玉楼金阙

混合房贷可行吗?/陈金阙

Tan KW
Publish date: Wed, 28 Sep 2016, 10:45 AM

有人提出结合银行贷款和发展商贷款,例如80%:20%,可能解决购屋者不能完全获得银行贷款的难题,而多供的款项不多。

例如上期表中,我们重新运算,以80%(40万令吉)获4.5%年利贷款;20%(10万令吉)获发展商以8%利息贷款,所得如表下:

即是说,这类安排,借贷者需每月供期2762令吉,比之前(50万4.5%利息)的2533令吉,多付229令吉“罢了”。

这种差不多先生的心态,的确要不得。因为这个229令吉,30年下来,多付了8万2440令吉,这可不是小数目。

同样的,业者建议以40年贷款期取代最长35年贷款期,用的字眼也是少付若干数额,让贷款者有能力负担,这是欺凌小市民不会复利运算的伎俩,所幸国家银行明察秋毫,断然拒绝,不然日后小市民将陷入钱更加不够用的窘境。

写到这里,有读者问道,小陈那个例子,是不是说明市场恶性循环之下,小市民永远追不上房屋的涨幅?问得的确有道理。

如果拿小陈的屋子来做例子,之前我说过,2000年买价20万,2014年涨至60万,涨了3倍,循序推算,2020年,屋价起到80万不是不可能的。

如果我们以房贷利息和屋价做参考,可以找到一个比较明显的轨迹。

小陈买的是二手屋子,如果追溯回它初推出的1990年,新屋售价9万8000令吉,也就是说,10年(1990-2000)屋价起了一倍;那段时期的贷款利息约在9%左右。

令吉竞争力减弱

按72法则来算,9%的利息,8年就倍增,事实上其屋价在1996-1997年左右已经涨到150%,只是97风暴后屋价垮下来,让小陈捡了便宜。

从2000年到2010年,房贷利息约是6%左右,因此,小陈购屋之后,虽然屋价不久后回弹,但是之后没有大涨,和贷款利息减低的情形前后呼应。

到了2012-2014年,利息进一步降至4%左右,但是游资过多,许多人相信买屋保值,导致城市地区屋价反而大涨。

另外,令吉竞争力大不如前,原料成本大起,也是背后推手之一。

严格来说,不只令吉竞争力大不如前,国内的平均薪资,也不能随着跨时代而调高,2010年代的某些领域(如会计、工程师等)新人薪资,竟然和2000年代大同小异,试问首购族怎能追上房屋的涨势呢?

当然,这里面牵涉到高收入国、先进国、发展中国家优惠、教育政策、劳工政策还有永远拥挤的公务员政策,千丝万缕,有许多政府不能解决,也不愿承认的问题,剖析起来,实难以一概全。

发展商利字当头

政治人物向来观点模糊,我国的政治文化更不见有那个议员会为自己说错话负责,因此,我们必须认真面对自己的财务状况,而不能跟随议员“差不多“的态度,吃了暗亏也不知道。

房屋发展商利字当头,普遍上其资金运转的利率在6%以上,房屋计划利润在10%至20%以上,要他们以低于利润(即所谓“公道”的8%)的贷款促成购屋者的梦想,除非背后有更诱人的原因,否则,何必做这种吃力不讨好的事情?

解决方案有吗?有的,政府近两年来打房,已经成功让飞天的推介价冷却,无疑给小市民一个购买“屋有所值“的机会。这要看政府的意志有多坚定,或者发展商的持久力有多强。

依我看,政府沉醉于2020年高收入国政策,应该不能忍受房价崩溃,经济倒退的打击,所以,牺牲弱势市民利益,无视国行的房贷家债警报,在所难免;小陈在2000年逮着的那个机会,在2010年没有来临,在2020年可能也不复返,只能自求多福了。

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房贷拉警报/陈金阙

 

http://www.enanyang.my/news/20160927/%E6%B7%B7%E5%90%88%E6%88%BF%E8%B4%B7%E5%8F%AF%E8%A1%8C%E5%90%97%E9%99%88%E9%87%91%E9%98%99/

Discussions
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kkyjeff

Good write !!

2016-09-28 11:55

Liar

well done!

2016-10-02 01:23

moneySIFU

难道首购族一定要买五十万或以上的屋吗?难道就不能买三十万以下的apartment吗?还是现在年轻人和以前的年轻人不一样?

很多年前我第一次买的就是十三万的apartment, 虽然听说现在市值二十八万,但还是三十万以下。如果八打灵北区有这样的楼屋可以买,相信其他地方也有类似的楼屋可以买。

2016-10-02 01:41

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