星洲日報/投資致富‧企業故事

㓥房系列5(完结篇)㓥房将死楼救活?

Tan KW
Publish date: Tue, 19 Dec 2023, 11:28 PM
12月18日见报///㓥房系列5(完结)㓥房将死楼救活?
iBilik首席执行员李盛喜:国内㓥房整体状况相对较好,住宿条件恶劣的㓥房只占少数。

在感叹大马益发“寸土寸金”的同时,这厢如雨后春荀,那厢国内房产却面对滞销窘境,如此矛盾的现象不禁让人疑惑,大马房市哪里出错?

㓥房需要重新定义

说到㓥房,大家难免会联想到香港㓥房,一个人在一个狭小的空间吃喝睡,卫生环境恶劣,尽管大马亦有类似的“香港㓥房”存在,但iBilik首席执行员李盛喜认为,国内㓥房整体状况相对较好,住宿条件恶劣的㓥房只占少数。

“有时新闻放大了害群之马的照片。”

他认为,市场需要重新定义㓥房,国内房间租赁市场确实有很多业主会将客厅改造成房间,但㓥房整体情况还是相当好的,其优美景观与相对较大的空间,让㓥房成为继主人房后最受欢迎的房间类别。

“主人房有一定的市场,因为它有自己的私人浴室,而客厅(㓥房)是非常非常舒服的。”

客厅㓥房“很大间”

ibilik平台的客户群并没有将房间㓥成像停车格子大小般的房间,根据建筑物条例阐明,房间面积不能小于6.5平方公尺(70平方英尺),但往往把客厅改造的房间,面积都比原来房间来得大。

“(㓥房)并非像大众想象般很恶心,马桶就在床边,已经不是那种情况,这也是为何它有一定市场的原因。”

该平台的㓥房数量比率大概仅占不到20%,尽管市场确实有将客厅一分为二或三间㓥房的案例,但该平台则鲜少有这类房间。

㓥房租金低租户杂

或许有者会认为,若间隔出越多房间则能赚更多租金,但李盛喜则认为,这么做会适得其反,当㓥房太多,租户也会变多,厕所使用率也会增加,这反让所有房间的吸引力大减。

“原本(㓥房)可租800、900令吉,但你一分为二的时候,可以租300、400令吉,你的租金便宜会吸引到比较杂的租户,就会影响到主人房1000令吉的租户,长远来讲,业主是亏本的。”

他指出,国内房间租赁市场在过去数十年有很大的变化,从原来的房屋合租到家具设备齐全的房间租赁,如今也开始步入使用租房管理系统等高科技经营,并且附有智能催租、自动门锁等功能。

“如果租户没有还租金,门会自动上锁、断电,但若当下即刻通过应用程式还租金,系统会自动解锁、通电。”

另外,为确保租户品质,ibilik平台会先查询租户的CTOS信用评级,甚至会致电租户的学校或公司确认租户信息,通过这种方式过滤掉一些非真心想租房的人,让每个租户都住得安心。

买下“”花钱维修出租

尽管市场上对㓥房的印象不好,甚至是只贬不赞,但在拥有丰富物业管理经验的佳得楼宇管理董事经理张惟越眼中,经营㓥房却能将“死楼”救活,旗下管理的公寓曾有不少因管理不当,导致房价严重下跌,此类公寓被作为㓥房公寓,反而激活了这些公寓。

“12万令吉买一间900方呎的房子,哪里找?当然是住到不是很舒服,但租给外籍劳工,(他们)要求就没有那么高。”

他分享到,当公寓管理不善时,许多业主会以不缴管理费的方式来惩罚管理层,这就陷入一种恶性循环。公寓的运作来自管理费,当部分住户不缴付管理费,管理层没钱维修,则设施变差,就会导致越来越多住户不缴管理费,房价也会随之下跌,当跌至一个极点后,公寓就会变成“死楼”。

这些“死楼”公寓在转手卖给㓥房经营者后,他们会将拖欠的管理费缴清,管理层才有钱维护公寓。

投资者买五六十个单位

“当这些投资者进来买了50至60个单位,就委任我(物业管理公司)来进行维修保养,做了一年,这栋公寓也逐渐越来越好,之前的游泳池是绿色的,现在已经清理干净了。”

尽管这些公寓最终沦为“外劳村”,但与死城相比,外劳村相对好,此前业者都在低价抛卖,但如今纷纷转做出租。

大家都付得起管理费,楼下店屋的商业活动也开始活络,虽然这些商业活动相对较为低端,但与“死楼”相比,它至少活着,也就有机会变好。当整体公寓的环境变好,租金上涨,一些无法负担的租户就会离开,吸引较高素质的租户。

“为什么我不反对㓥房,因为我看过很多玩㓥房的经营者把楼救了回来,当然,也有人玩㓥房,把楼玩旧。但站在物业管理者的角度,比起楼品质差了一点,我更不愿意看到它变‘死楼’。”

张惟越指出,尽管经营㓥房能将一些旧楼起死回生,但对很多购房者而言,这是他们人生第一间房子,对其有着很多美好想象,故不能接受房子有瑕疵,尤其是有业者经营㓥房。

与业主不同,一些租户使用公共设施并不会太过爱惜,因此造成高损耗,当设施损坏后则选择搬家。

“我们发现,这种糟糕的使用行为会出现在租户身上,他们多属于短期,大概一两年,因此不会有太多心思在维护设施上。”

尽管如此,但相较于Airbnb的短期住宿,房间租赁的风险会来得低,Airbnb租户都只是住一两晚,不少会抱着大玩特玩的心态,但若是房间合租则主要是以工作或求学为目的,不会太过分。

“除了少数特别案例外,大多数租户没什么大问题,大家都只是想要安安稳稳租一间房间睡觉。”

结语:

㓥房在大马并非新鲜事,乡村人口在都市化进程下迁移至城市,房价水涨船高,催生了㓥房。然而,㓥房盛行,看似需求所致,实则少不了房产投资导师的推动。

电影《窃听风云3》中女主角周迅在剧中有句台词:地是拿来种的,不是拿来卖的。

房产一直是国内投资市场热门之一,投资策略更是从买房出租到Airbnb,再到㓥房出租,层出不穷。

房子作为人类基本所需,盲目的投资是否已让房子失去最原始的功能──住得舒适?这一点值得深思。

12月18日见报///㓥房系列5(完结)㓥房将死楼救活?
佳得楼宇管理董事经理张惟越:尽管公寓最终沦为“外劳村”,但与死城相比,外劳村相对好。

 

 

https://www.sinchew.com.my/news/20231215/finance/5200569

Discussions
Be the first to like this. Showing 0 of 0 comments

Post a Comment