■问：

许多人买房子多数需要向银行申请贷款，我们想知道，如何提高贷款获批的机会？

文倩说，她和男友曾经有过申请贷款不获批的记录，不过，那是前年的事，当年他们还未注册，最近已经注册结婚。

她说，那年银行给的理由是收入不稳定，不晓得这对他们接下来提出房屋贷款申请，会不会有不好的影响？

■答：

卡债 学贷 手机欠费

都会导致贷款被驳

购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，一般人买屋子，都需要向银行申请贷款，在城市买一间房子，不论是公寓或有地房屋，动不动就是数十万令吉起跳。

坦白说，只有少数人不需要贷款就能买屋，这些人包括：有长辈资助，支领高薪的超富人士，或者是已经中年，本身有一笔储蓄，提取一些公积金辅助就可行了。

另外，也有一种情况是，这个买家之前脱售一间房屋，手握一笔可观的资金，又或者是几个人联名购买，因此不需要向银行贷款。

就如文倩所说的，几年前申请银行贷款不获批，银行给的理由是收入不稳定，确实是有影响，除了收入低，达不到申请贷款的门槛，收入不稳定、就业的领域前景不明朗，这些都会有影响。

驳回一次 影响料不大

假如文倩贷款不获批只是一次，估计影响不大，如果有几次的记录，就会造成负面影响。因为不可能每次都是收入达不到要求，可能还有其他因素。

陈钟灵说，其他因素包括：信用卡债、大学贷款的偿还记录不准时，一些后付（postpaid）的账单偿还记录不佳，也会造成不利的影响。

银行从中央信用资讯系统记录（英文全称Central Credit Reference Information System，简称CCRIS），以及资讯信贷记录（英文全称Credit Tip-Off Service ，简称CTOS），就可以查获贷款申请者的信用记录。

CCRIS是国家银行创建的一个信贷系统，提供潜在贷款人的信用评级和相关财务信息。

因此，不论任何人，特别是年轻人或中年人，如果需要向金融机构申请贷款买屋买车等等，只要在这两个系统记录欠佳，或者已被列入黑名单，那么向银行提出贷款申请，将无法获得批准。

申请房贷要量力而为

我们假设文倩与注册结婚的先生，如今收入已经提高并且保持稳定，同时，没有上面所说的记录欠佳情况，准备向银行申请房屋贷款，获批的可能性应该是偏高。

这里要补充一点，当我们申请房贷时，请记得要“量力而为”。我们必须清楚一点，房贷的负担并不小，因此我们必须客观审视本身的还贷能力，找出最适合自己的房贷配套。

陈钟灵说，假如是首次购屋，一般来说，银行愿意提供高达房价总值90%的房屋贷款。

举个例子，如果要买一间50万令吉的房屋，可是银行却认为这间房子只值45万令吉，那么按照90%的贷款额计算，只能借到40万5000令吉的房贷，因此必须支付更多头期钱，才能买到这间房屋。

为了避免这种因为相差一点钱，买不到房子的情况发生，在准备买之前，应该预备更多的预算，以确保自己有充足的资金买屋。

比较各家房贷配套

在本地市场，有相当多的商业银行让购屋者选择，得空时不妨到多家银行了解情况，看看本身的收入适合购买哪一个价位的房屋，以及能够申请多少巴仙的贷款，这样就可以做比较精准的预算。

我们可以按照自己的房贷还款需求，例如是否打算在日后供房贷的时候，多还一点分期付款，以便可以提早把房贷供完，来决定选择哪一个房贷配套。

提到房贷配套，一般分为：定期房屋贷款（Term Loan），半灵活房屋贷款（semi flexi loan），以及全灵活房屋贷款（full flexi loan）。

最好是比较这些贷款配套的不同点，同时比较不同商业银行对房屋的估价，例如Ａ银行估价房屋值50万令吉，Ｂ银行则认为值45万令吉，这时就要考虑准备选哪一家银行。

不过，这通常是在二手房屋市场比较常见，如果是在一手房屋市场，一般不会发生房屋估价不一样的情况。

此外，申请房贷时，不同的银行可能会批准不同的贷款比率，例如Ａ银行说可以批准90%，Ｂ银行却说85%，这样的情况也相当常见。

因此，先去银行了解自己的财力，能够买的价位，可获得的贷款比率也是相当重要的，以便找出最适合自己的房贷配套。

供款数目随国行利率起落

在房贷方面，隔夜政策利率（OPR）的起落，会直接影响银行的基准利率（Base Rate简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate简称BLR），以及标准基准利率（Standardise Base Rate简称SBR），因此，隔夜政策利率调整时，基准利率、基准贷款利率，以及标准基准利率，也会跟随上升或下跌。

简单来说，当隔夜政策利率上升，银行贷款利率也会跟随调高，买屋的成本就变大，贷款者在提出申请时，恰好是隔夜政策利率偏高的时候，申请者可能比较难获得贷款。

假设申请批准了，需要支付较高的房贷利息，导致每月分期付款数额也调高。相反的，当隔夜政策利率下跌，银行贷款利率也会随着下降，房贷利率和月供数额将会下调。

那么低利率时买屋是不是可以省下利息？低利率是投资房屋的最佳时机吗？

长远来看又未必，因为市场上的房贷大部分都属于半灵活贷款和全灵活贷款，国家银行利率有所变动，潜在上升的风险。

不过，只要我们申请银行贷款获批，银行让申请者到律师楼签署贷款合约，购屋者距离领取新屋锁匙的日子就不远了。

备注：隔夜政策利率（Overnight Policy Rate）是国家银行设定的一个隔夜利率，用来决定金融机构之间，互相借贷需要支付的利息。

无论个人正打算买屋或者已经成为屋主，隔夜政策利率的任何变动，都会直接影响个人的房贷利率，以及每月的供款数目 。

https://www.sinchew.com.my/news/20240101/finance/5229235