（吉隆坡18日讯）由于经济复苏和低基数效应，分析员预计大马房产信托股（MREIT）今年下半年的盈利将显著回升。

然而，国行升息，加上生活成本上升，消费者购买力下降，可能会影响来年人们的消费支出，明年产托的盈利成长预计会收窄。

分析员也指出，最近10年期大马政府债券（MGS）回酬率上升，年底至明年预计国行会再加息，对于看股息为主的投资者来说，或会对产托的兴趣缺缺，因此把所研究的产托目标价格下调4至8%，对这个行业维持“中和”评级。

达证券分析员在报告中指出，第三季财报季即将到来，盈利预测目前没有改变。大马产托领域的每单位盈利（EPU）在2021年急剧下降13%后，预计2022年的每单位盈利会按年增长48%。除了低基数效应，盈利涨势预计将受到以下因素推动：

1）改造和扩建后的资产贡献。

2）租金减免和回扣结束。

3）放宽行动限制后酒店入住率提高，以及。

4）营运效率提高。

虽然稳健的经济增长将缓解较高利息成本的影响。但是到了2023年，预计大马产托领域的每单位盈利（EPU）增长将按年缩窄至6%。

今年跑赢综指7.5%

在今年整体表现上，年初至今，大马房产信托跑赢富时吉隆坡综合指数7.5%。分析员指出，尽管上半年3次加息，产托盈利稳健，投资者在市场波动时偏好防御性行业是一大因素。

“自2021年第四季以来，零售消费者流量和租户的销售一直在改善。今年第二季，租户的零售额因大节日推动，高于疫情前水平，此外还有公积金提款计划刺激消费。同时酒店业也将逐渐受益于旅游和会展活动量回升。”

截至6月22日，大马房产信托的资产负债率远低于法定的50%，因此分析员认为，这些产托有足够的债务空间，在2022年进行新的收购和资产增值计划（AEI）。

“产托经理们还特别指出，希望增持工业房地产到投资组合，尤其是物流和仓储设施。在第二季，凯德商托和双威产托已收购了槟城和八打灵再也的工业地产。”

升息影响收益

达证券预计隔夜利率在年底会达到2.75%，明年上半年会再两次上调25个基点，收于3.25%。根据目前的经济形势，达证券经济团队也将2022年经济成长（GDP）预测从6.3%上调至6.7%。

较高的利率会增加借贷成本，加息会影响大马房产信托的收益。不过分析员看好凯德商托（CLMT,5180,主板产业投资信托组）和KIP产托（KIPREIT,5280,主板产业投资信托组）很大程度上不受未来12个月的预期利率上升影响，因为它们的固定利率债务比例高（分别约83%和68%），再融资需求低。

“此外，双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）有32%的借款以固定利率为基础，并采用动态资本管理策略，使其能够保持2.71%的最低平均债务成本（凯德商托和KIP产托分别是3.38%和4.25%）。因预计再升息，双威产托会寻求锁定有利的固定利率，包括通过利率掉期合约对冲的机会以减轻加息的影响。”

与公债利差若扩大
股价恐跌

如果与10年期大马政府债券（MGS）对比，年初至今，10年期大马政府债券回酬率上升90个基点至4.464%，导致和大马产托之间的利差约为170个基点。

“接着加息，应该会使回酬率利差保持不利。如果大马产托和10年期大马政府债券之间的回酬率利差再扩大，会迫使大马产托的价格下跌。”

分析员考虑到更高的10年期大马政府债券回酬率目标为4.5%（之前为4.0%，2022年初至今的平均值为4.08%），因此，将所研究的产托目标价格下调4至8%，对大马产托领域持中立态度。弱于预期的经济表现仍然是主要下行风险。

达证券把凯德商托目标价从62仙下调至57仙，维持“持有”评级；将KIP产托的目标价从1令吉零2仙，下调至98仙，评级从“买入”下调至“持有”。该行维持“持有”双威产托。目标价格1令吉53仙（之前是1令吉66仙）。

https://www.sinchew.com.my/20221018/国行升息购买力跌-产托股明年盈利料减速/