前言

电子商务蓬勃发展，推动市场对货仓的需求，包括最后一里路的运输与区域物流设备，市场对热门地区现代化的量身订造工业产业，需求保持偏高水平。

产业顾问公司Rahim & Co研究主管苏莱曼沙希在提呈产业市场报告时指出，最近这一两年，除了住宅产业，工业产业引领市场脚步前进。

首季交易量跌值增

他说，今年首季，虽然工业产业交易量，与前期相比下跌4.2%，不过交易价值却增长8.6%，证明交易单位减少，但是，工业产业前景受看好，价值也相应上涨。

“我们通常采用交易活动作为指标，工业产业的总值已增长，显示人们对工业产业的需求依然强劲，值得一提的是，市场放眼高效制造业设备，以及全方位工业园和物流中心。”

苏莱曼补充：“市场焦点不是排式工厂单位，而是量身订造，管理完善的工业园，环保，社会与监管（ESG）方面，已成为跨国公司和大机构，在大马挑选工业产业的标准。”

他说：“虽然工业产业显示强劲成长，不过，发展商在物色地点建设工业产业，需要谨慎看待，了解市场和利基形势是重要的。”

他指出，一些新增工业产业计划包括：第二巴都加湾工业园，霹雳银谷科技园（Silver Valley Technology Park），以及在登嘉楼的吉底登嘉楼工业园。

苏莱曼续称，最近，霹雳州发展机构已经和Jinjing矽科技私人有限公司签署协议，以便在银谷科技园一块4.81公顷的土地上，发展量身订造矿物加工厂，这个耗资4000万令吉的零废物加工厂，预料将在2024年第三季开始营运。

通胀+升息 影响买家基本面

虽然住宅产业是最大的领域，可是在2023年首季，与前期比较，成交量和成交值皆下跌，分别减少6.6%和9.1%。苏莱曼认为，新推出房产计划减少，主要是通货膨胀隐忧，以及去年开始，逐渐调高隔夜政策利率（OPR），这些都对房产买家基本面，造成一定程度的影响。

申请住宅产业贷款减

他补充，去年开始调高隔夜政策利率，已影响房产买家基本面，同时，影响他们对产业贷款的申请。

苏莱曼指出：“2022年8月至2023年1月，申请住宅产业贷款的数额，从2022年8月的417亿8000万令吉，减至2023年1月的266亿9000万令吉；不过，今年2月迅速升至363亿8000万令吉，3月再增至452亿2000万令吉，很可能是3月暂停调高隔夜政策利率的反应。”

“在5月调高隔夜政策利率后，预料走势暂时减缓，我们预计市场将继续前进，此外，利率从3%调升至3.25%的可能性是存在的，当利率调高，市场将出现反射情况，然后稍微放缓，不过只是暂时放缓，最终将稳定下来。”

苏莱曼认为：“升息的另一个影响效应，我们可能看到人们进场购买房产，因为他们可能担心，接下来还会有再多的升息。”

办公楼零售产业 重返疫前水平有挑战

至于办公楼和零售产业领域，苏莱曼解释说，这两个领域若要恢复到疫情前的水平，依然是个挑战。

“办公楼领域继续面临供应偏高的饱和状态，需求和租金保持呆滞，企业将总部迁移至市区周边，或市郊地区，将成为普遍趋势，租金和出租率仍面对压力，主要受到迁移办公地点，不是签新租约的影响。”

苏莱曼分享他的看法： “基于零售产业的供应量，该领域依然面临出租压力，虽然消费者的需求趋于正常化，可是，电子商务和掀起数字生活方式，我预测会鼓励更多零售业者，重新定位他们的策略，以提供顾客更好的选择。”

贸易战催化 工业产业一枝独秀

过去几年，工业产业一直是国内表现最耀眼的产业次领域（sub-sector），疫情和行管令加速了网购和电商的发展，推动物流领域起飞。

此外，供应链受干扰，中美贸易战促使外资转移大马，催化制造业蓬勃发展，进一步刺激市场对厂房、货仓、物流中心及数据中心的需求。

进入2023年，这些利好因素继续令工业产业在产业领域表现受看好。只是业界人士有些担心，万一发展商一窝蜂推出更多工业产业项目，将令这个次领域步上高楼住宅、办公空间、购物商场，以及其他次领域产业过剩的后尘。

产业咨询服务与顾问公司Rahim & Co首席执事员西华桑卡指出，过去几年工业产业一枝独秀，在疫情期间产业市场受冲击却逆流而上，未来几年前景受看好，吸引了不少产业投资信托转战工业产业市场。

他说，不少投资在酒店、商场和其他次领域的基金，也转移到工业产业市场。

物流货仓依需求兴建

产业顾问公司CBRE／WTW主席符儒仁表示，物流中心和货仓不会出现供应过剩的情况。

他说，利好消息是，至今为止，发展商或厂商是根据需求兴建新厂房，不是盲目的推出大量的工业产业单位。

举个例子，假如有企业家承诺预订50万平方呎的空间，发展商才会动工兴建100万平方呎的厂房，剩下的50万平方呎，等到推出后迎合到时市场的需求。”

他补充，中美发生贸易战之后，不少外资为了避开美国的关税，转移来东南亚设厂，大马所处的策略性地理位置，是这些外资企业，在大马设立区域中心的主要优势。

符儒仁举马赛地、宝马等外资厂商为例，这些企业已在柔佛设立亚洲区域中心，这对本地工业产业的发展是有利的。

西华补充，在这之前，当发展商发现工业产业表现很好，其他次领域表现平平，因此计划未来兴建更多的工业产业。

半独立式厂房已供应过剩

他说，兴建比较多的独立和半独立式厂房和货仓，这对中小企业是好事，但其实半独立式厂房已经供应过剩，有些面临租不出去的问题。

“这种情况就好像高楼房产，例如公寓一样，供过于求，工业产业的买家主要是那些大厂房和大型货仓业者，他们才是对工业产业有需求的市场人士。”

他补充：“这些买家所购置的工业产业，通常都是专为他们的需求而兴建，就是所谓的量身订造单位，不论是买家或租户，都是长期使用这些工业产业的。”

“举个例子，假如我有一块地皮，我知道市场对工业产业有需求，这块地也适合兴建工厂或者货仓，并且已经有特定买家，我会以买家的需求，量身订造有关工业产业，建好后卖给这个买家，由买家分租给不同的厂商租户。”

投资回酬趋好

产业顾问认为，买家在未来数十年，将拥有稳定的收入，假如租金上扬，买家的投资回酬将越来越好。或者可以说，这才是工业产业应该有的发展模式。

如果是相反的情况，发展商一味的先建后售，将造成工业产业供应过剩。

产业咨询与顾问公司大马永利行执行董事陈建明说，由于经济前景不明朗，加上建筑成本上扬，发展商将保持谨慎，短期内，随时可以动工的厂房项目应该不多。

马星看好工业产业前景

与此同时，产业发展商马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）对工业产业的前景保持乐观，并认为目前市场不会出现工业产业供过于求，而且需求还有上扬空间。

该集团是基于电子商务继续蓬勃发展，市场对物流设施、数字中心的需求仍在不断增加。

柔成区域数字中心

CBRE／WTW负责柔佛州业务董事庐建颖表示，柔佛近期已崛起，并成为吸引不少外资进驻的区域数字中心，例如中国的GTS、美国微软，已相继在该州设立数字中心。

由于电子商务增长迅速，依斯干达经济走廊，己吸引不少外资的目光，尤其是进驻该走廊设立的数字中心，因为电子商务成长迅速。

与此同时，柔佛州政府已拨出不少款项，以继续吸引具有影响力的投资，例如设立数字中心、药剂中心、石油与化工领域的投资。

一般来说，数字中心是涉及庞大投资的计划，因此，外来直接投资在数字中心的投资额，去年上半年达610亿令吉。他看好2023年物流中心、货仓保持蓬勃发展步伐。

跨国厂商迁移其他州属

最近几年，跨国厂商从发展饱和的巴生河流域、槟城，外移至其他州属，展现国内工业产业发展的最新态势。

符儒仁指出，不少制造厂商发现，在城市范围内营运已不是那么适合，因此，纷纷搬迁到市郊地区，或者是毗邻的州属。

“其中，在吉隆坡旧古仔路营运50多年后，味之素（AJI,2658,主板消费产品服务组）不久前搬迁到森美兰州汝莱的新厂，就是一个很好的例子。”

“另一家跨国厂商子母牌炼奶（DLADY,3026,主板消费产品服务组），较早前也宣布，在汝莱设立新的厂房。”

他说，由于汝莱与吉隆坡距离不远，因此，仍被视为大巴生河流域的一部分。

大巴生河流域 工业产业饱和

坦白说，巴生河流域传统工业区，例如八打灵再也、沙亚南、巴生等地的发展已成熟和饱和，因此，在讨论大巴生河流域的工业产业，必须扩大到森美兰州的汝来。

永利行的陈建明认为，物流产业和制造业厂商，将继续购置出入方便，交通衔接发达，尤其是容易进出大道的地点，以及坐落在首要工业项目内的工业地段。

这样的现象有可能造成首要地段，可供发展的地皮减少，很可能刺激市场对市郊地区，例如雪兰莪州郊区一些城镇工业地段的需求。

转建优质货仓

莱坊产业顾问公司执行董事王秀凤指出，过去两三年，不少发展商从兴建大型货仓，转为兴建优质货仓，因此，吸引不少货仓租户迁移货仓。

她说，由于电商与运输业的蓬勃发展，市场对地理位置好的货仓，需要保持稳定，相信在接下来，工业产业的需求将继续增加，除了电商与运输业之外，不少工业也在发展中，这有利于工业产业的发展。

陈建明补充，在国内需求和出口蓬勃发展的支撑下，短期内制造业将稳健成长，推动工业产业市场持续增长，前景保持乐观。

槟工业产业市况类似柔

我们往北来到槟城，CBRE／WTW负责槟城业务董事白圣意表示，槟城工业产业的市况，与柔佛州有些类似。他说，威南峇都加湾工业园第一期已完成发展，并将进入第二期的发展。

他指出，在这过渡时期是一段真空期，因为第二期的工程需要一段时间才完成。

因此，在这期间，有些厂商可能转移到邻近州属，例如靠近槟城的吉打居林科技园。严格来说，工业产业发展计划，投资者从买地，兴建厂房，一般需要一段时间，不会马上有新的供应加入市场。

基于这些因素，至少在2023年，工业产业不会出现供过于求的问题，短期展望依然受看好。

结语

Rahim & Co对住宅产业和工业产业成长保持乐观，预期其他领域将跟进同步成长，只是步伐稍微放缓。

该产业顾问公司在提呈产业市场研讨报告指出，在2023年首季产业市况，与2022年首季产业交易比较，2023年首季减少5.7%，不过，有关数据仍比冠病疫情前的水平高，而且产业交易价值反而增长0.8%。

苏莱曼说，与2019年首季（冠病疫情前）的8万4424宗交易比较，2023年首季交易8万9179宗，价值423亿1000万令吉，2019年首季成交值369亿7000万令吉。

https://www.sinchew.com.my/20230703/电商带动-需求高企-工业产业不过剩/