过去两三年来，房地產领域火热，发展商涌入不停开发房產，加上政府为了压抑通货膨胀，坚持多年的低利息，这间接鼓励房產投机活动，导致房价急速飆升。如今，房地產市场急转直下，让坊间开始担忧，供过于求，投资过于自住的现象，会不会导致我国房產走进泡沫化？

根据全球房地產指南（Global Property Guide）所进行的一项调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18％，居亚洲之冠。从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年內共增长4.3倍，年均涨幅达6.55％。

根据马来西亚国家產业资讯中心最新数据显示，2014年第一季度，我国房屋价格指数仅涨8％，这是2010年第三季度以来的最小增幅，显示政府在2014年財政预算案所实施的打房措施，包括提高產业盈利税（RPGT）至30％，银行严格缩紧房贷、国家银行升息及提高海外买家购房门槛等方案，都取得相当大的奏效。

曾经火热的大马房產今年开始显得不乐观，除经济不景及消费税即將来临让投资者纷採取观望態度外，最大的因素是政府打房政策，促使楼市成交量在今年急剧下滑，也让房產告別了快速增长的趋势。

房地產市场成交量开始下滑，今年下半年最为显著，这是否反映出房地市场开始出现冷却。当房地產增值快速，最后房地產的价格远远高于与之对应的实体价格，因高空置率和房產价格暴跌，即是出现房地產泡沫现象，我国会否步向房地產泡沫的危机？

首相署利商特工队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源接受《东方日报》访问时分析，从今年的房產交易走势探討，显见政府在2014年財政预算案所列下的打房措施经已奏效，惟他认为打房措施並不至于让我国走向房產泡沬。

他指出，政府此举主要是严控房產投机活动，因在过去3年，基于房价不断攀升，吸引不少人盼从楼房中获利，很多都是以投机性质购买房產，炒房性质浓厚，导致我国房產楼价不断创新高。

打房旨在对付炒家

「打房措施主要是对欲买来炒房套现，同时本身並没有很大能力供房贷的投机者带来影响，一旦房地產的走势趋向缓和，交易量降低，再因房子难于出租而无法帮补贷款，那对投机者肯定带来危机。」

他表示，今年的房產交易量已开始放缓，屋价也趋向平稳，加上明年是消费税正式启航之年，促使很多消费者开始採取紧缩开销及观望態度。

「以目前马来西亚的房產走势，未来还存在很多不確定因素，我国目前整个经济局势不明朗，相信明年將会对房產带来更显著的影响。」

对于目前大马產业新建量显著超越实质交易量，促使雪州和柔佛浮现產业因供应过剩而出现隱忧。蔡兆源分析，一些地区的房產建量的確是供过于求，譬如高档公寓可能会出现过剩的现象。

「雪兰莪一带30万至40万的中价楼房及有地房產无需过于担忧，因这楼价范围的市场需求量还是很高，比较担心的是价格60万令吉以上的高档公寓。」

他认为，一些地区房產过剩促使房价可能出现稍跌，但跌幅多少主要是胥视市场对过多房產的消化能力。

不过，他也认为，明年实施消费税后，建筑成本也隨著上涨，这或许也会导致房价隨著水涨船高。

「房產价格最终是取决于市场供需情况而定，同时也必须考量国內及国外的整个经济大环境。总结而言，明年的房產走向是存在太多不確定性。」

市场饱和难出租　投资多思量

创盛地產有限公司高级地產经纪蔡文勇表示，国內房地產是从2000年开始暴涨，在过去几年，楼市是处于快速发展中，以雪兰莪区域为例，不少房地產在这4年来翻倍增长。

「今年打房政策实施后，促使房地產市场整体成交量都在下滑，尤以下半年最为显著，这反映出房市场开始出现冷却。」

他认为，政府所实施的打房措施会让屋价暂时缓和停顿，房地產行业暂乏力冲破新高，但应不会出现房產泡沫化或屋价暴跌问题。「目前雪州一带房屋供过于求，很多新建房屋的购买者是以投资为主，这造成一些新区域出现高空置率的现象。」

蔡文勇指出，根据一般市场的观察和网上资讯，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，这是基于该高级住宅区域的屋价偏高，若是1300平方呎的单位租金就高达4000令吉以上，主要目標客户是外国人，经济开始放缓，导致顾客群下降。

「据负责该区域的地產经纪皆表示，目前该区已达至过于饱和状態，很多单位也开始面对出租的问题，很多都放空几个月都乏人问津。」

恐更多房屋被拍卖

他说，今年房產交易量减少是在预测之中，相信这是短暂一两年的现象。现在较担心的是，过去两三年发展商不停增建房屋，很多投资者都一窝蜂购房投资，这一批新投资者將会明后年拿到锁匙。

「若出租不顺利，屋主无法负担过高的供期，这可能导致屋子被银行拍卖，这不仅会使到房价急速下滑，银行帐面损失提升，对整体经济也会带来深远影响。」

他预测，明年或会有更多房屋被银行拍卖。以他经验来看，目前不是合適的投资房產时期，但在不同的经济趋势还是可採取不同的投资方案。「譬如买家可以趁房產价格回稳时，购买中价公寓及有地房產投资，这是最保值及安全的方式。」

他说，目前在雪兰莪较受欢迎的地点，包括蕉赖、加影、白沙罗、哥打白沙罗及蒲种等。

房地產正常回调　短期內难反弹

资深房產投资者李春贵认为，目前房地產出现缓和状况属于正常回调，要谈楼市泡沫或崩盘，则是言之过早。

他说，如果產业市场不过热，国家银行也不会採取升息及紧缩房贷等缓和措施，让房市场暂时冷却。

以他多年的投资及实际经验观察，今年的房地產行情最显寒意，种种跡象显示，今年房地產走向缓和姿態，短期內不易取得反弹。

「如果是购买供自住则没问题，若是以投资或炒房为导向，则需考量自己的財务能力再三思而行。市场突然供应太多单位，如在短期难于消化，楼价势必下调。」

他透露，在大城市一带，房產供过于求是事实，上述情况显现在出租率开始下降，需要用更长时间去寻找租客，而租金也会因需求量低被逼下降。

「经济不好，投资者也不宜作出太冲动投资，若要投资房產则需考虑其地点。一般上，策略性加上成熟地点的房价较不易受经济影响。」

成本推高屋价　不会泡沫化

马来西亚房地產发展商会前主席拿督斯里任广財也说，我国的房价是依据土地及建筑成本计算，並非隨意標高屋价，因此出现泡沫的机会微乎其微。

他指出，最近一项研究显示，我国也未有任何房產泡沫的跡象。「明年消费税影响，加上最低薪金制，汽油涨价，建筑成本肯定昇长，因此新建屋价都不会下调。」

他认为，明年存在著太多不確定因素，因此要投资產业的人，应在消费税前购买，避免需付出更高昂的房价。

供过于求　市场消化需时

现在是否为房地產投资好时机？一些人士认为，我国明年实施消费税会导致通货膨胀，在建筑成本增长情况下，屋价肯定会再攀升，因此必须趁消费税前置產；另一种说法则是目前房地產供过于求，泡沫化是迟早的事，不少投资者都表示等待楼市大跌好检个便宜。

素有「產业医生」之誉的马来西亚中华总商会副会长拿督陈成龙则表示，坊间担心的房產泡沫化绝不会在短期內发生，在过去两三年，不少投资者都从房地產赚了一笔钱，市场不可能因短暂的房价停顿就会出现危机，惟目前一些大都市的房子因急速发展下，导致供过于求，是需要一段时间让市场消化。

他以马来西亚依斯干达特区为例，不少人担心当地房產出现泡沫化，惟他对依斯干达特区仍抱持信心，因在政府的积极推动下，该特区还是保有其策略性优势。他分析，政府在依斯干达特区投资庞大金额，至2013年底，特区所累积投资金额已超过1300亿令吉，不可能就因特区產业过多而突然出现泡沫化。

人口增屋价回稳

「依斯干达特区是一个长达20至30年的经济特区发展计划，惟近一两年来，发展商涌入大事发展，这带动当地產业价格节节挺涨，尢以外资买家最多。但基于政府今年提高外资购买房產限制，从50万令吉调高至100万令吉，这大大衝击来自海外的投资者，导致產业销售也降温。」

陈成龙说，短期內，依斯干达特区的房价会因供应过剩而出现缓和及稍跌幅度，惟这种走势对產业来说是正常现象。

他相信，依斯干达特区外资涌入后，基建设立完善，將增加当地人口，届时房產数量將会慢慢被消化，屋价就会回稳。

房贷严谨难崩盘

「新山在97年经济风暴后，房產价格就停顿不起，至2011年才开始起飞，並在2012至13年以翻倍姿態成长。虽然如此，新山是我国主要发展区域，且靠近新加坡，因此目前楼价尚属合理。」

他认为，大马在过去不曾面对楼市崩盘的危机，相信未来出现的机率也不高。

「大马的房贷机制不同于外国，我们的贷款制度较为严谨及健全，都会以个人净收入作为批贷的考量，因此绝不会发生如美国2008年的次贷危机事件。」

他说，我国曾在1969年、1997年及2007年因金融风暴而引发房產危机，但一般在风暴后，房地產就会在后几年甦醒，我国比较火热房產涨势年包括1961及62年、1971及72年、1981至83年、1991至93年及2011至13年，在经歷4年的房价飞涨后，目前缓和下来，是健康的趋势。

「目前国家整体经济放缓，要购买房產投资者还是小心为上，除了確保房產地点策略外，也要胥视自己的財务能力。」

结语：评估財力才投资

大马房地產泡沫是否会发生？没人可以给您一个正確答案，也没有人可预测未来。最重要的是，投资者进行任何投资前还是需要做足功课，多阅读相关资讯，瞭解房地產投资的风险，同时评估自己的財务能力，才能確保在房地產投资上万无一失。

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