一直以来，当银行贷款率、存款利率偏低的时候，是比较适合规划购置房产的阶段。目前偏低的贷款利率预料将延续至2021年，或是经济走势较为明朗时才有可能调高，因此这个期间规划购屋是可行的，不需因为疫情而裹足不前。当疫情消退，经济恢复成长、产业市场可能走高，到时房屋价格就不是目前的水平了。

疫情未削弱置产购兴

虽然是在实行有条件行动管制令（CMCO）期间，不过根据国内主要商业银行贷款部的讯息，在这几个月提出房屋贷款的申请者相当多，连他们也感到意外。这些购屋者多数是提出贷款询问与申请，当中有些可能只是想了解情况，也有些是进行购屋规划。

再一次证明，疫情没有削减人们对购屋的兴致，有能力者仍大有人在。也许是我们不认识，导致会有先入为主的印象，总觉得这个时候怎么会有人想要购买房屋。

买家选择多  议价空间大

2020年产业市场将以平淡格局结束这一年，不论是一手或是二手市场，这一年基本就是买家的天地，他们有许多的选择，还有不错的议价空间。这一年交易比较不活络，也可以说考验房产业主的持产能力，有能力握持者不需降价求售，估计他们将是明天的赢家。

在行管令于2020年6月10日进入复原行管令（RMCO）期，在这一天之后，市场开始稍逐渐活络，人民可以跨州探访亲友、或是在国内小旅行。一些发展商新推出的房产计划，订金也相应提高，一定程度上反映市场开始恢复活力，人们出外办事、活动的范围也扩大，前往房产销售走廊看示范屋的预约显示开始增加，需要预约与遵守标准作业程序（SOP），避免同一时间有较多人涌入展销厅。

尽管复原行管令转回有条件行管令，已经进行购屋规划者的脚步并没有停下来，特别是在二手市场，必须在签署买卖合约的3个月内完成交易。

至于一手市场，也必须迎合发展商的规定，就是在支付订金的几周、或是多少个工作日内签署买卖合约，才能享有发展商提供的额外奖掖，当然个别发展商会制定不同的条例。

在我国，不论是西马或东马，都有一线或二线城市。在一线城市，人们对住房需求向来兴旺，就业机会多、高等学府也多，大专学生对出租房需求基本保持殷切，现阶段疫情严峻属例外情况。

这些年，城市化步伐没有放缓，年轻人进城找工作已经成为常态，预计未来10年城市化的脚步可能加速，到时人们对住房的需求将翻倍增加。

目前，除了少数几个州属，其他各州的首府都列为一线城市或一线都市。在一线城市或都市，房屋的价格可以是二线城市的一倍或不只一倍，胥视房产地点。不论是新屋或二手屋，未来的房产价格预测只起不跌。

房价涨跌因素
短期：融资  中期：土地  长期：人口

到底是甚么因素决定房屋价格的涨跌？未来哪些地区的房屋价格还会继续上升？根据产业顾问的看法，长期看人口、中期看土地、短期看融资。其中，城镇化排第一、第二是人口迁移、第三为拥屋规划升级、第四是住房质量提高、第五为经济成长、第六是家庭结构变化。

从拥屋规划来看，进入21世纪，人们追求高品质生活，住房消费转为对园林绿化、建筑材料的品质、追求智能家居、一体化装修等提出要求，以实现“住好房屋”的目标。

房屋质量仍有改善空间

严格来说，我国并不面临房屋短缺问题，但房屋质量仍有改善的空间。过去5年不难发现，面积较宽大的房产需求正逐渐上升，特别是900至1400平方呎的单位，反映在房产质量改善的基础上，人们重视社区功能完善、建筑面积较大的房屋／公寓。

城市倾向小单位

说到经济成长，人们的居住、消费水平与经济发展是同步的，国内外经验反映，经济发展会带动居民对居住的开销增加，对住房的消费带动力也会转强。

近年来，家庭规模持续小型化，产生出更多住房需求，当前家庭平均规模不断缩小，特别是城市的家庭，两三人单位有增加趋势，乡区情况则例外。

在接下来的10、20年，需求将偏向一线和二线城市集中发展；从需求类别来看，城镇人口增长需求基本集中在一线和二线城市。当高收入群体增加，他们对住房的消费能力及需求也相应提升。

生活费上升  收入追不上

当一个国家迈向高收入国发展，必须有购买能力高的国民，对大马人来说，生活费上升，可是收入并未同步增加，这是问题的最大根源，虽然中等收入水平继续超越通货膨胀，可是低收入的大马人，收入增加步伐缓慢。

此外，国内不同地区的人民，在资产的购买力也出现分歧，财务规划欠佳、家庭债务增长，加上一些地区房屋价格难负担，这些都是影响生活水平的主要因素。此外，低收入者与高收入者的收入差距，从2009年的8679令吉扩大至2019年的1万5354令吉，贫富不均形势恶化。

屋价仍不可负担

话说回来，大马人在房屋的拥有水平可以视为偏高，2019年达76.9%，只是可负担房屋仍是坊间、产业发展商及有关当局关注的议题，包括为可负担房屋发展计划提供辅助融资、推出“先租后买”（RTO）计划。

根据国库控股研究院（2019年）的报告，大马的房屋可负担水平已在5年前上升至5，世界银行2019年报告指出，只要中位数倍数（Median Multiple）超过3，就被视为难以负担，中位数倍数是用来衡量人民对房屋的负担能力或程度。

从18年前的4.1上升至5年前的5，足以反映大马的屋价大致上还是难以负担，主要原因包括屋价的上升速度或幅度，远远快于、大于收入的增长。

大马的中位数屋价从2012至2014这3年，复合成长率为23.5%，至于家庭收入的增长则是11.7%，明显比屋价的增幅减半。

大马人拥屋率微增

政府在2014年开始采取一些促使屋价降低的措施，只是对人民来说，他们在房屋的负担能力依然不足。

这些年来，房屋的拥有仍是人民关注的重心，特别是B40和M40族群，因此政府通过一些拥屋政策，协助人民特别是较低收入群购买房屋。

关于可负担房屋，可以解释为提供充足的住房，以应付人民的需求，必须是质量和地点理想、价格合理的单位。人民买了房屋后还有一些可供消费的收入，以购买其他必需品，这样才比较实际。

根据大马2019年家庭收入及基本便利设施报告，人民在房屋的拥有稍有改善，从2016年的76.3%家庭拥有房屋，微增至2019年的76.9%。以这个比率来看，可以视为偏高，一些先进国家例如加拿大66.3%、美国65.3%、英国65.2%，韩国只有56.8%。

各州拥屋率存差距

与此同时，在大马的各个州属，房屋的拥有比率存在差距，一些房屋拥有比率超过84%的州属分别是登嘉楼、砂拉越、吉兰丹、吉打及玻璃市；至于拥屋比率低于76%的州属／直辖区分别是纳闽、吉隆坡、雪兰莪、沙巴和彭亨。

政府采措施管控供需

过去20年，大马屋价走势与家庭收入的区别，其中2011至2013年最明显，屋价上升11.8%，家庭收入则是9.9%，主要是这期间多种类型的房屋价格是人民难以负担的。2001至2009年，屋价升幅（3.4%）比家庭平均收入升幅（5.2%）小。

为克服屋价升幅比家庭平均收入大的问题，政府实行一些措施以管控市场需求和供应，这些措施的效应可以从2014至2019这几年屋价上升6%、比家庭平均收入上扬6.3%稍低看出。

国人房屋负担能力改善

过去几年，大马人在房屋的负担能力已有改善，整体屋价平均下跌1%，从2016年的29万8000令吉下跌至28万9646令吉；同一时期，家庭平均收入增加4%，从2016的6万2736令吉增至2019年的7万零476令吉。因此，可负担的中位数水平从2016年的4.8下跌至2019的4.1，虽然逐渐下跌，可是2019年的数据反映，一些地区的屋价仍难以负担，不同州属、不同产业与不同收入群，情况显示有分别。

说到不同州属人民在房屋的负担能力，2021年经济报告书的数据反映，2016至2019年之间，布城、沙巴、吉兰丹、槟城和彭亨房屋价格被视为严重不可负担，到了2019年，只有两个州属——沙巴和砂拉越存在这样的问题。

同样的，在2016年有9个州属的房屋被视为难以负担，不过，到了2019年只有4个州属的房屋被视为难以负担。

此外，2019年8个州属的房屋价格被列为适度难负担，比2016年只有2个州属多，这是可喜的现象，反映人民在房屋的负担能力，已经在逐渐改善和提高。

至于M40族群在房屋的负担能力，在2015至2019年之间，吉隆坡、沙巴和雪兰莪的房屋被视为严重难以负担。在吉隆坡，以薪资水平来看，M40多数只有能力购买组屋，可是在公共廉价房屋政策之下，他们不符合资格，沙巴和雪兰莪的情况，与吉隆坡相当类似。

结语

房屋发展道路主要分为长、中、短期目标，对马来西亚来说，人口继续增加对房屋的需求是肯定的趋势。只要克服人们在房屋的负担能力，更多的个人或家庭皆有能力购买房屋，或是升级到投资房产，对产业发展商、市场经济、个人的投资与理财规划都是有利的。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2393639.html