2023年，在忽忙的脚步中结束。迈入2024年，大马产业市场能否能走出前几年偏淡的形势，展现不一样的情景？

Zerin产业顾问公司（Zerin Properties）认为，短期内市场基本面保持谨慎乐观，显示产业发展领域在最近的将来，会展现谨慎乐观走势，并且继续成长。

永续房产大势所趋

Zerin产业顾问公司创办人兼集团首席执行员辛格受询时指出，本地经济形势明朗，虽然成长步伐较为缓和，但是2024年产业市场展望可期，预测住宅产业领域将趋向稳定，并且继续带领产业领域前进。

“通货膨胀压力逐渐纾缓，对产业市场是利好因素，可是建筑材料价格酝酿上涨、隔夜政策利率（OPR）可能在2024年调升，预计这些是潜在隐忧，可能影响市场前进动力。”

首购族需求持续强劲

辛格认为，在中短期内，发展商料采取谨慎乐观立场，首次购屋者对房产需求保持强劲，有助于提振市场从看淡转向乐观，只是由于生活费不断上升，租金市场料强稳成长。

针对这点，PropertyGuru大马区经理谢尔顿也有同感。他说，2024年产业市场两大趋势，主要是在屋价较高的地区，人们转向出租产业。”他的看法反映，2024年租金市场看涨。

谢尔顿补充，另外一个趋势，业界人土提高对永续房产的专注力，配合大环境的走势，在推行房产计划的兴建时，将融入环保、永续元素。

PropertyGuru不久前展开的消费者调查显示，71％受访者决定购买产业，并且在选择购屋地点和房产类型将气候转变因素考虑在内，62％表示接受具备绿色元素的房屋。

谢尔顿说：“永续房产趋势料将延续至2024年，并将影响房产供应与需求，一些银行推出永续金融方案，以协助发展商，应对转型发展环保、永续产业的需要。”

“我们要紧记的是，产业市场具有活力，但是却受到许多因素影响。除了透明度和容易获取资讯，我们也要了解市场走势，适应短期间的改变，这些都是重要的考量。”

交通便捷 房产增值

辛格表示，全国多个地区基本设施发展计划，正加速发展进程，这些计划包括预期在2024年完工的轻快铁三线（LRT3）、敲定捷运三线（MRT3）在巴生河流域的停歇站。

与此同时，柔新捷运（RTS）工程、依斯干达快捷巴士（IRT）计划进展稳健，还有隆新高铁（HSR）计划，预计有望重新启动，加上建议在柔佛州新山发展轻型快铁计划及在槟城峇六拜建设轻快铁线，这些都是有利于产业发展的因素。

辛格认为，这些交通基本设施附近地区现有的，未来新增的住宅产业计划将可从中受惠，并且将在交易量和成交值显示正面成长。

除此之外，敦拉萨国际贸易中心（TRX），已定位为马来西亚的全球金融中心，2024年财政预算案重新定位森林城市为特别经济区、柔佛-新加坡特别经济区的设立，预料将提高有关地区，对房产买家、投资者的吸引力。

这些努力与倡议，将有助于释放投资与发展的附加价值，为产业市场的发展塑造一个很好的环境。

辛格认为，购屋者拥有许多选择的机会，特别是高楼房产计划，如果是靠近捷运站／轻快铁站的城市地区，而且有附加零售产业元素的房产，对房产买家有一定的吸引力。

许多为大家熟悉的发展商，他们推行的产业计划，如果是靠近交通枢纽中心，已崛起成为具有吸引力的产业。

7大建议

为加速产业市场的复苏，辛格希望政府可以考虑采取以下一些措施：

i.第二次购买房屋者，如果房产价格在50万令吉或以下水平，应该享有100％免印花税的优惠；

ii.重新推出“拥有房屋运动”（HOC）；

iii.重新设立马来西亚产业公司（MPI）；

iv.扩大覆盖及投资吉隆坡资本化，以促进大巴生河流域为商业地点；

v.数字游民税收减免；

vi.加速寻求克服劳工短缺，建筑材料价格上涨的方案；

vii.在调高隔夜政策利率之前，让市场先恢复常态。

—

发展商物色土地

料掀并购潮

辛格表示，这段期间，发展商积极物色土地，供建设可负担房屋计划，业界的合并与收购料增加，已在产业市场奠定基础的发展商，可能进行策略收购，目标是在主要发展地段，正进行产业发展，企业规模较小的公司。

另外，数字游民倡议的发展，在政府率先推出的计划，例如“马来西亚数字游牧区域枢纽”（DE Rantau）的支撑下，预料将有助激励市场对房产的需求。

当远程工作者寻求伸缩性、弹性工作和生活方式，产业市场将可应付这些工作者，对伸缩性空间的出租选择，并且是结合工作与生活空间的设备。

如果回过头去看2023年，放眼住宅产业市场在2024年的表现料将能超越2023年，为2024年设定平稳、乐观的愿景。

融入ESG元素

办公空间具伸缩性

关于商业产业，例如百货商场、办公单位的展望，是否存在供应超过需求的情况，辛格指出，大吉隆坡地区的零售产业和办公楼领域依然面临严峻挑战，主要是供应稍微过剩，而且接下来几年将有一些新的产业计划完工，加大供应过剩的情况。

无论如何，大型商场业务有改善，顾客重返商场购物或光顾，几乎已回到疫情前的水平，零售销量相应提高。

市场对优质办公楼需求增加，特别是具备环境社会治理（ESG）元素的大厦，越来越多公司通过转型为较新，具有伸缩性格局的大厦，以提高效率。

酒店领域投宿率改善，平均租金上扬，休闲旅游、商务公干增加，推动市场对酒店客房的需求。

虽然面临挑战，不过商业产业展望预计是乐观的，大马经济稳健成长，政府努力吸引外资，多个行业的发展，激励市场对商业产业的需求。

3年前爆发的冠病疫情，催生远程上班模式，进一步推广和普及，并形成一个趋势，办公楼具伸缩性，设施走在科技前端，以应付不同客户的需求，特别是如果客户需要较大或是较小空间的时候可以进行调整，以保留好的客户。

依需求扩大或缩小

“商业领域（例如办公楼、零售产业和酒店业）的业主将继续调整销售策略、革新产业的献售模式，以适应市场趋势的转移，并克潜在挑战。”

企业或机构在空间的使用更有创意，根据独一的需要扩大或缩小空间，可以说市场对办公空间的需求是存在的，为了在市场立足，商业产业的建设必须顺应这些趋势，提供可调整的办公空间，回应市场对需求的不断改进。

放眼未来，市场将进一步着重ESG倡议，融入科技的商业大厦，同时加速各产业领域的数字化进程。

民宿产业崛起

投资需衡量利弊

询及疫情放缓，政府开放国界，更多人出外旅游，是否适合投资短期住宿，例如民宿类型的产业，辛格回应说，当旅游业重新展现活力，投资短期住宿在大马市场是可行的，但这一块有利也有弊。

他说，根据“牛津经济研究院”关于民宿的报告，显示该领域在2022年为大马国内生产总值贡献超过50亿令吉，提供接近5万7000个就业机会，占旅游业在国内生产总值的4.9％。

与此同时，2019年与2022年之间，在大马的长居住（Long Stay）市占率从11.6％提高至18.6％，吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城和沙巴崛起为2022年长居住的主要地点。

为顺应旅游业革新与演进，Airbnb和大马数字经济机构（MDEC）在2023年签署一份谅解备忘录，以便和该机构的数字游牧区域枢纽一起合作。这项倡议是回应远程工作趋势日益普及，后疫情伸缩性旅游而推出。

上述合作旨在鉴定和促进大约600个数字游牧区域枢纽，多数位于主要的旅游景点，为数字游牧区域量身订制提供设备。

回酬可观

需谨慎筛选住客

与任何投资一样，投资民宿产业有好处，也有坏处。利好的方面是，有潜能获取可观回酬，特别是位于主要地点，价格具竞争性的产业。

辛格说，民宿产业的地点与管理，可以让投资者依据优先选项与目标，调整他们的策略投资，而且融入民宿产业到组合投资，有助于投资多元化，降低整体的风险水平。

至于投资民宿产业面临的挑战，主要是住客若使用不当，导致产业设施遭破坏，因此在筛选住客时保持警惕，制定明确的守则，即使是外包，持续性的维修与管理也需要不间断地跟进和预算。

总的来说，尽管大马经济与旅游业展望明朗，但精明投资者应该谨慎衡量其利与弊，在特定地点进行研究，时刻关注立法的管制，以便在这个具有动力的市场，可以做出知情投资决策。

回顾

2023房市渐复苏

随着冠病疫情进入地方流行病，2023年各产业次领域表现皆有改善，经济成长可期、海外直接投资强劲，加上政府政策的扶持，市场表现基本符合各领域的预期，一些组别的表现甚至超越预期。

住宅产业和工业产业领域继续主导整个产业市场，首次购屋者及全球电子商务蓬勃，推动市场对有关产业的需求。在这段期间，产业发展商物色更多土地，以便在未来发展住宅产业和工业产业，位于策略性地点的土地，因而成为炙手可热的资产。

根据全国产业数据中心（NAPIC）的数据，2023年首9个月，敲定的产业交易共有28万4140宗，价值1425亿2000万令吉。

住宅产业稳健成长

住宅产业继续推动市场，在总成交量占超过60％，同时占成交总值大约50％。首次购屋者强大的需求，推动住宅领域稳健成长，房产价格在50万令吉或低于这一价位的，占住宅交易量大约80％。以房产类型来说，排屋最受欢迎，占总数的40％。

与此同时，在一手市场，2023下半年，有更多新的房产计划推出。新推出的房产计划，销售表现比上半年较佳，主要是发展商策略性处理库存，正视滞销过剩的情况。

滞销房产减少

我国住宅房产滞销的数目，从2023年初开始逐渐减少，反映房产市场转稳。2023年第三季，已完工未售出房产共有2万5311个单位，价值174亿令吉。与第二季比较，成交量和交易值分别下跌3.7％和4.9％。

城市中一些知名产业发展商，特别是专注发展可负担房屋及在策略性地点发展中价房屋的业者，在2023首半年普遍取得令人鼓舞的销售业绩，他们对2023年销售目标保持乐观，

乐观情绪主要源自市场，特别是首次购屋者，对可负担房屋需求保持强劲。

与此同时，房屋发展商与金融机构合作，以便为他们房产计划的买家，争取较高的贷款批准百分比，例如固定利率、加速贷款审批、具有吸引力的配套和奖掖，原因是利率酝酿上升，银行批准过程依然严谨，目前的贷款批准比率低于45％。

零售办公楼供应过剩

在这期间，工业产业市场保持活力，主要受惠于电子商务、物流、货仓及制造业活动蓬勃。市场对工业产业需求保持偏高，更多的企业扩展他们的业务，提升生产设备或是将生产基地迁移至策略性地点。

值得一提的是，零售产业和办公楼领域，特别是位于大吉隆坡的商业产业，依然会面临挑战，这些挑战源自于供应过剩，预期接下来几年，将有更多新的计划完工。

尽管存在这些阻力，大型零售商场表现改善，客流量开始回到疫情前的水平，零售销售显示回扬。

在办公楼领域，市场对优质办公楼的需求增加，并且遵守ESG标准，毕竟公司以效率为优先考量，通过转型至现代化，伸缩性办公空间适应市场走势。

酒店领域正面发展，投宿率和客房收费改善，主要是休闲与商务旅游的延后需求，象征休闲业逐渐复苏，市场对有关领域恢复信心。

逆风依旧潜伏

全国产业资讯中心不久前的报告指出，2023年产业市场继续改善，与前几年比较，下半年走势反映，市场已走出冠病期间的低迷走势，开始步入复苏的道路。

在一手市场，产业发展商在第三季推出6900个单位，比第二季的4797个单位增加2103个单位，明显有所改善。

报告指出，虽然市场仍有逆风，例如利率稍高、消费者偏向租屋、建筑材料价格上升、生活费保持偏高，但是整体市况是乐观的。

单单2023年第三季交易量超过10万宗，价值571亿5000万令吉，与2022年第三季比较，交易量和成交值分别上扬3.7％和22.6％。

结语

产业市场正处于投资开始增加的旅程，特别是新兴崛起的领域，这些领域包括数据中心、医药保健产业、工人宿舍、年长住宿及教育设施等产业。这段期间，投资者日渐意识到，这些领域的投资潜力，准备增加这方面的资本分配，以加入投资的行列。

https://www.sinchew.com.my/news/20240101/finance/5232796