马来西亚从2020年3月18日开始，落实行动管制令至今已超过一年，虽然2021年3月初已启动疫苗接种计划，可是，变种病毒不断入侵、冠病宗数屡创新高，大马仍在与冠病疫情奋战的道路上，不晓得何时才到终点站。

休闲零售产业淌血

由于冠病宗数居高不下，大马落实几个阶段的行动管制令，其中包括在2021年6月1日起，实施最新的全面封锁管制，然后是巴生河流域每日的冠病宗数偏高，雪隆地区在7月3日起，开始实施为期两周的加强行管令（EMCO）。

一次又一次的行动管制令，对本地经济和商务活动造成严重冲击，政府在6月28日宣布，推出总值1500亿的经济复苏与保障人民配套（PEMULIH），之前几次的财务援助与扶持中小企业，已经耗资3800亿令吉。

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南表示，持续的封锁行动，料将对非必需服务行业造成冲击，禁止国际旅游、大型会议与活动，导致休闲产业继续淌血。

同样的，零售产业也受到各个阶段行动管制令的影响，当越来越多企业关闭、酒店终止营业，大马的失业率将上升。

加速接种有助产业复苏

沙古南希望，惟有加速疫苗接种计划的步伐，降低每日的感染人数，进一步控制疫情，那么将有助于推动我国经济的复苏，并使多个领域，包括产业领域受惠。

物流医保乐观

与此同时，商业产业的业者对物流与医药保健领域保持乐观，不过，对传统的零售与办公楼领域，以及酒店／休闲产业保持谨慎。

零售办公酒店休闲保持谨慎

全球供应链受到严重影响，革新电子商务服务业，并继续推动物流领域，在冠病疫情期间，市场对医药与保健品的关键需求，加上吸引力的税务措施，预料将促进医药保健领域的成长。

莱坊大马副董事经理黄祥耀说：“物流产业领域是赢家并不出奇，也是2021下半年表现可期、备受瞩目的领域。”

最近几年，大马的物流产业稳健成长，主因是电子商务渗透率较高，加上架构性转移至全渠道零售（Omni-Channel retailing），推动市场对现代化货仓空间需求增加，以迎合最后一里路的需求。

黄祥耀补充，近期内，首要物流资产的价值，预料将进一步上升，电子商务市场强劲成长为巩固力，加上在可预见的将来，利率保持偏低，预料将推动市场的投资活动。

此外，莱坊资金市场执行董事沈颂能表示：“受访业者属意工业／物流产业，这些是少数有弹力的产业组别，而且在目前形势波动期间，仍保持上升的态势，受访者认为，这些是商业产业复苏路上，走在前端的领域。

工业物流产业生态系统并齐

沈颂能补充：“调查访问也发现，工业与物流产业的生态系统是并齐的，发展商／产业投资信托基金经理，对工业／物流产业保持投资兴致，可从借贷机构披露，在融资这些计划／资产的高比率看出。”

他表示：“如果进一步研讨，不难发现市场受到行动管制令的影响，特别是依赖人力队伍的制造业，反观物流领域的下跌风险比较小，在封锁期期，通过电子商务的经营方式，预料将更加繁荣。”

物流产业租金出租率料扬

过去至今一年多的冠病疫情，仍未见好转迹象，产业投资领域已深受影响，一些涉足产业投资的发展商，这部份的收益将受冲击，估计要等到解封时，情况才比较乐观。

无论如何，市场专注力须转向服务制造领域的物流业，需求则胥视全球供应链的情况。

沈颂能认为：“受访者预期物流产业的租金和出租率将上扬，这是物流资产潜在资本价值上升的强力扶持，进一步巩固物流资产受投资者、基金经理和发展商属意资产的地位。”

医保物流资产资本价值看涨

此外，超过50%的受访者预期，医药保健（60%）和物流资产（58%）的资本价值将上涨。在办公楼和零售产业领域，大约半数的受访者预期，工业和机构部份的资本价值保持，受访者的比率分别为：67%和70%。

槟医药旅游受青睐

在酒店／休闲产业领域，78%的受访者预期资本价值将下跌，至于医药保健领域，调查发现，发展商和投资者对有关领域保持购兴，特别是在槟城。

目前，马来西亚是世界排名首要的医药旅游业目的地，主要是收费可负担，而且医药器材质量理想，槟城是其中一个医药保健旅客比较属意的地点。

莱坊槟城执行董事苏继良说：“在这之前，医药旅游业是槟城其中一个主要营收来源，可是冠病疫情和旅游禁令，短期内打击州内的旅游业发展。”

3大因素冲击房产

最近的调查访问列出对房产发展／投资的3大不利因素，超过70%受访者认为，第三波疫情的爆发与传染、目前的经济状况／政府政策，以及取消隆新高铁计划，是主要的3大因素。

发展商多转向可负担屋

说到投资产业，今年至今，马星集团和UEM阳光（UEMS,5148,，主板产业组）已个别收购位于巴生河流域两块地皮，至于双威（SUNWAY,5211,主板工业产品与服务组）集团则收购了一块土地，处于净现金地位的马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）和传奇产业（LAGENDA,7179,主板产业组），有条件以竞争性的价格，收购策略性地点的土地资产。

收购策略性地点土地资产

在本地产业发展领域，多数发展商在过去3至4年，从兴建高档房产转向可负担房屋，以配合市场需求，一般来说，售卖可负担房屋的赚幅，通常比较低，在竞争严峻的情况下，预料赚幅继续保持偏低。不过，今年最鼓舞人心的迹象有几个：

1.发展商在2021年首季销售成长率，按年比在5至10%之间，在疫情期间，主要是通过线上订购。

2.配合市场需求、专注发展可负担房屋，但牺牲一些赚利。

3.衔接吉隆坡市中心公共交通设施完善的策略地点土地，交易活动保持活跃。

2021年首季业者取得销售业绩，占全年平均水平的32%，不过，今年5月和6月的行动管制，导致销售放缓，与2020年行动管制令1.0情况类似，当时，从2020年3月18日至5月31日，前后一个半月的管制令，房产销售按季比下跌11%，不过，到了2020年第三季，按季比强劲反弹121%。

业者未来半年盈利料无惊喜

大马投资银行研究认为，估计2021下半年，产业市场的复苏步伐，不会与2020下半年类似，在国家经济复苏计划下，经济活动只获准在第三阶段（预期在9月）展开，在接下来的6个月，估计业者的盈利表现不会有惊喜。

丰隆投资银行预计，发展商的产业投资组，可能受到打击，一些涉足产业投资的发展商，例如IOI产业和双威，在全面管制令（FMCO）实施期间，由于商场人潮减少，可能需要削减租户的租金，他们旗下的酒店入住率偏低，集团的盈利表现可能受牵累。

产业领域料渐进复苏

无论如何，产业领域的复苏将是渐进的，当国家复苏计划进入第三阶段，可以有更多的商业活动，发展商可以重开展销厅，预计将有助推动房产的销售，当商场人潮可以逐渐增多，发展商的产业投资组将能受惠，到了第四阶段（估计11至12月），撤销跨州旅游、推动国内旅游活动，将可舒缓涉足酒店投资的业者。

与此同时，双威集团不久前调高2021财政年销售预测38%，达到22亿令吉，比之前的16亿令吉高，主要是该集团在新加坡、吉隆坡城市中心的产业销售，取得鼓舞业绩，多数产业发展商，包括IOI产业（IOIPROP,1635,主板产业组）、传奇产业、双威集团、实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）、马星集团、UEM阳光、森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组），维持2021年销售业绩在10亿至38亿令吉之间，与2020年取得9亿令吉至38亿令吉差别不大。

结语

虽然产业市场的发展步伐减缓，不过，市场对可负担房屋的需求依然殷切，2021年首季住宅产业交易57%的价格低于30万令吉，可以反映这一趋势。由于可负担房屋赚幅较低，与资本投资和涉及的风险并不相称，因此，一些地区出现可负担性房屋与房产供应不均衡的情况。

不管怎样，一些业者通过谨慎规划，严谨的成本管制，在为B40和M40兴建可负担房屋，以薄利多销为出发点，并取得不错的赚幅。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2522803.html