馬來西亞的房地產肯定是泡沫嗎？

肯定是！

在Selangor，月薪４千令吉的人買不起房屋，根據ＥＰＦ的資料，７０％大馬人薪資低過三千。光從這點就看出馬來西亞的房地產有問題了！

和新加坡不同。新加坡有龐大的人民組屋，所以新加坡百姓不會大量陷入房產債務的泥沼，相對的新加坡銀行業受累於房地產的機率也較大馬小。

就拿Selangor的一間普通公寓來說，很少低於４０萬令吉的。

４０萬令吉令吉的概念是什麼？

如果你借２０年房貸，連本代利是本金的一倍約８０萬，除以２０年每年需要還４萬，每月３千３百３３元。因為每月利息是薪水的１／３，所以３千３百３３元再乘以３，你每月的薪水必須是１萬元。

你說，大馬有多少人有１萬元薪水？

如果３０萬房價計算（如果你還可在Selangor找到的話），那每約大概每月需要供２千五百元，你的薪水必須高達７千五百元。

有多少人有７千五百元月薪？

顯然，大馬房價已經超出正常人民可以供養的範圍了！它的價格已經遠遠脫離價值了！

也許你可以推說這些持有房產的人有錢。

有錢的過Dubai的房地產投機（或投機）者？

Dubai的房地產是有錢人在玩，還不是一樣完蛋！

你說有需求存在？

什麼需求？投機？投資？自住？你說的清嗎？

即使是自住需求，也不能成為房價暴漲一倍的理由，因為供應並沒有短缺，尤其馬來西亞是走先售後建的制度。

大馬房地產體制好？土地不會增加？

這樣的理由我聽過很多人。日本，香港，美國等國家房地產泡沫崩潰前，都是這樣的理由，人類從來都不會吸取歷史教訓。

是經濟帶動房地產，不是房地產帶動經濟。房地產也好，Lynas也好？都無法提高馬來西亞的生產力，所以它們除了不實際的GDP外，不會給大馬帶來價值，只有破壞，並無建設。


當房價上漲超過實體經濟效益的時候，你認為它還會上漲嗎？
告訴你，連維持現狀都不能。

這些房地產炒家根本不了解房地產的本相，他們對房地產的認識都是迷相，無法破相看出房地產的本來面目。




最後，我可以大概算出未來房地產會帶給馬來西亞的風險。

目前，住宅信貸是2861億令吉；非住宅信貸是1220億令吉；建築信貸是272億令吉，三者加起來總信貸是4354.31億令吉，佔大馬銀行業總貸款10672.817億令吉的40.79%。

從2009-2012年的房地產大漲階段，銀行增共增加了1289.207億令吉的信貸，這些資金的流入才是房價大漲的原因，絕對不是什麼供應和需求，供應和需求是拿來騙人的，包括經濟學家自己。

最直接的證據，就是你將2010-2011年的大馬上市房地產公司的營業額對比2006-2007年房價大漲前的營業額，相比房價，你看看到底增加了多少？根本沒有！哪來的需求旺盛？全部都是通貨膨脹製造的貨幣幻覺！

不少地區的房價都漲上一倍，考慮到銀行首付，以及貸款有先後之分，當房價泡沫破裂後，有些地區可能會跌上４０％－５０％，而早期購入的會跌的比較少，如此平均我估計會跌２５％。

２５％的跌幅會使得1289.207億令吉的新增信貸遭受３２２億令吉的損失，佔總貸款的３％。大馬銀行呆帳率會從１.５％漲上４～６％左右。

因為銀行是玩槓桿的，損失會讓他的虧損槓桿放大。所以未來銀行必然信貸緊縮，加劇經濟環境的惡化，房價會跌的更兇。也許國家銀行可以印鈔救市，那結果就是通貨膨脹，讓老百姓承當這些１％的人渣的損失。Shit！

巴菲特說過：只有當潮水退去，你才知道是誰人在裸泳。

現在的貨幣供給是ＧＤＰ的一倍，鈔票流動性和比ＢＬＲ更低的利息使得潮水澎湃，掩蓋了問題，可潮水總有退去的時候，那時候就可以看到是誰在裸泳了！

４年來的1289.207億令吉的信貸，就是潮水，它掩蓋來了問題。如果大馬房地產真沒有泡沫，那麼即使信貸減少，房價也不會跌，可現實中並非如此。

國陣政府，國家銀行，Maybank, Public Bank, CIMB bank, Hong Leong Bank等這些商業銀行，他們不會吸取美國房地產泡沫的教訓，竟然為了自己利益在馬來西亞製造房地產泡沫，禍害百姓。

所以，在經濟上，我從來不相信政府和銀行家。

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