前言：

根据联合国的标准，假如一个国家或地区，65岁或以上的乐龄人口比率，占总人口的7至14%，就可以被列为老龄化社会。

大马统计局在2022年10月中的报告指出，到了2022年杪／2023初，大马的老龄人口，也就是65岁或超过65岁者，将占总人口的7.3%，大马正开始进入老龄化的社会，形势显而易见。

乐龄房产怎么发展？

2020年的人口普查报告显示，大马65岁或超过65岁的乐龄人口比率从2000年开始大幅增加，当年的乐龄人口占总人口比率是3.9%，到了2010年增至5.0%或140万人，然后在2020年已增至6.8%或220万人。

以联合国的标准，2020年的大马老年人口比率占总人口的6.8%，还未被列为老年人口国，可是，从2010至2020年的升势反映，在2022年进入老龄人口社会估计只是一步之遥。

这个趋势是否将催化或加速、扩大我国的老年房产发展？假如是，应该采取怎样的发展模式？是否需要参考西方、先进国设立的退休村？或是要有适合我们国情、气候、民族文化的老年房产格局？

需有无障碍设施

在东西方不少先进国，例如东方的日本、新加坡、西方的美国、英国等欧洲国家，多年前已进入老龄社会，老年房产的发展也相应增多。

这些房产计划的特点，硬件建筑方面需要有无障碍设施，需要考虑到上了年纪后，老人居住的安全性。软件方面则提供所需要的各种基本服务，例如设有便利零售店，中式／西式餐厅，医药／护理中心／诊所，以及休闲设备。

除了上述提及的软件、硬件设施，老年房产需建在空气质量好，污染指数低，出入交通便利的地点。

此外，房屋／公寓的价格比较容易负担，治安必须良好，让老年人住得安心，当然必须建在具备宜居城市的条件。

说到房屋价格比较容易负担，空气质量要好，生活费或物价比较容易负担，周边环境污染指数低，社区设备完善，产业顾问指出，这样的房产计划通常是离开市区，最好是坐落在环境清新的郊区。

在大城市，空气质量没有这么好，空气污染指数偏高，而且生活费也比较昂贵，对于已经退休的老年人，会加重他们的财务负担。

霹吉玻砂列高龄社会

再来看大马各州的老龄人口结构，根据政府之前发布的“2020年大马人口及房屋普查报告”，如今已有4个州的65岁及以上人口比率超过个别州内总人口的7%，可以被列为老龄化社会。

西马半岛的霹雳州人口排名最老化，共有8.95%的老龄人口，接下来是吉打7.91%，玻璃市州7.86%，以及砂拉越7.53%。

在这之中，霹雳的怡保、太平和砂拉越的古晋已先后发展，或建议推出老年房产计划，雪兰莪一些城镇、首都吉隆坡、布城也有不一样格局，适合退休老人与家人居住的房产计划。

设施需符长者需求

业者在推出老年房产计划之前，必须妥善规划，特别需要考虑已退休长者的需求，例如楼梯的梯级间隔需要比较低，地砖的铺设必须具防滑特点。

产业顾问补充，房屋的大门、屋内进出厨房的门框，或是卧室的房门，必须比普通房屋门要宽一些，方便轮椅进出。

此外，浴室须准备可让老人坐着洗澡的凳子，必须有扶手，或一些电子器材，如紧急呼叫、遥控器等。

退休产业或退休村内，也须有适合老人的休闲活动设施，如泳池、散步道、花园，以及可以打太极拳或气功等活动的空间。

与此同时，退休产业或退休村，也须提供医疗保健服务，例如有医护人员定期上门、提供量血压及血糖水平的检查。

首个附属医院的乐龄房产

双威医药保健集团（Sunway Healthcare Group）最近推出集团旗舰黄金岁月高级房宅：Sunway Sanctuary，以应付巴生河流域市场对乐龄房产的需求。

Sunway Sanctuary是一个精心设计的产业计划，也是首个附属于医院的住宅项目，衔接交通便利，基本设施完善为主要特点，是双威城产业计划的一部分。

双威集团医疗保健服务董事经理拿督刘明龙说，Sunway Sanctuary在2023年6月6日推出简单的预订仪式，反应相当令人鼓舞。

这项产业计划建有235间设备齐全的套房、豪华单房，以及两房服务式公寓，各有特色，集团是以出租方式经营这项乐龄家园计划，租约分为短期（至少一个月）、中期、长期几种。

他说，除了房间里面设备齐全完善，入住长者也可以享有总面积10万平方呎，加强健康和崇尚生活方式的设施，这些设施包括：一个设有加热的盐水泳池，可以欣赏双威镇壮丽景色的观景台以及为健身爱好者提供的宽敞健身房。

接下来是：户外露台供练习瑜伽和静坐，附有共享工作间的图书馆、游戏室、电影院、卡拉OK厅、全天营业的餐厅、用于私人活动或社区活动的会议室，以及多功能厅。

量身订制个性化服务

刘明龙说：“Sunway Sanctuary是一个现代化，充满活力的乐龄家园项目，摆脱传统养老院的旧式概念，专为活跃的年长者而设计，提供根据个人需求，量身订制的一对一个性化服务，例如个人保健协调员，为比较受关注者、，提供量身订制的生活方式。”

他表示：“我们的目标是为退休长者提供舒适生活的住所，一个展现家居生活格局，但拥有例外服务的房产，例如提供便利、保安的服务，最重要的是优质医药保健。”

GreenAcres 大马首个退休村

本地发展商兴建的老年房产或退休村，其中包括霹雳产业发展商Total Investment私人有限公司兴建的房产，该公司从1993年设立至今已经30年，并且已经完成马来西亚半岛第一个综合休闲退休村，就是GreenAcres的首期发展计划。

耗资1亿  需时5年完成

产业顾问公司指出，GreenAcres是一个综合休闲退休村，占地10英亩，耗资1亿令吉，预计需要5年完成的产业计划，将兴建专供退休人士购买的房屋，并设有围篱保安便利，类似西方国家的退休村。

此外，该项目也将兴建一所作为社交活动中心的俱乐部。另一块3英亩的地段，则保留建设一所老年护理中心，加上综合休闲退休村，整个发展计划占地13英亩。

该项目房屋的特点在于大门较为宽敞，方便推动轮椅、浴室门，房门也比较宽大，灯火开关位置恰到好处，楼梯级较低，铺防滑地砖，以及设有紧急警钟系统，并有不同设计的有地房产供选择，有关单位面积介于734至1105平方呎。

在推出时，主要是让55岁或以上的买家购买，该项目地理环境理想，附近不仅有医院、购物中心等基本设施，长途巴士总站、登记局等政府部门也在附近。

怡保首拥退休村城市

这项综合休闲退休村计划，使怡保成为大马半岛第一个拥有“退休村”的城市。房屋的售价介于30万至45万2000令吉，除了55岁或以上的买家可以购买，符合资格的外国人也可以参与。

砂建Eden-on-the-Park

在砂拉越首府古晋，Eden-on-the-Park（发展商EOTP私人有限公司）于2017年推出。这个包含高楼公寓与别墅的项目，建筑面积介于1200至2000平方呎，专为寻求舒服宽敞活动空间的退休人士而设。

随着多家主要业者进场，砂拉越当地市场预计将在近期内，涌现越来越多的综合休闲退休村。

其中包括UEM集团、房地产投资有限公司，以及日本护理服务市场领导者：美迪养老服务有限公司，

所设立的联营公司，负责兴建的退休人士生活照料设施企业将投入市场。

太平退休村反应佳

以大马各州的人口老化比率来看，霹雳的人口最老化，共有8.95%的老龄人口，除了怡保设有退休村，另一个被视为对乐龄友善的城市为“太平”。

实力产业经纪公司总裁陈建业说，配合太平乐龄友善城目标的落实，在不久的将来，太平将有一座“退休村”的公寓单位，让乐龄人士拥有退休的舒适生活。

有关计划是由马来西亚圣文生会与Fiat Voluntas Tua联营建设，命名为“Ozanam退休村”，建设在太平旧跑马场，即太平华联华中对面的吉辇堡圣母圣心堂周围的地段。

退休村的计划传开后，引起乐龄人士关注，在进行讲解会吸引了一些来自吉隆坡、槟城、吉打等地的乐龄人士出席，为将来退休的生活作好规划。

这项工程的负责人在讲解会说，选择在太平兴建退休村，主因是太平属于一个非常适合退休人士及乐龄人士居住的城镇，太平也被推选落实乐龄友善城计划的城市。

租契方式租予本地外地住户

他认为，最近太平荣获国内10大幸福城，从而提升太平的声誉，也加强了该项计划的魅力，房屋计划将以租契方式租予本地和外地住户，租约为期30年。

他表示，在现今社会，孩子们都忙于工作，无法兼顾长辈的晚年生活，因此，建设退休村公寓单位，让老年人在晚年有本身的舒适生活空间。

他强调，“退休村”也是一个让乐龄人士建立友好关系的最佳平台，他们将提供一系列的设施与活动，包括24小时的保安看管。

市场对该项房产计划的反应积极，首期第一幢公寓已全部被租出，预计可以在两年内完成。

该负责人指出，退休村计划建3幢楼高3层的公寓，共有168个单位，以及一座看护院，让患病的租户获得良好的医药照顾，同时也有宽敝的休闲与娱乐室。

他表示，每单位面积约300平方呎，可容纳1对夫妇共住，或者是单身的退休老人，租户需要支付一次过的公寓价格／月租，负责单位则每天为租户提供三餐及茶点。

不过，为贯彻教会照顾贫老者的社会责任，他们将保留一些单位给予没有能力者居住。

瞄准外来移民市场

除了国内退休与乐龄人士市场，长期在我国定居，以及移居我国的外来移民，也是推出退休村发展商所瞄准的市场。

永利行指出，这个领域可以和国内医疗旅游及休闲领域产生协同效益。去年，访马外国游客达2580万人次，并为我国带来841亿令吉的旅游收入。

根据大马统计局的移民报告，移居我国的各国移民人数大约350万人，相等于我国人口的11.3%比重。其中，高达80%的外来移民是居住在吉隆坡、槟城等大城市。

大马通过马来西亚我的第二家园计划，向各国人民伸出欢迎之手，而且不分种族、宗教、性别或年龄。这个计划允许申请前来我国定居的外国人，携带配偶及未婚生产的21岁以下孩子一起来马落脚。

槟成退休首选地

我的第二家园计划允许符合资格的外国人，在大马定居10年，而且可以在届满10年后更新。

过去10年，马来西亚我的第二家园计划，中国人占了获批申请者约30.5%，日本人紧追其后，占11.3%。

根据近几年的海外退休生活与投资指数，槟城乔治市因大力提倡平衡生活，以及较低的生活成本，而成为退休首选目的地。

该指数列出各国退休人士在移民或移居另一个国家之前，会考量多个主要因素。这包括生活成本、治安与安全、是否以英语为主的国度、娱乐活动是否唾手可得。

还有环境保护的情况、是否已有现成的外国人社区、保健服务、基础设施、房地产是否四处林立、休闲活动与设施、定居选择，以及税率多高。

隆膺马10大最宜居城市

值得一提的是，吉隆坡被选为马来西亚10大最宜居城市之一，迎合外国退休人士在移民或移居海外时，会考量的因素。

新山被港购屋者列投资次屋首选地

与邻国新加坡一水之隔的新山，最近被香港购屋者列为投资第二间房产，以便供退休用途的首选地点之一。

总的来说，随着国内外退休人士如今更有能力负担舒适与宽敞空间的房产，专为乐龄人士晚年生活而设的房产发展潜能越来越大，并逐渐蔚然成风。

鉴于大马正逐步成为人口老化的国家，这类发展非常关键，因为将可为年迈国民提供可持续的未来生活。

至于有意移民或移居大马的外国人，国内3大城市即吉隆坡、槟城和新山，成为他们的3大首选目的地。

永利行指出，本地市场可以预见越来越多的退休村或乐龄人士房产。不过，房屋售价可负担性，以及房子是否舒适，依然是退休人士与家人关注的重点。

目前的市况显示，乐龄人士生活设施的每月租金介于3000至5000令吉，视有关设施的服务配套而定。

文化差异是一大挑战

不过，文化的差异，依然是乐龄人士房产市场的一大挑战，因为大部分本地退休人士，选择在退休后继续和家人同住。

结语

马来西亚开始发展退休村或老年房产，业者是否应该向外国取经，应该参考哪些国家的模式？

或者现有的退休村，就是参考西方国家退休村的模式兴建？

在一个退休村或老年房产计划， 应该兴建供销售或出租老年房产，或是两者皆有，假如是出租模式，应该是短期，中期或长期租约，或者是弹性处理，这些都是值得探讨的。

https://www.sinchew.com.my/20230626/6月26日见报-焦点策划-《打造黄金屋》上篇/