最近，在英国伦敦上市的产业股Aseana Propety Ltd以419m令吉出售位于KL Central的Aloft四星级酒店，引起市场的关注。

持有23% Aseanna股权的本地上市公司Ireka毅成股价受激励，股价从五年以来的最低谷50仙，上扬10仙至60仙，涨幅有20%。

在2015年中的特别股东大会，Aseana拟定在三年逐步脱售世界各地的产业，并把所有资金回退给股东，而Aloft酒店产业是首炮。

另外，毅成也在自家的股东大会做出承诺，会把所有从Aseanna获得的资本回退当股息全部派发给股东。

不过必须留意的是资本回退必须先获得放贷者如银行、债券持有者的同意。如果银行觉得公司或宏观前景不明朗，收紧银根，先把贷款给收回。那么资本回退就会被拖延，这是其中之一的风险。

根据毅成12月季报的展望，若Aseana发放第一批10m美元的资本回退，毅成大约可以取得2.3m美元，以一美元对四块马币换算，可取得9.2m令吉。毅成目前有171m普通股，平均每股可派息约5仙，以现在55仙来讲，周息率都有10%哦，而且陆续有来。

所以要看Ireka就必须看Aseanna，彼此的关系是唇寒齿亡的。

陈年往事

Ireka 于1967年成立，1993年上市，是以承包建筑工程为主，产业发展为辅的公司。创办人是赖昭华，现由赖氏家族所控制。

2013年中旬，赖家想要以90仙私有化公司，结果被七成小股东极力反对，未能如愿。从那时开始我便抱着私有化不成，必有后福的态度一直留意Ireka。

当初Aseana是在2007年伦敦交易所上市，是专攻亚洲区域的高档住宅和商用产业发展的基金，管理层是由Ireka本身管理。股东可选择在七年后解散基金，或者继续经营。资金分配是大马的投资占七成，越南的投资占三成。

然后我们再看看Aseana手头上还有什么产业和工程。

Mont Kiara和Tifanni高级公寓近乎100%售出，所以是包赚的，完全不用担心。

位于吉隆坡市中心Jln Kia Peng才售出一半，希望可以breakeven。

另外，位于越南何志明市的City International医院以及周边的地皮我是相当乐观可以卖到好价。现在越南的地产可是炙手可热，而我看好越南是目前最优良的新兴市场。

最近，大众银行在越南获得全资外资银行的执照，大众银行已经在越南深耕十年，其贡献获得越南政府的肯定，所以跟大众银行的船准没有错的。

比较头痛的是沙巴山打根的Harbour mall和4 points by Sheraton。这里有非常美丽的沙滩碧海蓝天，西方游客喜欢来畅游，中国游客喜欢来吃海鲜。

这里本来是天衣无缝的旅游胜地，但是却给菲律宾阿布沙耶夫绑架事件给搞砸了。山打根虽然距离海盗横行的Lahad Datu还很远，但是人们听到恐怖组织就怕了，根本不想来沙巴。

不过Aseanna还有三年的时间来脱售业务，到时候再看怎样吧。

Aseana一共值多少？

RNAV是每股可实现净资产值，也就是先评估资产卖出去值多少钱，然后扣除所有债务，那么剩余的就是股东的了。

根据资产评估，Aseana的RNAV为1美元，Aseana一共有212m普通股，汇率换算过来，代表持有23%股权的毅成股份值195m。

截至2015年12月的资产负债表，Aseana在毅成的账面值仅为104m，对比可实现价值195m溢价为88%。怪不得两年前赖家要私有化毅成。

毅成目前拥有总值579m令吉的建筑订单额，主要承接的是私人公司的合约，利润比政府合约多一点，但是风险也相对提高。

所以毅成多数选择跟财势雄厚的大公司合作，以降低违约风险，毕竟建筑是相当薄利的说。

毅成有能力承接我国顶尖发展商的工程，例如SpSetia, UEMland, Oskprop

毅豪所建立的高端住宅和酒店屡次获得建筑大赏FIABCI的殊荣。十年前的吉隆坡Westin酒店，也是该公司建的。

毅豪当然也有拿到一些mrt的工程，但是属于三四线的，份儿很小，这里就不提了。

然后该公司于2014年以53.7m令吉脱售Senawang给超级市场业者Aeon，并承接购物广场的建筑工程，总值203m。

至于毅成本身的产业发展的地盘在Nilai和Kajang，也有一小部分Mont Kiara的合约，还好这些地都是五六年前买下来的，所以我比较不担心

被极度扭曲的业绩

这间公司虽然名字好听，也有非常强劲的客源，但是业绩非常那么的差劲？

我们看到亏损最够力的就是投资控股及其他，9个月共三季一共亏损了17.5m令吉，难道Aseana是老鼠屎？

我国的建筑工程是按工程进度进账，比如做了10%的工作就进10%的账，如此推类。

然而，外国的会计采用RFRIC 15记账方式，只要该工程一天还没有竣工兼拿到permit，营业额就不能入账 （booked in），没有营业额也就没有营利。

这种会计方式要就不入账，一入账就会有爆发性的营业额兼营利。

毅成本身也有承接Aseana的工程例如Rumahotel，这些工程都必须跟RFIC15，导致这几年只有expenses，完全没有revenues。所以这也解释了为什么毅成的业绩被扭曲。

那么要如何分辨公司是真亏钱还是假亏钱？看营运现金流，只要营运现金流是正数，代表公司还有在赚钱。

看了该现金流表，你就能明白毅成只是存在账面上的亏损，并不涉及金钱上的亏损

就好像你的股票面临纸上亏损，但只要你一天没有卖出，你并没有真正的亏钱，这是各位看官必须要看懂的。

整个2015年，马币从三块多跌到去四块多，如果是赚美金的，盈利被放大；反之，亏损也会被放大。

仅此而已，所以大家不要给毅成越做越烂的业绩给吓跑，

外汇关系

说起来，也满复杂的。Aseana是在伦敦上市，但是以美元为交易货币，业务分布在大马和越南，所以一共涉及3种汇率：马币、越南盾和美元。

在大马的产业，首先会以马币售出，然后换回去美元。然后毅成受到的是美金的资本回退，然后再转回马币派息给股东。整个过程汇率的影响是net net，也就是打平，不过汇率转换的水钱是免不了。

而在越南的产业，首先会以越南盾出售，然后换去美金，同样的毅成会收到美金的资本回退，然后再转回马币派息给股东。

所以要赚汇率差的关键在越南，最好是越南盾强势，马币弱势，那就最好不过了。

凭单专区

凭单要怎么看？看两点：溢价和截止日期。

通常溢价超过一倍我都不会考虑，因为母股要涨一倍你的凭单才能打平。可是这个凭单还有四年才到期，考虑到Aseanna需要三年来清盘，有足够的缓冲期。

那么我就会比较肯冒险买凭单来小刀锯大树。

结语

赖氏家族现在是是由两兄妹赖文翰和赖玟妃来接手，好像Hevea酱。我觉得这种家族传承模式很不错，至少没有传给外家的人。

如果是两兄弟就一定会出歹志，大家都要照顾自己的后代，资源肯定会被分散掉。

两年前，赖氏家族曾经想要以九毛私有化毅成，暴露了想要并吞公司的意图，证明公司还是值钱的。问题是值多少而已。

产业发展都起到七七八八，所有地皮也增值了不少。大胆的讲一句，毅成应该至少值一块吧。

这间公司出了名是不会益小股东，可是市场给予太重的惩罚了，股价不应该以如此低的价格交易（现在连六毛钱都不到）。就连老板也认为自家的股票过于被低估，所以近期一直回购。

我的建议：这只股不适合长期持有，赚了它的钱就要准备走人，大家看着办吧。