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【房市明天会更好? (完结)】房产增值 VS 帮人供屋 买房长远OK

Tan KW
Publish date: Tue, 22 Dec 2020, 07:12 AM

经济学家最近预测,2021年大马经济将强力复苏,估计成长率在6.5至7.5%之间,比2020年微幅萎缩大大改善,在目前的有条件行管令期间,虽然冲击短期成长;不过,消费者的开销并未显著受影响,线上购物、上网买房并敲定交易,正在平稳增长,贸易与商业活动复苏,市场对科技和医药保健品的需求,维持稳健增长步伐。

与此同时,根据世界经济组织的预测,虽然全球经济在2020年预计萎缩4.4%,不过,展望2021年预测可取得5.2%成长率。

这是很鼓舞人心的数据,坦白说,世界好、大马好、我们也好。

大专学院附近可投资

从我国独立至今,房屋发展已经超过60年,即使是制定1966年房屋发展法令至今,已经超过55年,大半个世纪来,购买房屋或投资房产,几乎是许多人一生重要的规划,少数有条件继承产业的幸运儿不说,即使是一些选择单身者,他们一样视购屋为奋斗的目标,至少购买一间自住,财务能力允许,再买一间作投资,这是人之常情,也符合个人的财务与投资规划。

至于有家庭者,购屋被列为首要目标,有一个固定的居所,内心也比较踏实,自己和家人不需三几年被迫搬家,对许多人来说,有了房屋,才谈其他规划,例如退休或是投资,好比投资股票、信托基金,投资保险保单,然后才谈其他活动,例如出国旅行,通常这些是有闲钱才谈,比较少说租屋就行,毕竟那不是长久之计。

在上世纪80年代、90年代,经济好景时,几乎是一屋难求,那个时候待售房屋不多,而且还面临不少条件限制,如果想买好地点的房产,要漏夜排队,领到号码后才能进入房屋展销厅,选择一个可以接受的单位,因为理想方位的往往被别人捷足先登。

后来,加入房产计划的发展商日益增加,房屋供应也翻倍增长,只要个人财务条件符合资格,向银行提出贷款申请获得批准,要买一间房子并不困难,虽然房产计划蓬勃,但城市大专学院相应增加,过去十多、廿年,进城工作和深造的年轻人日益增多,形成对房屋的需求保持殷切。

现代家庭人口规模相应缩小,比较有能力或重视孩子接受高等教育,不像早年一对父母,可能生养6个、8个孩子,如果能给孩子接受小学、或是初中基本教育,应该就很不错了,比较大的孩子停学协助父母工作,例如帮忙杂货店的生意,或是种菜、割胶,以便弟妹有机会受教育。

今天,家庭成员缩减,父母的收入或盈余增加,他们会考虑将孩子送到城市接受高等教育,数十年前,公立大学不多,在供不应求的情况下,催生许多私立大专,那个年代,多数没有附建宿舍,少数一些学院会和业主合作,以有住宿安排为配套,消除父母的疑虑,不必为孩子在大城市求学,需要烦恼住宿的问题。

网课不会长久 始终将回到校园

近年来城市公寓日渐增多,一些业主买来投资,与附近的私立学院合作,让学院可以为学生安排住宿,一些规模较大的私立高等学府,也有附建宿舍,方便学生不必为物色住宿忙碌。只是在2020年因冠病的缘故,大多数时候,学院生上网课,其中一些返回家乡,留下少数还在大城市的学院生,继续租房。

这些少数的学院生,他们的家乡可能在东马、或是东盟其他国家,由于封锁边界,无法回乡。不管怎样,这些只是短期情况,再过一年半载,形势将会好转,那个时候,多数学院生将回城继续深造,他们需要住宿,靠近学院或大学附近的公寓,将是他们放眼居住的目标。

产业顾问认为,这个时候,如果学院或大学附近的公寓,有单位出售,价格比市价低,投资者不妨考虑,也许有人会说,将来在家网读,估计是新常态、新趋势,话虽如此,其实单纯在家网读,还是有不足的地方,大学生或学院生,除了上讲堂听讲师教课,坦白说,一些科系的学生有时需要在实验室做研究,与讲师或教授互动、与同学交流、参加大学的学术组织、一起打球,有机会使用大学的图书馆,这些对年轻学生的成长是有利的。

假如3年、4年的大专课程都是在家网读,大学生即使顺利毕业,恐怕不够全方位,因此,不要认定投资房产会没有租客,当实体讲堂重新启用,呆在家一段时间的大专生,相信都希望回到校园,过多数人响往的大学生活。

近月多年轻人申请房贷

本地主要商业银行贷款部,这几个月接到不少年轻申请者,平均在28至42岁之间,向银行询问贷款详情,或是提出贷款申请,因为他们准备购买房屋供自住,当中也有人准备投资房产,主要看好目前稍低的房价,以及偏低的贷款利率,并认为这是个机会,冠病疫情过去之后,许多事情就好办、许多问题将迎刃而解。

生活便利是主要考量

我国人口逐年增加,进城的年轻人,不论是深造或就业,也会相应增长,位于策略性地点的房产,从以前到未来,市场需求一直殷切,买家在买屋的考量,通常与这些因素息息相关。假设是公寓房产,最好是:位于策略地点、价格可负担。所谓策略地点就是:社区基本设施完善,例如有便利商店、菜市场、巴士站或轻快铁站。

如果是公寓,低密度、管理费不贵将更好(在300令吉以内),若有足够的停车位更理想(至少2个车位),只是低密度房产,通常单位总数不多,管理费相对较高,因此,可以折衷处理,选择不要太高密度、但也不要太低密度的房产。

所谓太高密度,就是1000间或更多,至于低密度公寓,则是少过100个单位,一个高密度的房产计划,进出人流多且杂,如果是中低价单位,可能比较多是出租给外劳,即使管理费便宜,居住环境也比较差。一些低密度房产,假设在100至120个单位,管理费可能超过300令吉,尽管如此,一些投资者还是会考虑,因为居住环境确实比较舒适。

除了以上提及的便利与设施,一些人买屋,会将全装修或半装修,列为主要考量因素,其他因素包括:绿色的居住环境、完善的保安设施、稳定和快速的互联网络,房产完工质量等等。

不论自住或是投资,以上提及的都是可以纳入考量的因素,国际不动产联盟大马分会卸任会长倪传鹏认为,应该将出入交通便利考量在内,例如有捷运站或联结巴士抵达的地点,当人口日益增加,上班族都开车去上班,也不是办法。

人口逐年增加的后续影响,会有许多需要处理的问题,包括应付房产需求、环境卫生、疏散交通,缺一不可,城市规划当局希望市民采用公共交通的比例,可以在10年内提升至40%,避免城市交通过于拥挤,如果将来规定进城车子,车内不能只是一个人,对于车主来说,也是不容易克服的问题。

上楼回家 下楼购物上班

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明认为,近年崛起的发展趋势:楼下是办公或商业单位,楼上是住宅,简单说,就是服务型公寓,现阶段这些高档产业供应充足,而且具备不同的特色。在城市工作的上班族,有些会考虑这类型房产,周末假日如果不想开车出外,只需搭电梯即可到楼下的购物商场用餐和消费。

过去几年兴建中的分层产业,有不少突出这样的特色,当中有些是住宅建在商业大楼楼上,也有一些是搭建一道步行桥,从住宅步行数分钟,就可以到毗连的办公楼办事、购物商场购物。

除了邻近商场带来的便利,城市中也有不少新的产业计划,毗邻就有办公楼,这一点也可以为住宅单位加分,对于财力充裕的投资者来说,可以考虑投资,因为要物色租户并不难,如果租户是在毗邻的办公楼上班,相信他们会考虑在附近租房,省却塞车造成时间、精神与车油的开销。

买公寓  首选附停车位

提及购买公寓,最好是有停车位的配套,邓志明补充,当我们购买公寓,需要询问发展商是否将车位列为房屋的一部份。近年来,有些发展商在设计服务型公寓时,特别是小面积的单位,并未将停车位归为房屋的附属资产,而是以出租的方式让业主停放轿车。

发展商此举是仿傚一些先进市场,根据了解,先进市场城市地价昂贵,购买小面积公寓的业主,通常不获分配停车位,鼓励他们使用公共交通,或是走路上班,(假如步行时间在15分钟以内、年长者可能需要25分钟),对于年长的业主,有车代步还是比较方便。

假如每月除了缴付数百令吉的公寓管理费,还要支付每月150至200令吉的泊车费(一个车位),长久下去也是一笔负担。

在目前房产市场走势比较弱的阶段,发展商新建的公寓,普遍都有提供停车位,有些甚至以两个车位为卖点。

对于有超过一辆车的人来说,下班后车子停在公寓外,存在风险,如果发展商在兴建或规划公寓计划之前,没有预算足够的车位,业主或租户即使要租个停车位也不容易。

度假屋  自用出租皆宜

实力产业经纪公司总裁陈建业说,除了分层产业如服务公寓、共管公寓,度假屋的供应开始增加,居家设计如同度假屋或酒店客房,是许多投资者锺意的产业类型,在假日比较容易出租,可以赚一些租金收入。

今天,已经有越来越多家庭,对度假屋的购兴保持浓厚兴趣,他们买来当假日房屋,也有一些是买来出租,租客分中期、短期,租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

房产投资者对投资度假屋有兴致,主要是看上这类房产的潜能,假日度假是个趋势,入住度假屋有别于入住酒店客房,而且如同在家放松自己的感觉,度假屋面积比酒店客房宽敞,所付的可能只是廉价酒店的收费,不过,却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

坦白说,度假屋不只是在旺季才有需求,有些本地人的另一半是外国人,每当另一半的外国亲人来度假,他们会租下度假屋供亲人住宿,毕竟比住酒店客房经济实惠。这类型产业的投资者,通常会把产业交给专业管理人打理,也有一些客户过后成为度假屋的投资者。

严格来说,度假屋是一个成长中的市场,吉隆坡、槟城,国内其他一些度假胜地,度假屋的供应相应增多,业界人士看到这个成长趋势,纷纷增建这类型产业,应付投资者的需求。

结语

明天会更好?这是肯定的,至少中长期展望是乐观、向好,相信大家也希望明天会更好,不要现在这种情况,我们要往好的方面设想,掌握向前看的未来,冠病疫苗面世,疫情受控制之后,许多领域将会好转,而且是蓄势待发,表现将会异常亮眼!"

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2397443.html

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