星洲日報/投資致富‧企業故事

生意走下坡 欠百万房贷‧如何重组财务渡难关?

Tan KW
Publish date: Mon, 30 Mar 2020, 03:33 PM

 

 

黎先生今年55岁,与53岁的太太名下有几个产业,在那几个产业单位当中,有一个是他个人的名字。

2018年前,他的生意还算平稳,去年开始走下坡,那是传统行业,受到新的购买趋势冲击,并且已经影响他的现金流量。

来到2020年,客观环境的严峻,对他造成更沉重的打击。目前的情况是:4个产业单位,都还未缴清银行的贷款,其中两个单位,1个从今年1月开始空置,另1个将在5月起空置,租户已通知退租。

他说,另外两个单位,1个是自住,另1个还有租户继续在租。他们已在今年初,放出脱售产业单位的风声,虽然有几个人看屋子,不过,尚未敲定购屋计划。现阶段,行情不好,似乎也不容易脱售房屋。

每月房贷分期付款近1万

总结4个产业单位尚未还清的贷款数额,加起来大约100万令吉,每月份期付款接近1万令吉,这个数目令他感到不安,现在生意量少很多,有些月份不足以概括支出,开始动用储蓄、甚至提取一些公积金存款,来应付过渡期的需求。

他在信中指出,两人的公积金储蓄大约40万令吉,之前有提取一些融资购屋,因此,现在能动用的不是很多,也不可能随意动用,提出来就很难填补了。

另外他们育有3名孩子,3个孩子都已大专毕业,并且先后踏入社会工作,基本上,不需要顾虑这方面的负担,不过,第一和第二个孩子需要供车,第二个孩子需要还高等教育贷款,剩下的自己储蓄,第三个孩子今年初加入职场开始工作。

如果说被迫要孩子承担一些支出,只有第一个孩子比较有能力,第一:他的收入比较高,第二,他不需要偿还高等教育贷款。

请问:“以我们的情况,应该如何进行重组,以克服目前的危机?”

答:永佳财务规划公司理财师陈建业说,黎先生与太太目前面临的财务问题,从数目上看,存在需要解决的迫切性,由于4个产业单位都还未缴清银行贷款分期,如果能脱售一或两个单位,将有助于松绑两人的财务与现金。

售产业单位有助松绑财务

产业投资者如果拥有超过3个单位,其中一个没有欠银行贷款,一般来说,是比较妥善的财务规划,万一需要现金周转,卖掉一个产业单位,不需要扣除清还银行的欠款,而是有一笔完整的数目。

举个例子,假设当年购买的价格是40万令吉,如今,以50万令吉脱售,如果是一个没有欠银行贷款的单位,减去一些开销,手上有一笔接近50万令吉的现金,可以很好地进行其他财务规划。

不过,黎先生说得对,现在行情不好,不容易脱售产业,现实情况的确是这样。从来信提供的一些资料,估计黎先生与太太在行情好的时候,收入应该不错,才会有能力购买几个产业单位。

如今,尚欠的银行贷款接近100万令吉,假设已偿还分期付款至少50%,显示产业的总值接近200万令吉,4个产业单位的价值加起来200万令吉,这其实并不稀奇,现在的关键是:能够出售一或两个单位,应该是最理想不过的事。

假设成功脱售一或两个单位,除了清还该产业单位的贷款,剩下的还可以减少其他房产的贷款分期,来到脱售产业单位的课题,在目前行情偏低期间,如何求售、成功脱售,确实相当考验相关人士的智慧,例如经纪如何展现他们的销售技巧,以吸引潜在买家前来看屋。与此同时,业主能降低求售价到怎样的水平,这些需依个别情况进行分析。

或需折价售产业

陈建业表示,在不得已的情况下,可能需要折价出售,如果产业位于理想地点,在没有赚的基础上脱售,一般不会困难。不过,假如产业位于理想地点,卖主选择折价出售,可能会出现另一种情况,买家或许会有疑虑,为何卖主选择折价出售,是否因为该房产单位有问题?

所谓有问题房产的情况包括:房屋需要大笔资金维修,或是该产业单位存在不好的“历史”,这里不另加叙述房产存在不好“历史”的问题。

希望这位读者在产业经纪努力推售,本身不要过于坚持目标求售价,可以成功完成脱售空置房产的计划,早日解决现阶段面对的财务问题。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2243865.html

Discussions
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firehawk

现在他的生意应该是停顿了 。。这个财务计划已经过时了,不符现状了 。。。
政府也不就此SME 了!

2020-03-30 15:45

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