最近这一两年，由于经济和产业市况偏淡，拍卖房产相应增多，造成市场必须力争上游，以便可以站稳脚步。万万没有预料到，2020年初袭击大马的冠状病毒病，让原本已经艰辛的房产市场雪上加霜，房贷违约个案日增，被摆上拍卖桌的房产单位预计日益增多。

安德资产（拍卖、投资，交易与咨询）公司执行董事谢廉义说，大家都知道，产业单位被摆上拍卖桌，多数与业主拖欠贷款有关，市场上不时有拍卖产业的活动。近年来行情偏淡，被摆上拍卖桌的单位持续增加，估计接下来将有更多的拍卖产业，与本地经济前景看淡、产业市场偏软、失业率偏高息息相关。

“疫情来袭，政府实施行管令，冲击许多领域与行业，不少公司缩小业务规模或被迫结束营业。以这样的形势来看，预计将有一些就业人士、甚至自雇人士，加入失业的大军，当中将有一些选择脱售名下房产，然后在附近租房屋，以解决财务紧绌、短期内的居住问题。”

其实，也有一些房产投资者的单位，会被迫摆上拍卖桌，他们可能在经济、市场好景时购买了几个投资房产，无奈世事难料，产业投资者的财务也受到疫情的冲击，由于拖欠银行贷款，无法同时持有几个房产单位，其中一个被摆上拍卖桌的机会偏高。

谢廉义表示，冠病疫情期、疫后期的拍卖单位，实际数据有待收集与统计，不过可以预见的是，按年比，数据将比前期增加，形势将非常严峻。

拍賣屋價量齊揚

根据安德资产（拍卖、投资，交易与咨询）公司提供的数据，2019年第三季共有9294个拍卖房产单位，与前期的8760宗比较增加6%。不过，价值方面则显著增加31.6%，从前期的39亿4600万令吉增至51亿9200万令吉，主要是有一些高价产业。

截至2019年9月，拍卖产业单位在数量方面取得双位数增长，从前期的2万3658宗增至2万6563宗，增幅为12%。至于拍卖产业的保留底价，则从前期的108亿8900万令吉增至143亿8300万令吉，按年比为增长32%，当中有一些是高档产业。

供应过剩＋滞销問題
加剧房市困境

谢廉义说，从大马拍卖产业市场的走势，反映该领域在上述期间，出现双位数成长是残酷的事实，接下来预计拍卖产业市场将保持强稳走势，特别是在可以预见的将来，本地和对外宏观经济展望继续受到逆风影响，加上产业供应过剩、滞销问题仍未改善，加剧产业市场的困境。

在已结束的2019年，以截至2019年第三季为基础，再与前期比较，拍卖产业单位继续增加，在量和值方面分别比前期增加12%和32%。

至于拍卖的产业类型，以住宅房产宗数最多，占84%，共有2万2196宗，主要是多数的产业计划，住宅单位占最大比例，接下来是商业产业12%或3316宗、发展地段4%或1051宗。

住宅房产继续是拍卖产业最大的组别，宗数最多，截至2019年第三季共有2万2196宗，印证全国产业资讯中心提供的数据及拍卖产业的情况。该中心的报告指出，住宅房产单位占2019上半年拍卖交易总量的60%，价值方面占51%。

与此同时，商业产业和发展地段的拍卖，各占3316宗和1051宗。在各类型产业的拍卖价值，其中住宅单位占59%或85亿令吉、商业产业30%或43亿令吉，大约是住宅房产的半数及发展地段16亿令吉或11%。

在这之前，政府采取积极措施，削减滞销房产单位，降低外资购买共管公寓的门槛价，从之前的100万令吉降低至60万令吉，或许有助削减一手市场的滞销房产情况，虽然这项措施只局限在一手市场；不过，在一定程度上可阻止看淡效应蔓延至二手市场。

拍卖产业是反映房市重要指标

拍卖产业是反映产业市场其中一个重要指标，可作为预测产业市场未来走势的参考，同时也反映人民的就业情况、收入水平、还款能力。当拖欠贷款分期增加，在一定程度上，显示贷款者若不是规划不当，就是收入出现状况，导致无法如期偿还贷款分期，进而陷入拖欠的窘境。

从2019年第三季与2018年第三季的拍卖单位比较，明显看出拍卖产业已在上升的轨边，不只说明产业市况偏淡，也反映更多市民的持产能力，正受到程度不一的冲击。

有地房产拍卖剧增

安德资产（拍卖、投资，交易与咨询）公司的数据反映，截至2019年第三季有地住宅的拍卖宗数增加13.7%，达到1万1814宗，前期共有1万零395宗。

至于非有地住宅／分层产业单位，宗数比前期增加5.1%，从9876宗，增至1万零382宗。

价值方面，这两类房产皆取得双位数增长，其中有地房产价值比前期增加18.7%、非有地房产增加18.9%，主要是摆上拍卖桌的中至高档产业占较高比例。

排屋被拍2因素

在有地房产的类别，最多被拍卖的是排屋，共有9235宗（占总数的78%）及31亿令吉（占总数的58%），数据反映，每个拍卖单位平均价34万令吉，排屋被拍卖的原因主要有以下两大因素：

●租金回酬率相对较低，将财力较弱的业主、投资者挤出市场，他们选择通过拍卖脱售套现。

●排屋的业主被归为中层收入者，继续受到收入不稳定影响，有些会选择将排屋脱售。

5166公寓被拍卖

在非住宅／分层产业领域，拍卖的单位是公寓，共有5166宗，几乎占总数的50%，价值10亿9900万令吉；接下来是共管公寓1872宗，保留价值10亿3900万令吉；服务公寓的拍卖单位最少，只有1629宗，价值7亿9900万令吉，可能是因为具备“民宿”潜能，可以转为游客或宾客的短期住宿。

疫情影响租赁
商产惨兮兮

在商业产业领域，有地商业产业、分层商产单位，在数量和价值方面皆比前期增多。

截至2019年9月30日，拍卖的商业产业单位（包括有地和分层商产）总共3316宗（商业和工业产业），保留价值43亿令吉，显示在2019年首3季每月拍卖的商业产业价值平均为4亿7400万令吉。

商产拍卖
店屋办公楼居首

谢廉义指出，截至2019年第三季，在拍卖的商业产业，宗数最多的是店屋办公楼，总共1030宗，价值9亿4500万令吉。不过，拍卖价值最高的是商业／办公大厦，虽然只是34宗，但总值为13亿7500万令吉，主要是整栋大厦拍卖。

此外，有两家购物商场摆上拍卖桌，以2亿5700万令吉保留价拍卖。

整体来说，办公和零售业单位占被拍卖分层商业产业的大多数，这两个领域的拍卖单位共1657宗，保留价值8亿8800万令吉。

南马拍卖地段多

至于地段的拍卖，谢廉义说，截至2019年第三季拍卖地段的宗数总共1051宗，总值16亿令吉，以南马最多，占256宗；中马255宗、北马234宗、东海岸196宗、东马110宗。

拍卖价值方面，则是北马居首，占5亿2500万令吉，接下来是南马3亿6600万令吉、中马3亿2800万令吉、东海岸2亿9600万令吉、东马1亿1800万令吉。

地段拍卖宗数1051宗，比前期（2018年）的776宗数增加35%；价值方面增加46%，达16亿令吉，前期为11亿令吉。

以宗数来说，有地商业产业／分层商业产业，各增长24.6%和28.7%，达到1361宗和1955宗；价值方面，有地商业产业／分层商业产业这两个领域，各增长65.3%和52.6%。

办公楼滞销未改善

拍卖产业单位持续增加，主要是滞销情况未见改善，特别是办公楼。

谢廉义补充，目前经济成长疲弱，受到冠病疫情冲击，一些企业缩小营运规模，半数员工居家上班，影响商业产业的租赁活动，商业产业的投资者可能受到牵连，投资的店屋或办公单位将被摆上拍卖桌。

【结语】

在大马，产业被摆上拍卖桌并非新鲜事；世界各国经济走势偏软，产业市场掀起拍卖风潮，东盟成员国的大马也无法幸免。今年至今，石油价格、马币汇率下跌、经济前景看淡，一场冠病危机进一步削弱人们的还债能力，拍卖行预计今年会有更多产业单位被接管，或者被摆上拍卖桌。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2294249.html