2019冠病疫情已经迈向第18个月，各行各业都还在挣扎求存，行管令踏入第16个月的现在，国内商业房产已然伤痕累累，尤其以购物商场冲击最重。

在这段行管的后疫情时代，商场内平均已有20至30%的商铺倒闭，及30万名员工失业；而在办公楼方面，随著行管令冲击，整体租金或微跌5%，但随著A级办公楼供应增加，或拖慢整体复苏情况。

当网购渐成风气，居家作业也成趋势，商业房产还有存在的必要吗？或者该这样说，商业房产该如何调整以重新吸引租户及买家？后疫情时代，商业房产又会迎来怎样的变化？

所谓的“后疫情”是指，我们摆脱了疫情爆发初期的经济停摆格局，疫情得到有效控制，经济活动复苏，但因有效药物未出现无法未完全消除病毒，疫情起伏不定，偶有小规模爆发的情况，经济活动还未能完全恢复正常状态。

事实上，我国产业链多多少少受到疫情冲击，根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新公布的《2020年产业报告》，国内产业成交量及成交值双双走跌，成交量按年下滑9.9%录得29万5968宗；成交值则劲跌15.8%至1190亿8000万令吉。

工业房产成交量探低24%
商业房产成交值锐减32.6%

各类房产成交量都告跌，跌势最重是工业房产，成交量按年探低24%；接下来则是商业房产，按年劲跌21%。而在成交值方面，商业房产跌势尤为显著，按年锐减32.6%；工业房产少14%。

疫情来势汹汹，严重打击商业领域，连带冲击市场对于店铺、零售商场及办公楼的需求，无论是购物商场或办公楼，都在挣扎求存，纵然目前营运环境挑战，但房产专家及业界人士一致认为，购物商场及办公楼未来仍然被需要，并不会因为一场疫情荡然无存！

“冠病的出现改变的不止是人们的生活，而是整个思维模式及对用户体验的追求。”

73%企业鼓励员工回归办公室

国际物业顾问世邦魏理仕（CBRE）今年初的一项研究显示，纵观亚太区的企业，高达73%的企业高管还是鼓励员工回归办公室；只有11%是倾向员工居家作业，有需要才回办公室。

这也说明了办公楼还有存在的必要，只是东南亚国家疫苗接种计划进展不一，办公室使用率表现不稳定，随著疫情反复，香港及韩国首尔今年初也转向弹性工作安排。而在疫情逐渐受到压制的新加坡、奥克兰及澳洲数个城市，员工已逐渐回归办公室。

我国则紧守政府标准作业程序（SOP）的最新规定，每天到公司上班的总人数，不能超过企业总员工人数的60%，所以目前也是居家与轮流回公司的混合作业人力模式（hybrid workforce）。

远程办公未来趋势

另外，许多国家仍坚持维持人身距离，故部份企业纵使重开办公室，仍延长这项居家作业政策，不过还是有一批来自中国、韩国及日本的企业，还是希望在摆脱疫情后，能看到员工回归办公室。

不过，世邦魏理仕认为，亚太区企业虽然还是倾向员工在疫情后回归办公室，但远程办公（remoteworking）却会植入未来的企业元素中。

“疫情之前，多数的亚太区企业限制远程办公的比例，即不能超过总员工的10%，但这次调查后，我们发现远程办公比例或在未来几年飙升至50%，三分之一的受访企业表示，半数员工或可在2025年远程办公。”

应对工作新常态宜   家推企业商对商

宜家家居（IKEA）认为在后疫情的新常态下，混合办公的工作模式将成未来职场趋势，而现今新常态中的工作空间和文化概念将会不断改变，因此抓住这个机会，推出“宜家为企业”（IKEA for Business）的商对商（B2B）服务，帮助企业创造灵活和弹性工作环境，应付新常态工作模式。

政府今年初落实行管令2.0后，调查机构益普索（Ipsos）一份针对全球28个国家、共1万2823名16至74岁员工的调查显示，高达三分之二（65%）的大马人已居家工作；这高于全球平均水平的52%。不过，住家设备不足及居家工作的孤独与孤立感，却是国人居家工作时面临的最大挑战。

办公空间和布局成重点

宜家东南亚宜家为企业大马区全国经理帕威欣都指出，事实证明精心安排的办公空间，能够有效提高员工生产力和工作质量，尤其是当人们需在两个不同工作环境，即住家和办公室来回切换。

“有鉴于此，在重新打造新常态工作空间方面，企业应将重点放在办公空间和布局的细节上。我们很高兴重新启动‘宜家为企业’，希望能借助这项商对商服务帮助企业以员工利益为本，对办公空间进行改造。”

疫情反复，我国冠病新增确诊病例今年初“超速”攀升，使得政府在放宽和收紧政策间来回反转，而商界首当其冲蒙受冲击，最终只有必须服务行业可营运，同时禁止所有社交活动及多人室内外运动。

纵然疫情未见缓和，但企业仍坚毅前行，根据大马公司委员会（SSM）资料，去年3月至9月期间，我国共有超过20万家新企业注册，帕威欣都相信，随著企业重新调整营运模式，将会迫切需要重新构思办公空间格局。

商场提供购物新体验

企业转向混合办公模式，而购物商场也在酝酿转变。零售空间室内设计规划及零售策略顾问公司VisataCreative私人有限公司的联合创办人廖庆坤，告诉《星洲日报》，目前尚未出现购物商场空间改造潮，不过发展商及购物商场业主已注意到消费者购物体验的转变。

未来提供娱乐体验社交互动

“现在的数据还不够成熟，购物商场业主不能单凭这些初步的数据，贸然投入进行改造。不过，比起空间的改造，我的观察是未来的购物商场不再只是人们进行‘交易’（transaction）的地方，而是一个能够提供娱乐体验及社交互动的地方。”

93%愿解封后回归商场

该公司早前的一项抽样调查显示，高达93%的人们还是愿意在封锁解除后，回归购物商场，而在这群人中，高达82%是想到商场享受一场电影和用餐，只有12%的人们计划去添购衣物。

“52%想到商场看一场电影、30%想到商场用餐、6%想走马看花，只有12%倾向消费。”

抽样调查也有问到，消费者未来想在商场看到甚么类型的商家，53%受访者投给餐厅及咖啡馆、20%给娱乐类型比如戏院、15%是服装，剩下12%给了服务类型（比如修补鞋子）。

廖庆坤直言，参照抽样结果可发现，人们对于商场的需求有所不同，毕竟过去1年多，大家都善用网络网购衣物杂货，故对于商场的需要不再只是为了消费购物。

“不排除商场往后或缩小衣物零售商空间，扩大餐饮及娱乐服务的比例。”

疫情加速转型  购物商场不会消失

一场突如其来的疫情，不至于“谋杀”商业房产的未来，相反却是加速企业和购物商场业主思维转型的关键。

房产专家及业界人士异口同声指出，诸如办公楼及购物商场等商业房产仍被大家需要，只是空间用途的转变，是构建新项目的首要考量。

实体购物体验无法轻易取代

“现阶段，企业及购物商场业主除了积极适应新常态，在大环境仍充满不确定性之下，短期内料维持现有模式，比如企业或续约1年，转向线上业务的零售店主若不是真的无法维持，也不会马上关闭实体店。”

另一方面，大马购物中心协会（PPK）主席丹斯里张昌国早前曾说，纵然网络购物成趋势，但实体店的购物体验仍无法被轻易取代，所以购物商场并不会消失。

“网购消费虽有所增加，但从某种程度上而言，因人们本质上还是有社交需求，故存在‘报复性购物’的行为，尤其是在安全的购物商场环境中。”

须维持身距 控制人流

纵然办公楼及购物商场还有存在的必要，但在疫情依旧节节攀升的情况下，企业及消费者首要关注，在于如何确保室内密闭空间的安全性，即办公室的低密度空间，及分散购物商场人潮。

短期料无法回到疫前好景

虽然我国加速疫苗接种计划，但冠病对于人们心理层面的冲击已形成，纵使年底有望达致群体免疫，廖庆坤直言，短期内也无法回到疫情前热闹的购物商场氛围。

“人们还是会担心害怕近距离与人接触，群体免疫后估计至少半年的时间，商场料还是不会有太多人潮，人们需要时间克服冠病带来的心理障碍，所以商场若想重新吸引人流留住租户，如何让消费者感到安心安全是首要关键。”

商场若可重新恢复营运，那么如何有效维持人身距离，并控制人流量也是不容忽视的关键。对此，他相信，一旦国人都完成疫苗接种在年底达致全体免疫，人身距离就不再是问题，就如英国一般。

公共场所料仍须戴口罩

“不过，相信我国并不会取消戴口罩的管制，政府料仍会持续鼓励大家在公共场所戴口罩。”

英国首相约翰逊本月初宣部，必须学会与病毒共存，故19日起将放宽疫情管控措施，即不再需要维持人身距离、不需要戴口罩、不要求居家办公，及所有行业可恢复运作。

事实上，英国因疫苗接种削弱了感染与死亡之间的联系，所以才决定放宽管控的举措。截至7月6日，86%的英国成年人至少接种了一剂疫苗；64%的成年人已完成疫苗接种。

聚焦我国，根据冠病疫苗供应特别委员会（JKJAV）的数据，截至今年7月13日，接种一剂疫苗的人口已达25.6%，而完成两剂疫苗接种则有11.8%，首相对于年底达致群体免疫有信心。

办公室料有更多分隔间

人身距离会是办公楼的主要考量，工程顾问机构奥雅纳（ARUP）在一份报告中披露，这也意味著人们若回归办公室，或需要更多的私人空间或个人办公室，及更大的办公桌间距。

“我们现在可能会以同事背对背、座位中间有更大距离，而不再是面对面或紧靠办公桌，而一个原本可以容纳10个人的会议室，现在最多只能放5张椅子。”

改善室内通风

该机构指出，随著后疫情时代经济逐步恢复，人们对于灵活建筑空间的需求将会增加，而这类型的办公空间可在波动的市场环境轻松适应新用途。

研究也发现，在开放式办公室的员工，请的病假比在封闭办公空间的员工多出62%。

“人们已意识到空气传播疾病的严重风险，未来的办公室可能会更多的分隔和休息间、小隔间和小型会议室。因此，我们预期公用办公桌的终结，并将重新定义共享空间。”

职场仍是我国冠病主要感染源，截至7月14日新增的26个感染群中，有15个来自职场。人力资源部13日宣布，政府已批准降低室内病毒传播风险的室内通风指南，呼吁各造采用有关指南，借此阻断病毒传染链。

这项指南适用于有机械通风空调、无机械空调和自然通风的场所。

在设有机械通风系统的非住宅场所（办公室和购物商场），指南建议把户外空气制动阀（outdoor air dampers）全面打开，增加流通的新鲜空气，若情况许可，在营运前后应过滤空气。

根据建议，机械通风设备的过滤网应使用MERV-13或以上的标准。

此外，指南也建议在空气或污尘处理设备中，设置紫外线杀菌（UGVI）、离子仪器（ionizer）、两极离子净化（cold plasma bi-polarionisation）、低密度臭氧杀菌等等杀菌技术，以消灭和降低病毒的活性，相信将能大大提高室内密闭空间的安全度。

事实上，世界卫生组织是在3月1日公布详细室内通风指南，冀望能降低冠病传染率。新加坡政府紧追其后，在3月25日也出台室内通风指南，当中涵盖购物商场、办公室、餐厅、零售商店、市集与工人宿舍。

下期预告：疫情不至于扼杀办公楼，但受损的租赁需求需要时间恢复，且看房产专家剖析国内办公楼前景。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2526909.html