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屋交易手册(一)疫境买屋 好时机?

Tan KW
Publish date: Mon, 20 Jul 2020, 11:07 PM

 

 

冠病疫情期间卖屋?这怎么可能?市场上会有人在这个期间买屋吗?假如没有买家,又如何敲定卖屋计划?这是许多人心中的疑问。

市场上流传一句不褪色的名言,不论好时机、或是坏时机,都是可以探讨的时机。在市场景气欠佳时,一样有人掌握这个时机进场,搜寻理想的房产单位,假如待售的房产不错,例如价钱比市价低、地点属于策略性,一般不愁没有买家。

鉴古论今
探视危机期房产市况

我们就从不论好时机、或是坏时机,都是可以探讨的时机来谈。大约11、12年前,当时发生全球金融危机,马来西亚也受影响,不过,受到的冲击不是很严重,一些从事出口行业者感受比较深。那段期间,出口至西方国家的业者,受到进口国搁置进口影响,在2008和2009年,本地房地产市场也受影响,价格走势普遍趋软。

金融危机时期房价趋软

犹记得雪兰莪州八打灵再也学生住宿热门地区的房屋,十多年前售价不到30万令吉,最多是32万令吉,当时的价格停在全球金融危机前的水平,或是比危机前价格稍低3至5%,辗转不到5年,大约是2014、2015年,有关地区的房产售价已经倍增,并达到60万令吉或更高的价位。

该区房价随后几年继续走高,但增幅不大,可能增10至15%,介于65万至75万令吉,与十多年前的价格比较,增幅不只一倍,如今,价格不起反跌,交易价在55万至68万令吉,如果过去几年购买,假设以65万至75万令吉敲定交易,这个期间准备脱售,不只没有赚、而且还倒亏。

但是对于十多年前购买有关地区房产的业主,假如他们准备在这个时候脱售房产,由于时机欠佳,能赚的比较少,但不致于亏损。他们脱售的出发点各有不同,可能准备购买另一间较大型,同样也是比市价较低的房产。

当业主有这样的规划,多数会选择以低于市价脱售产业,以便自付款可相应减少。在房产买家看来,这是一件物有所值的单位,机会难得、不容错过,只要人们认为一件东西值得购买,就会设法买过来。

“屋”有所值吸引买家

不是谈疫情期间卖屋吗?为何说将物有所值的单位买过来?最主要是传达卖主一个讯息:“降低求售价,自然会吸引买家的目光。”

需求较高的住宅区或房产计划,即使是在疫情期间,一样会有买家通过经纪查询:“我对ABC房产单位有购买兴致,不知是否有业主准备脱售?”经纪发来的讯息多数是这样:“我们公司有现成买家,想要购买ABC产业计划的单位,不晓得你是否准备脱售名下单位?假如有意,欢迎联络我们。”

这讯息反映一个事实,热门地点的房产,依然有人追寻,即使在疫情期间也不例外。按一般原理,这个时候买家可能会有收获,就是只要售价在可以接受的水平,就会有热门地点的业主准备脱售名下单位,以进行其他规划。

自住+房贷还清 业主不降价

资深产业经纪曾爱清说:“在一些发展完善的地区,多数是业主居住多年的房产,价格不大可能下跌,主要有两大原因:房产单位住的多数是业主与家人,第二:他们几乎已还清房屋贷款,不需要为供款烦恼,也不大可能降价出售。”

理想区屋价持平

她补充:“尽管发生疫情危机,位于理想地区的房产,屋价基本保持在原有水平。”

曾爱清表示,过去几年,政府采取冷却产业市场的措施,已经达到抑制产业市场投机的目标,如今是以供需为考量运作的市场。

这个期间,有条件的产业买家,他们会购买房产投资,在市场和经济较不稳定期间,预料租金保持稳定,有些人可能顾虑收入不稳,选择暂时租屋解决居住问题。

政府再出招救房市

为提振本地产业市场发展,以恢复该领域活力,政府在6月初提出的短期复苏经济计划,关于振兴产业的措施,主要有以下几项:1)重新推出拥屋计划(HOC),有效期从2020年6月1日至2021年5月31日,发展商至少需折扣10%屋价、购买30万至250万令吉之间的房屋,豁免地契转让及贷款合约印花税。不过,地契转让免印花税优惠,仅限于房屋价值的首100万令吉。

2)个人(大马公民)在2020年6月1日至2021年12月31日出售房屋,可豁免缴交产业盈利税(RPGT),不过,每人可享有免税优惠、限售3个住宅单位。

3)撤销购买第三间售价60万令吉或以上房屋、贷款顶额在屋价70%的限制,惟需符合金融机构对个人借贷者的风险评估。

拥屋计划料推动房产

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南表示,政府重新推出“拥屋运动计划”(HOC),正值冠病疫情缓和之际推出,具有不一样的意义,预料将推动2020年下半年,以及之后(2021年上半年)一手市场的产业销售。

该项运动的有效期,从2020年6月1日至2021年5月31日,购买价格在30万至250万令吉的房屋,可豁免地契转让、贷款合约免印花税优惠,惟地契转让的免税部份,只限首100万令吉。

他说,发展商普遍专注在清减房产存货单位,现阶段暂时搁置新的产业销售,重新推行“拥屋运动计划”(HOC),料将成为催化剂,以正视目前的产业滞销,协助减轻发展商面对现金流量严紧的隐忧。

料可扶持二手房产

“与此同时,在2020年6月1日至2021年12月31日出售房产,豁免缴交产业盈利税(参考数据表),个人的免优惠限售3个房产单位,预料可进一步扶持二手房产市场,虽然顾虑到存在投机成份,不过,豁免期不到20个月,掀起投机的可能性估计不大,对于需要在这期间脱售资产套现的个人,料可舒缓他们的财务负担。”

“此外,第三间售价60万令吉或以上的房产单位,贷款顶限设定在70%的措施获得撤销,让一些符合资格的投资者,可能在‘拥屋运动计划’(HOC)期间回流市场。”

沙古南补充:“大马产业市场走势低迷已持续一段时间,这些措施料有助于重振产业投资者的信心,最终将对推动经济成长起正面效应。”

有能力者可考虑置产

购屋者协会中文组主任陈钟灵表示,按常理来说,这段期间会有比较多人选择售卖房屋。对有能力购买房屋者,或许这是可以考虑的置产机会,前提是个人的工作和收入必须稳定。

“金融机构会评估贷款申请者的潜在风险,如果银行认为,申请者的就业领域、前景明朗、收入稳定,日后分期付款没有问题,很有可能批准他们提出的贷款申请,那么,这个期间购买产业是可行的。”

当然,也有一些人虽然本身的就业和收入,基本上都没有问题,只是他们可能不敢贸然进场,选购大型物品,例如房屋,顾虑万一收入出现变数,例如被迫减薪,可能影响日后的按期供屋规划。

失业减薪潮  恐抵销房产利好

产业实力产业经纪公司总裁陈建业指出,在这期间有意售卖房屋者,可能会因为政府推出的振兴产业市场措施,加速他们做出脱售房屋决定,虽然有关措施的作用可能不大,不过可说聊胜于无。

至于有意购买房屋者,在一手市场购买发展商推出的房产单位,可享有免印花税优惠,以及发展商提供的10%折价优惠。

他说,虽然二手市场情况不一样,不过,这段期间有不少待售优质房产,而且有些卖主降价求售,也可能因为卖主不需缴付产业盈利税,将省下来的盈利税转为稍低卖价,以让买家受惠。

产业若发展得好  可带动经济更快复苏

当然,也有一种情况是:假如卖主是在几年前购买房产,如今产业市况偏淡,即使成功售出,未必有赚取盈利,因此,谈不上会被征收产业盈利税。

陈建业认为,房地产业与200多个行业有关连,是重要、影响深远的领域,如果产业领域发展得好,也可带动经济更快复苏。

关于振兴产业市场措施,他说,如果是在非疫情期,有关措施会有带动作用;可是,在冠病疫情期,人们考虑的,可能不只是免印花税优惠,而是日后的分期付款,担心失业潮接踵而来、可能又会有一些人,因为失业选择脱售房产。

失业减薪料比金融危机冲击更大

“坦白说,接下来的失业或减薪,料比1997/1998年的亚洲金融危机、2008/2009年全球金融危机的冲击更严重。”

陈建业表示,根据一些专家保守估计,未来6个月将有200万人失业,可能多达300万人,疫情危机冲击多数行业,旅游业、酒店业、休闲业最明显,至于金融业领域,延长6个月的偿还贷款分期、当中一些贷款可能演变为呆账(NPL),损失或者不小。

公务员可能考虑置产

一般人认为,工作和收入稳定的公务员,普遍不受影响,他们可能会考虑置产,虽然利好措施帮助不大,不过,可以说好过没有,只是多数人持观望态度,也有可能等待拍卖房产机会。

陈建业补充,这段期间,抗疫产品,例如手套、口罩、防护衣、面罩等,还有医药领域,比较不受影响,而且需求比疫情期之前更多。

产业销售明年或回升

说到产业市场近况,根据全国产业资讯中心的数据,2020年首季产业交易量、交易价值,按年分别下跌14%和23%,在首季,完工的未出售房产,按年价值下跌46%,不过,按季微起0.2%。

首季产业交易价量齐跌  滞销房产按季增4%

至于滞销房产(完工未出售+兴建中未出售,以单位计),按季比增加4%,主因是产业交易量减少且缓慢。

虽然“拥有房屋运动”计划于2019年开始推出,不过,一些发展商在2019年的新屋销售,按年比仍下跌2%,说明市场形势严峻期间,虽然提供奖掖措施,未必起显著带动作用,至于目前的偏低利率期,人们是否决定购买房产,仍是个未知数。

政府推行振兴产业市场措施,与发展商房产销售欠佳、滞销单位多有关。多数的产业发展商,公布2020年首季销售数据显示偏弱,按年跌幅介于20至50%,预测2020年次季的新屋销售保持疲软,政府因冠病疫情实施行动管制令,影响广泛且深远。

一般估计,当疫情实际冲击效应明朗化、经济复苏潜能较明确时,产业销售较有可能在2021年回升。

结语

振兴经济配套虽然有助于为产业领域带来正面投资情绪,只是短期内,在今年下半年结束前,宏观经济展望偏弱、产业销售复苏缓慢。如果在明年各领域展望乐观,人民在房产的购买力改善,房产卖主容易脱售,并享有免产业盈利税优惠,买卖双方将各有收获,进而达成双赢局面。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2310660.html

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