前言
產業市場交易熾熱，價格直線上升，人們心中難免產生房產是否潛在泡沫的疑問，疑問的產生與房屋價格指數緊密相關，從房產價格指數可以探測市場的走勢、購屋者對住宅的負擔能力，以及房屋貸款的負擔率。

 

所謂的房地產泡沫，是一個周期性的全球、或區域性不動產泡沫經濟，其特徵在於快速的房地產增值，最後價格到了相對於個人收入、或其他經濟因素太高的一個位置。

 

一般來說，房地產泡沫主要因炒作房地產，例如炒房、炒地皮、炒樓、炒作房價引起，是地產投資的另一個類型，炒家買來並非供自住、出租，而是以較低價買入、較高價賣出，以賺取快錢為唯一目的，這類型交易被普羅大眾認為是投機行為。

當房地產投機風過於熾熱，多數政府會推出打房措施，例如提高產業盈利稅、或是賣方也需要支付產業印花稅（新加坡的情況），以便讓市場降溫、進而減輕市民在購買房產的負擔。

以馬來西亞產業市場的情況，2008至2009年世界金融危機爆發後，市場交易步伐確實放緩下來，在那一、兩年，房產價格處於較合理的水平；不過，從2010下半年開始，市場呈現上揚走勢，隨後幾年價格直線上揚，在那短短幾年間，一些地區的產業價格甚至翻倍上漲，令許多有意投資產業者暗嘆走失機會，一些市場人士甚至認為，有些地區的房產價格上升至太高價位，擔心醞釀產業泡沫。

大馬房市泡沫受到控制

雖然大馬產業市場最近的市況比過去幾年較弱，不過，產業泡沫的風險在年輕與成長中人口增加、城市化、家庭規模縮小的趨勢，對房產需求不減中獲得緩衝。

市場對家庭債務水平表示隱憂，並對經濟造成威脅，不過，比較嚴謹的貸款指南，料有助於緩和大馬的家庭債務水平與壓力，2014年，家庭債務的增長是過去5年來的最緩慢水平，大馬經濟基本面強穩，有能力承受產業泡沫的風險，至於家庭財務則保持穩定。

雖然產業交易量成長可能比較呆滯，但在大馬需求依然健全，特別是“可負擔房屋”領域，價格低於50萬令吉的房屋，佔2014年住宅產業交易量的84%，這有助於推動發展商繼續向前邁進，推出更多“可負擔房屋”計劃，沖淡產業泡沫的形成。

大馬經濟研究院第二季的消費者基本面，下跌至2008年全球金融危機來的最低水平，有關數據顯示，房產貸款的獲批放緩；同時，發展商也面臨不容易將訂購落實為產業銷售，同樣也因為貸款無法獲批准，儘管買家購買興緻濃厚，特別是買來自住者，他們可能是首購屋者，或是提昇房屋的買家。

產業泡沫案例

說到產業泡沫，我們可從東亞兩大產業市場的經歷，稍微瞭解其特徵。

 

日本：心理創傷難恢復

日本泡沫經濟的重要原因就是高房價，在1990年前後有“日本全國總房價高過美國全國總房價”的說法，當時購買房屋的日本人受害最重，之後，他們面臨貸款比房屋價值高的窘境。

嚴格來說，日本泡沫經濟形成的過程及之後的破裂影響深遠，雖然房價已經降到相對合理，但過程已經造成日本年輕人，多數難以恢復心理的創傷問題。

 

台灣：結婚生育率降低

台灣多數年輕人，為了存錢買房、甚至貸款，排擠了一些多餘的消費、生活、教育、生育等費用支出，被台灣媒體稱為無殼蝸牛、對前程沒有希望的窮忙族。

據媒體的報道，50%年輕人選擇不成家，已結婚者和生育率因此降低，也迫使中產階級移往交通不便捷、開發未完善的偏遠區域居住。

坦白說，高房價確實美化經濟數字，房價上漲似乎顯示市民相當富裕，但只是數字美化、民眾依然感到無奈。

發展商轉向可負擔房產

隨著房產價格上揚，發展商響應政府的號召，先後推出“可負擔房屋”計劃，在他們推出的房產計劃中，開始對“可負擔房屋”重新訂位，為何這麼說？在我們的認知，“可負擔房屋”應該是價格在30萬至40萬令吉的房屋。

可是，一些發展商最近在策略性地點推出的房產計劃，價格普遍從65萬令吉起跳，在有關產業計劃中，65萬令吉、70萬令吉或75萬令吉，被視為“可負擔房屋”，因為同一個地區的房產，還有價格更昂貴的單位。

這些房產單位的售價，何以如此價位還被歸為“可負擔房產”？另外，訂價如此偏高，是否也好賣？假如是，相信與它靠近公共設施，例如捷運站、輕快鐵站、購物商場、學院有很大關係，否則，不應該是這樣的訂價，要不將面臨滯銷問題。

 

銷售走疲
屋價仍上揚

2015首半年，特別是4月1日消費稅措施實施前，鑒於市場基本因素普遍看淡，發展商、產業買家普遍選擇觀望，進入下半年形勢稍微明朗，發展商在過去兩年，開始推出產業計劃，專注在達到銷售目標，不過，仍有買家選擇觀望，他們顧慮市場潛在供應過剩，並且期待發展商提供促銷優惠。

對大多數發展商來說，按年比，產業銷售將下跌，他們已調低2015財政年的銷售營業額，無論如何，儘管市場挑戰不減，產業價格料保持穩定，建築材料成本上漲促使價格難下調，這是成本推動價格上漲因素，只是與2014年第四季比較，2015首季的房價上揚4.1%，反觀2014年首季則上升9.6%，市場健全鞏固將改善該領域的展望。

由於貸款指南嚴謹，如今產業市場面臨的挑戰更為嚴峻，嚴控的貸款准則、房產的不可負擔性繼續上升，畢竟多數地區的產業價格進一步上揚，雖然價格的上漲步伐比2014下半年緩慢。

儘管市場基本面比較謹慎，產業買家的需求保持活力，預測2015經濟成長率在4.7%之間，失業率則在3.1%左右，形勢仍相當樂觀。

 

買氣不振
發展商力尋出路

業內人士預測，未來推出的產業計劃，訂購率可能緩慢，特別是與之前幾年比較，排除產業市場的投機風，讓發展商在長遠的基礎上，處於比較健康的市場；儘管市況偏軟，預料位於首要地點的產業計劃、具備比較理想的賣點，同時，價格比較容易負擔，相信表現將會不錯。

為了改善產業的銷售，發展商更積極促銷產業單位，包括聘請產業代理協助，據瞭解，產業代理的銷售可介於產業發展總值的5%，意味促銷成本相應提高，至於售價的調高，則受限於市場基本面的疲弱，之前預計買家在消費稅實行前進場購買，並不如預期熱絡。

為確保房產單位的可負擔性，發展商選擇興建較小面積的房屋，以便售價對買家較有吸引力，市場對可負擔、有地房產的需求依然不減，這可從最近推出的房產計劃看出一斑，靠近公共基本設施，例如捷運站等產業，仍是比較多人尋求的房產單位。

不過，對市場發展不利的因素仍未排除，並將對產業市場的發展造成壓力，雖然成本推動因素促使產業價格保持堅穩；可是，過去幾年屋價強勁上揚，預料在最近的將來不會發生，有潛能買家關注的是新增供應，預期供應將是10年來的最高水平，至於屋價的上漲幅度料保持適中。

 

結語

儘管產業市場走勢與發展尚未明朗，不過，欣慰的是，住宅產業領域的呆賬已有改善，該領域的呆賬比率，從2010年的3.5%改善至1.2%，銀行對貸款的批准保持謹慎，一些產業買家依然面對不容易領取貸款的問題。

產業貸款難獲批，顯示市場基本面仍未全面復甦，基於這個緣故，產業發展商減少推出產業計劃，2015首半年新推出市場的產業計劃比較少，銀行則因為過去幾年產業價格大幅上漲，對貸款的批准依然比較嚴謹。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）