一间超过38年的老牌发展商， 来自于 Perak， 主要专注于建那些可以负担的房屋来卖。踏入 FY 2012年， 业绩就快速成长了， 直到FY2016， 快速成长脚步就停下了。

其实华阳在不久前，
因为业绩快速成长，  所以派发股息非常大方， 也是股息派喜欢的公司之一， 但是去年FY2016， 全年只派息5仙， 虽说也有3分1的红股派发， 相对 FY2012 全年 15仙股息， FY2013 全年 13.25仙股息， FY2014全年 12仙股息， FY2015全年 13仙股息， 突然少了最少7仙股息入袋， 除了说国内产业领域已经进入缓慢期， 也可以看得出这间公司在产业领域赚幅缩减了。  至于股息这部分， 公司在 AR 2016表示， 不派发多的股息是因为要留着现金来用在发展项目。

公司产业三大收入来源， Klang Valley产业 贡献营业额 46%, Johor产业 贡献 32% 和 Perak产业 贡献 21%。

FY 2016， 华阳只展开2.7亿的产业新项目而已， 最主要还是注重在那些已经进行的项目。
目前公司Unbilled Sales 有 4.63亿 （AR 2016资料）。

公司目前拥有524 英亩 地皮，主要集中在巴生谷一带（45%)， 其余是Johor, Perak, Penang。 管理层表示还是会继续找好的地皮（附近已经有基本设施的地）来收购用作房屋发展。

在 FY 2016 ， 公司有收购了一间公司 是 G Land Development Sdn Bhd ， 大约用了 1千6百多万左右。 为何会收购这家公司呢？ 这个是有原因的， 因为这是一间Penang的公司， 让华阳可以进军 Penang 市场， 也就是  FY2017 重点发展之一， Seberang Perai 。 8.59 英亩 地皮， 综合发展项目 （GDV） 有 3亿左右。
另外一间公司是 Grand View Realty Sdn Bhd, 收购资金为 Rm 52.9 million。 这间是 Johor 公司， 收购以后主要发展在 Kota Masai, 地皮大约是 73.2 英亩, 而且是 Freehold 的地皮。 主要建cluster, semi-dee and bungalow, coupled with shop offices 和 Johor 的可负担房屋计划的房子， 综合发展项目 （GDV） 有RM346.4 million.

公司表示在 FY 2017, 产业主要会注重在 Serdang, 靠近 The Mines 和 Serdang KTM 站附近一带， 也就是· One South。Penang的话， 会比较注重在Prai 一带。  Perak的话， 继续注重在 Bandar Universiti Seri Iskandar.

最后， 管理层在年报有提到， 虽然产业领域目前缓慢， 但是管理层有信心，表示除了有过往的经验可以应付这个缓慢期，另外负担房屋这一块市场， 管理层还是很看好的， 表示这个会是消费者继续的首选， 尤其是在高速发发展的城市， 也表示未来这个会是华阳的收入来源。

*优势
~ 公司在 ROE 这方面保持至少 20% 的回酬， 确实是比很多公司强， 也很吸引人。

~ 公司也做得不错， 在产业销售缓慢期时， 继续还债， 从去年 0.49 的 net gearing ratio 降低至 0.34。

~现金方面， 对比FY2015， 有多增加了 6百多万左右， 目前 Cash and Bank Balances 是 46,880,873.

~如果仔细一看， 公司其实产业销售去年好， FY 2015, Sales Of Properties 是 564, 412, 961, 相反 FY 2016 有 569,175,669. 公司在这个时候还可以保持到销售， 其实是非常棒的一件事情。 那为何 Revenue 会下滑呢？ 如果有留意到 FY 2015, 在这一年， 公司有卖地皮， 大约 1千6百万左右， 所以FY 2016 Revenue 就变成下滑了。

~公司有 2.5亿的 Sukuk 作为而外的资金， 可以继续收购好的地皮。

~在 Statement of Cash Flow， changes in working capital这一块，无论是 Receivables, Payables , Inventories, Property development cost 都有不小的改变，管理层非常用心， 对比 FY 2015， 今年FY 2016 多了 4千7百万的现金。

* 劣势

~营业额在今年 FY2016下滑了一些， 导致没能连续5年快速成长， 相信 FY2017 营业额会进一步下滑。 这点可以参考 FY2017年 季报。

~ 每年的 EPS 也暂时放慢脚步， 今年FY2016 的EPS 是 41.69 仙， 对比去年 FY2015 的 41.88仙， 是下滑一些些。


公司特点

~Selling  and Marketing Expense 有增加8.21%， 但是不算多， 还可以接受。 个人认为， 因为产业销售进入缓慢期， 多打几个广告也不会增加销售量， 反而保持或节省成本会比较好点。

~ 烂账这一部分， 90天到 700天之前拖欠期， 都有得到改善， 都有收了不少款项回来。



季报分析 FY 2017, Q1 和 Q2 

~  FY2017 Q1 Revenue 大约下滑了 11.42% ， 对比 FY2016 Q1。 同样的, Profit before tax 也下滑了 20%。  FY2017 Q2 Revenue 下滑更快， 跌了31.7 % ， 对比 FY2016 Q2。 同样的, Profit before tax 也下滑了 39.38%， 无论是 Q1还是 Q2 季报， 管理层都表示这是因为产业低销售量导致的。

~公司的最近两个季度EPS下滑了不少，  FY2017 Q1 9.05cent, Q2 6.42cent, 对比 FY2016 Q1 11.32cent , Q2 10.87cent. 目前两个季度的EPS加起来只有15.47仙的情况， 今年EPS 也是可以预测到会进一步下滑的情况， 除非突然之间这个季度或下个季度华阳产业销售突然大卖， 不然情况不乐观。

~另外 cost  of sales ， FY 2017 Q1下滑了 7.71% 对比 FY 2016 Q1 , 同样的  FY 2017 Q2 也一样下滑了 32.87%  对比 FY 2016 Q2。 这只能说销量跌， 销售成本也跟着下滑， 但是帮助不大。 如果是销量上， 销售成本保持或上升一点就好， 那么公司就会有很好得业绩成绩了。

~ 在2017财政年Q2 季报里面， 有一点可以留意的是 property development costs, 对比去年财政年同一个季度， 大概上涨了 76.29%。  表示今年还有很多单位还没有售出， 暂时转换不成现金收入。 同样的可以在2017财政年Q1 季报看到， property development costs， 对比去年财政年同一个季度， 大概上涨了 77.91%。 这两个数据都是值得投资者留意的， 简单的说明， 公司有继续建屋子， 只是成功卖出去的单位就还好而已， 没有卖出去的话， 公司就没有现金收入了， 这点管理层要加强的。


~FY 2017 Q1 借贷有增加 大约 88million， 但是 FY 2017 Q2， 还了 19million 左右。 这个还是需要注意， 以防公司突然借太多钱， 但是没有用来购买地皮或发展。

~ FY2017, Q1 的  unbilled  Sales 有 Rm410.07 million. 但是到了 Q2， 下滑了， unbilled sales 只有 RM 311.5million.

~最后 ， 同样的在 FY 2017 Q1和 Q2季报， 管理层表示虽然产业领域非常挑战， 但是管理层还是乐观看待这个挑战。


作者分析

目前华阳在 FY2017 年营业额开始下滑到非常明显， 今年估计是一个业绩继续下滑的一年。 加上管理层已经有意不多派股息， 想要保留现金了， 所以股价会下滑是有理由的. 华阳目前的股价的确是跟着业绩一起下滑，不排除股价进一步下跌， 如果Q3 业绩也是持续下滑。

唯一能够长期持有的是， 目前公司持续发展和未来发展有 Klang Valley 的 One South, Puchong,  Perak的 Bandar Universiti Seri Iskandar, Pasir Puteh， Johor 的 Kota Masai， Penang 的 Prai和 Bukit Mertajam, Negeri Sembilan 的 Senawang Link等等。 这些计划大部分都注重在负担房屋， 所以公司后一年还是两年， 这些发展计划会开始陆陆续续为公司盈利贡献， 加上目前股价跌到那么低了， 其实可以慢慢累积了， 然后在两三年后等收获。 只是在等待当中， 如果有稳定的股息可以收， 那么等待是值得的。

产业股算是周期性的股， 至于未来产业领域会如何， 没有人知道， 但是如果华阳继续保持负担房屋这个方向前进， 我相信， 衣食住， 人生三大选项， 人还是会想要购买自己的安乐窝的，只要价钱负担得起，  所以华阳还是会有它的春天。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法，整篇文章并没有任何买卖建议，或推高股压低价的其他企图，单纯分享作者的功课，本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任，谢谢。