玉楼金阙●陈金阙

有人提出结合银行贷款和发展商贷款，例如80%：20%，可能解决购屋者不能完全获得银行贷款的难题，而多供的款项不多。

例如上期表中，我们重新运算，以80%（40万令吉）获4.5%年利贷款；20%（10万令吉）获发展商以8%利息贷款，所得如表下：

即是说，这类安排，借贷者需每月供期2762令吉，比之前（50万4.5%利息）的2533令吉，多付229令吉“罢了”。

这种差不多先生的心态，的确要不得。因为这个229令吉，30年下来，多付了8万2440令吉，这可不是小数目。

同样的，业者建议以40年贷款期取代最长35年贷款期，用的字眼也是少付若干数额，让贷款者有能力负担，这是欺凌小市民不会复利运算的伎俩，所幸国家银行明察秋毫，断然拒绝，不然日后小市民将陷入钱更加不够用的窘境。

写到这里，有读者问道，小陈那个例子，是不是说明市场恶性循环之下，小市民永远追不上房屋的涨幅？问得的确有道理。

如果拿小陈的屋子来做例子，之前我说过，2000年买价20万，2014年涨至60万，涨了3倍，循序推算，2020年，屋价起到80万不是不可能的。

如果我们以房贷利息和屋价做参考，可以找到一个比较明显的轨迹。

小陈买的是二手屋子，如果追溯回它初推出的1990年，新屋售价9万8000令吉，也就是说，10年（1990-2000）屋价起了一倍；那段时期的贷款利息约在9%左右。

令吉竞争力减弱

按72法则来算，9%的利息，8年就倍增，事实上其屋价在1996-1997年左右已经涨到150%，只是97风暴后屋价垮下来，让小陈捡了便宜。

从2000年到2010年，房贷利息约是6%左右，因此，小陈购屋之后，虽然屋价不久后回弹，但是之后没有大涨，和贷款利息减低的情形前后呼应。

到了2012-2014年，利息进一步降至4%左右，但是游资过多，许多人相信买屋保值，导致城市地区屋价反而大涨。

另外，令吉竞争力大不如前，原料成本大起，也是背后推手之一。

严格来说，不只令吉竞争力大不如前，国内的平均薪资，也不能随着跨时代而调高，2010年代的某些领域（如会计、工程师等）新人薪资，竟然和2000年代大同小异，试问首购族怎能追上房屋的涨势呢？

当然，这里面牵涉到高收入国、先进国、发展中国家优惠、教育政策、劳工政策还有永远拥挤的公务员政策，千丝万缕，有许多政府不能解决，也不愿承认的问题，剖析起来，实难以一概全。

发展商利字当头

政治人物向来观点模糊，我国的政治文化更不见有那个议员会为自己说错话负责，因此，我们必须认真面对自己的财务状况，而不能跟随议员“差不多“的态度，吃了暗亏也不知道。

房屋发展商利字当头，普遍上其资金运转的利率在6%以上，房屋计划利润在10%至20%以上，要他们以低于利润（即所谓“公道”的8%）的贷款促成购屋者的梦想，除非背后有更诱人的原因，否则，何必做这种吃力不讨好的事情？

解决方案有吗？有的，政府近两年来打房，已经成功让飞天的推介价冷却，无疑给小市民一个购买“屋有所值“的机会。这要看政府的意志有多坚定，或者发展商的持久力有多强。

依我看，政府沉醉于2020年高收入国政策，应该不能忍受房价崩溃，经济倒退的打击，所以，牺牲弱势市民利益，无视国行的房贷家债警报，在所难免；小陈在2000年逮着的那个机会，在2010年没有来临，在2020年可能也不复返，只能自求多福了。

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房贷拉警报/陈金阙