏后则选择搬家。

“我们发现，这种糟糕的使用行为会出现在租户身上，他们多属于短期，大概一两年，因此不会有太多心思在维护设施上。”

尽管如此，但相较于Airbnb的短期住宿，房间租赁的风险会来得低，Airbnb租户都只是住一两晚，不少会抱着大玩特玩的心态，但若是房间合租则主要是以工作或求学为目的，不会太过分。

“除了少数特别案例外，大多数租户没什么大问题，大家都只是想要安安稳稳租一间房间睡觉。”

结语：

㓥房在大马并非新鲜事，乡村人口在都市化进程下迁移至城市，房价水涨船高，催生了㓥房。然而，㓥房盛行，看似需求所致，实则少不了房产投资导师的推动。

电影《窃听风云3》中女主角周迅在剧中有句台词：地是拿来种的，不是拿来卖的。

房产一直是国内投资市场热门之一，投资策略更是从买房出租到Airbnb，再到㓥房出租，层出不穷。

房子作为人类基本所需，盲目的投资是否已让房子失去最原始的功能──住得舒适？这一点值得深思。

https://www.sinchew.com.my/news/20231215/finance/5200569