马来西亚正成为一个人口逐渐老年化的国家，年龄60岁以上的国民人数正不断增加，与此同时，人口年均增长率，却从2015年的1.5%，于去年下跌至1.1%

大马统计局预测，根据这样的发展趋势，到了2040年，65岁以上的国民人数，预料将多于15岁以下人口。与此同时，大马人也越来越长寿。男性和女性预期平均寿命，已分别提高至72和77岁。

2030年 马将面对人口老化

尽管65岁或以上的人口比率，从1970年的3.3%稳步增长至2000年的4%，可是，在2020年却突然大幅增长至6.8%。

与此同时，15岁以下的人口比率在过去50年大大减少，从1970年的44.9%，降至2020年的24%。15至24岁的青年人口比率，则徘徊在20%。

至于25至54岁的人口比率，在过去缓慢成长，并于2020年占了总人口的43.7%。

总生育率50年来最低

大马统计局首席统计员拿督斯里莫哈末乌兹尔博士在2022年发表了一份报告。他在报告指出，我国面对50年来最低的总生育率，在2020年，总生育率下降到每1000人1.7个婴儿，比50年前少了许多。

他说，大马2020年人口增长率为1.7%，比1970年的3.6%大幅降低，估计到了2030年，大马将面对人口老化问题，其中60岁以上的人口，将占总人口的15.3%。

60岁以上人口比率将达15.3%

他说：“2021年出生的婴儿，平均预期寿命为75.6岁，或比50年前的63.6岁大约多了12年。2030年，60岁及以上的人口比率，将达到总人口的15.3%。这也显示，我国将经历一个人口老龄化的时代。”

莫哈末乌兹尔是配合“2022年世界人口日”提呈报告这样指出。他说，上述情况也受到生育率、预期寿命、年龄结构（年轻和老年之间的分布），以及移民的影响。

他认为：“人口老化问题不只是影响经济，也影响个人。因此，人民应该做好保健和储蓄的准备，以免老年生活陷困。”

年轻人比率降  老化挑战重重

目前在我国，每4人中就有1人（25%）是15岁以下的儿童，然而，这个比率预测在2030年后，将下降到大约五分之一（20%）。

乌兹尔认为，年轻人所占的比率下降，老年人所占的比率日益提高，这将影响劳力市场的均衡水平。

2040年就业人口比率
将减至66.9%

他补充：“15至64岁的就业年龄人口比率，从1970年的52.1％增加到2020年的69.3％，然而，预计到了2040年，有关就业人口的比率，将减至66.9%。”

目前，我国65岁以上人口占总人口的7%。根据2020年的人口普查，65岁以上的人口已从2010年的140万人（5.0%）增加到220万人（6.8%）。

他也提到，目前，世界人口在78亿至80亿人，我国在2020年的人口达3240万人，目前大约是3300万人，人口密度则是每平方公里98人。

其中吉隆坡联邦直辖区以及布城直辖区的人口密度最高，即每平方公里分别为8157人及2215人。

影响粮食供应

乌兹尔预计： “到了2040年，预计大马人口将达到4150万人，人口增长将刺激粮食需求，以及饮食习惯的变化，这也将成为影响粮食供应保障的因素。”

“我国目前需要解决的挑战，包括粮食安全，在有限的农业地和气候变化的考验下，取得平衡。”

因此，国家应对人口老化做好构建措施，如老人护理院、保健设备、退休金，协助老人安享晚年，私人界开始兴建一些老年房产，应对市场对这类型房产的需求 。

乐龄房产首重宜居

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说，老年房产计划的地点，最好是具备“宜居城市”（Livable City）的条件，而且必须是生活费不高的城市。

生活费不能过高

他说，“宜居城市”，指的是社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、生活便宜度、公共安全度较高，城市综合宜居指数在80 以上的水平。

此外，住宅社区空气质量好，就是污染指数低，生活成本偏低或适中，衔接交通便利，设有零售商店，社区和休闲设施完善。

其他因素包括：治安水平良好、具备宜居条件、自然美景理想、不远处有湖泊／海边、环境清幽、靠近医药中心等等。

他补充，长者都是退休的老年人，房产位于物价比较适中的地区，这一点很重要。老年房屋价格中等，最好是不超过30万令吉的可负担价位。

须具备两大基本要素

邓志明表示：“对我来说，这样的城市，必须具备两大基本要素，首先，城市应当为居民提供近距离的社区功能和基本设施，最好是在10分钟 ，或不超过15分钟的距离，其次，应该提供居民可以互动的公共场所。”

世界人口的增长速度，与城市的成长类似，不只是人口增加，老龄人口也相应增多，因此，城市需要变得更加老龄友好，而不是以消费者为主的购物中心和咖啡店。

在日本，这个老龄人口比率偏高的国家，老年公寓的特色主要包括：基本设施完善，饮食中心，医疗设备，娱乐与休闲，还有护理中心，就设在靠近公寓的地方。

至于建设老年房产的特点，离不开硬件与软件方面的考量，其中硬件建筑方面，需要考虑到无障碍设施，要顾及上了年纪后，老年人的居住安全。软件方面则提供所需要的各种各样服务，例如设有零售商店、休闲设备、社区设施完善。

退休房产日益盛行

在本地市场，一些已完工比较典型的老年房产项目，主要是怡保美露的Green Acres，以及砂拉越的Eden on the Park。

业界有专家预测，退休村或为退休人士而建的房产，将在未来几年日益盛行，因为在“婴儿潮”（Baby Boomer）时期出生的小孩，现在都已达到60岁，或超过60岁的年龄。

此外，现在越来越多的大马人 ，在没有选择的情况下，会把生病或无法自理的年长父母，送进安老院，交给有经验的人照顾 。

随着时代的变迁，预计未来或有更多人，考虑投资及居住在为退休而设的产业。

疫情催生多代同堂房产

几年前冠病疫情来袭，特别是在疫情高峰期，不能跨州，也不能跨县。许多同住在一个州属的家庭，亲人之间只能依靠电话联系，想要聚在一起成为奢侈的愿望。

在那期间，产业发展商创意构思，开始打造两代，或者三代同堂，在同一屋瓦下生活的房产单位，以别致的设计，吸引买家目光。

与子女同住能获照料

成年子女或年轻夫妇，可以和父母（或者祖父母），住在同一间宽敞的双层／三层排屋，或者是住在同一街道的屋子，彼此可以互相照应，但却各自拥有私人空间，这是很不错的规划，而且方便成年子女关照日益年迈的至亲。

如今，这些房屋已经建成。除了设计新颖，也备有社区基本设施，例如花园、户外健身区、游乐场、跑步道、静坐亭和多功能用途厅等等。

这些不同的设施，方便年长者维持日常生活作习，可以和家人、邻居、访客交流和互动，花园式的排屋，挑高的天花板设计，形成良好通风，让室内保持清凉。

产业顾问克里斯多福说，这样的特点，预计是接下来高档、有地房产计划的发展模式。这样的房产格局，以低密度取胜，发展商推出的单位，卖点在于精选，不是以量“出击”。

卧室建个别浴室方便长者

除了建筑面积宽敞，屋内设计还备有对行动不便长者、退休老人友善的设备，每间卧室建有个别浴室，这是传统排屋稀缺的。

老龄化社会明显，老年人口逐年增加，市场对这类型房屋的需求预料将与日俱增。当大多数人年纪越大，需花越多时间在家中休息时，有一个适合老年人居住的空间日益重要。

现在的中年人购买房屋，重新装修时，会把退休后对屋内设施的需求考量在内。

Avela“多代同堂”概念受欢迎

冠病疫情期间，产业发展商创意构思，开始打造两代，或者三代同堂，在同一屋瓦下生活的花园式房产单位，以别致的设计，吸引买家的目光。

针对这点，IJM置地高级总经理蔡建顺表示，集团旗下Avela的设计概念，是打造一个供两代，或者三代同堂家庭，在一个屋檐下共同生活的花园式房产。

可互相照应 又拥私人空间

在这个全新的房屋发展项目，成年子女和年轻夫妇可以和父母（甚至祖父母），住在同一所房屋，或者是同一条街的屋子，彼此可以互相照应，但又各自拥有私人空间，方便成年子女照顾日益老迈，不过，还有自理能力的至亲。

华人社会普遍还是倾向两代，或三代人，共同生活在一个 屋檐下的居住模式，因此，该房产计划的推出深受买家的欢迎。

蔡建顺补充，Avela的目标是营造关爱社区，让居民生活健康，从容的慢慢变老，让年长者维持日常生活作息，经常与家人、邻居、朋友，以及整个社区交流互动，有助于预防老年人的社交孤立、老年痴呆症等退化性疾病。

多代游乐区 老少同乐

与此同时，Avela的多代游乐区，让各年龄层的居民，从事休闲娱乐与健康活动，培养有益身心的习惯，乐龄人士还可以带学龄前的小朋友，一起玩秋千，重拾青葱岁月的欢乐时光。

如果屋主的父母（或祖父母）行动不便，楼下宽敞的长者友好型卧室，可以让他们住得舒适自在，此外，所有卧室均配备独立溶室，楼下还设有一间独立的洗手间，提供额外的便利和隐私。

另外，花园排屋附带的空间，让屋主可以根据本身的喜好，把这个空间，打造成迷你蔬果园、花圃，或休闲活动场所。

蔡建顺说，Avela的设计理念，在于引领现代居住潮流，也是IJM Rimbayu拥抱多代同堂社区，另一个标致性计划，同时为年轻世代，年长者营造一个宜居的生活环境。

租屋非上策 为晚年作好准备

克里斯多福说，最好是住在自己熟悉、喜欢的地方，坦白说，假如经济能力许可，请不要租屋，尽量住在自己的房屋，如果有所谓的银发公寓也行。

为何说不要租屋？在现实生活中，有些房东并不喜欢把房屋租给长者，特别是老弱、患有慢性病、行动不便，而且并不富裕的单身老房客。 不过，假如是兴建供出租给退休长者，有专人打理的老年房产，则另当别论。

双锁匙单位为不错选择

在这之前不时登上房屋销售榜的双锁匙单位（Dual Key Unit），也是不错的选择，两代人可以住在隔一道墙的公寓单位，方便成年子女给予长者必要的照应。

因此，为国民晚年生活做好准备，确保他们在年迈时获得良好照料及医疗照顾，显得愈加重要，而专为照料老年人而设的综合休闲退休村概念也应运而生，并催生一个新房产领域的发展。

安老院 退休村
东方人最后选择

在美国和日本等先进社会，诸如安老院这类照料老年人口生活起居的护理设施需求很高。

在这些先进国家，许多老人往往会独居，或把手上的房子套现，然后入住退休村、安老院等度过余生。因此，退休村的房产计划比较普遍。

然而，家庭观念强烈的东方人，则倾向于与子女同住一屋檐下，独居或入住养老院等，往往都是没有选择的决定。

因此，适合两代人居住的宽敞房产，开始广受欢迎，当中包括专为老年人而设的产业类型。 一些设备完善的共管公寓，也相当受欢迎。

前面提及的退休村，提供的配套包括每日三餐，加一个下午茶，还有休闲活动，社区聚会，以及24小时的全天候细心照料、基本的医疗服务。

长者社区概念萌芽

世邦魏理仕-威廉氏达哈王（CBRE／WTW）主席符儒仁曾经提及，在马来西亚，老年房产的趋势将日益普及，不过，退休村的建立与推广，可能需要一些时间，也许可以从兴建一个小比率的老年房产开始，例如在一个房产计划，将20%的房产单位，归为老年房产。

他说，标榜老年房产的那些单位，屋内设施必须让老年人在使用时比较友善，例如浴室门比较宽大，至少是轮椅可以轻易进入，浴室内多一些扶手把，瓷砖需要防滑质地等等。

他披露，随着我国人口逐渐老龄化，国内有一些发展商，已探讨保障长者福利，让乐龄人士可安享晚年，打造一座优质生活的长者社区，以应市场的需求，希望在这个新的领域有一番作为。

尽管在大马市场，这仍是处于萌芽时期的新概念，但已陆续有发展商投资和推出这类房产项目。

结语

邓志明认为，适合长者家居的有地房产格局，通常是低密度，有围篱设备的房产计划，并且备有共管公寓的设施，例如有守门保安员、户外健身区，或是室内健身房、花园、散步道、静坐亭、乒乓桌、壁球场、游泳池和羽球场等等。

坦白说，马来西亚有条件发展这类型的房产计划，但是需要完善的规划，以及较为深入的市场研究。

https://www.sinchew.com.my/20230703/7月3日见报-《打造黄金屋》中篇-适老家居-各取所需/