（吉隆坡11日訊）銀行收緊貸款條列，30%可負擔房屋買家申請房貸失敗，發展商近60%產業單位於上半年滯銷，發展商對下半年前景感到悲觀，並預料這低迷情緒會延續至明年上半年。

 

大馬房地產發展商會（REHDA）上半年產業調查顯示，在152個受調查發展商中，有57%的產業無法出售，主要受影響地區為霹靂、柔佛及雪蘭莪，售不出是因為土著單位無法釋放，其次是需求詢問度低，接著是一些特別單位影響。

 

價值25萬至50萬令吉的產業佔了34%，大部份位於彭亨及霹靂；價格中上的50萬至100萬令吉產業佔31%，分別位於雪蘭莪及柔佛；100萬至250萬令吉為14%，25萬令吉以下則13%，250萬令吉有8%。

 

2013下半年，無法出售的產業佔59%，雖然上半年無法出售的單位在可管理水平，可是從價格來看，最多無法售出的產業屬中低價水平。

 

調查發現，2014下半年，因看好消費稅實行之前將激勵產業銷售，49%發展商預計推出1萬5千820個產業單位，比上半年多出5千個單位，多數業者預計銷售表現中規中距。

大部份發展商對市場展望中和至悲觀。

 

33%發展商下半年悲觀

根據調查，33%發展商對下半年前景悲觀，另外45%中和，只有20%對下半年銷售樂觀。

2015上半年的展望則受消費稅實行影響，業者悲觀程度明顯上漲，從2014下半年的33%增至41%，維持中和者也從45%下滑至41%。

另外，大馬房地產發展商會也針對巴生河流域可負擔房屋進行調查，受訪發展商表示，地點以八打靈再也的白沙羅最熱門，其次是蒲種，接下來為蘇邦再也、沙亞南及加影。

最受歡迎的可負擔房屋類型以排屋為主，公寓居次，公館公寓/服務式公寓居三，地點依然是買家的主要考量因素，接下才來是價格及潛在增值空間。

在2014/2015年，38%業者表示會推出可負擔房屋，這些業者當中，30%已保留地段於可負擔房屋發展項目。

 

90%發展商銷售受衝擊

受政府打房政策影響，近90%的發展商面臨產業銷售放緩問題，主要受70%房屋貸款比（LTV）影響，其次是即將於明年4月1日施行的消費稅，跟著是產業盈利稅（RPGT）及責任貸款指南、廢除發展商承擔利息計劃（DIBS）及35年貸款頂限。

銀行收窄房貸條例，促使半數以上發展商面對終端貸款（End Financing）問題，主要是買家收入不符合貸款條件，導致申請貸款失敗，53%發展商受此問題困擾。

當中申請房貸卻被銀行拒絕的買家，計劃購買中低價格產業者佔最大比例，打算購買中高價位者第二高。

產業價格25萬至50萬令吉的買家，30%被銀行拒於門外，50萬至70萬令吉的買家為24%，兩者共佔了54%，顯示超過半數貸款不獲批者，都集中在中高價位產業。

 

新產業推出放緩

另外，調查也顯示，打房政策導致許多發展商於上半年撤回產業發展計劃，放緩推出新產業的節奏，因此只有39%的受訪者推出1萬零189個新單位。

今年首6個月，因買家無法取得貸款，發展商只售出4千989個單位，佔新推出項目的49%，比例較前期及去年同期稍微下滑，銷售率更是首次跌至50%以下水平。

前期共有45%的發展商推出新產業計劃，可是單位較少，只有9千364個，出售率為53%或4千983個單位。

上半年產業買氣，依然是由本地買家帶動，本地人佔了80%，海外買家20%，他們大部份都在柔佛置產。

本地買家置產動力以自住為主，共85%以此為目的，10%為了租金收入，5%是為了家人而買；海外買家主要是為了租金收入，佔36%，自住及度假各佔28%，8%為家人在馬置產。

 

年杪料完成探討消費稅

鑒於目前產業領域對明年4月實行的消費稅依然有許多細節及“灰色地帶”待釐清，大馬房地產發展商會主席拿督法迪依斯干達在調查匯報新聞發佈會上表示，目前還在和關稅局探討產業發展商即將面對的各種消費稅課題，預計今年杪完成。

“我們已從100多項，探討至目前的30至40項課題，希望能把所有問題都解決，包括供應組合、發展模式及聯營方面等問題。”

他預計，以目前與關稅局的洽談進度來看，發展商還可自行吸納一些成本，因此估計消費稅僅導致產業價格最高上漲3%。

至於接下來是否有望維持3%，他表示這將有賴於與關稅局的洽談結果，目前尚無法保證，因產業涉及多種層面及領域，是消費稅里最複雜的項目。

 

 

（星洲日報／財經）