PARKSON在2018年AGM的基本资料
日期：11月23日
时间：早上9点
地点：Lion Office Tower


Corporate Presentation

• 公司主要涉及百货商店的行业，由两个子公司管理：
• 一，在香港上市的Parkson Retail Group Limited，主要管理中国47家百货商店。
• 二，在新加坡上市的Parkson Retail Asia Limited，主要管理东南亚的百货商店。
• 公司在马来西亚有44家，在越南有6家，在缅甸有1家，以及在印尼有15家的商店。
• 在2014年，公司开启了融资的行业，帮助顾客贷款购买摩托车以及家具产品。
• 公司贷款是属于Syariah Compliance，以及拥有ISO证书。
• 公司零售业务占据了营业额的99%，当中马来西亚占据了26%而中国占据67%。
• 公司今年取得3M的盈利，归功于中国Parkson的贡献、营运效率的提高、关闭了一些营销不好的店面，以及成本合理化。
• 接下来，公司将会着重在加强Fashion & Lifestyle品牌、优化中国市场（引入电子钱包、微信账号以及手机购物平台），以提高营业额。
• 公司在购物中心管理方面，有青岛金狮广场，两年前开张，属于Life-style Mall。
• 另外，公司也拥有来自台湾的Hogen Bakery，分别在中国有9家分行，在马来西亚有7家分行。

问答环节
问：年报33页，公司打算如何制止常年的亏损，以及什么时候可以转亏为盈？
答：在FY2018，公司取得了3M的Operating Profit。税后盈利亏损83M，是因为纳入了大约89M的Impairment Loss（PPE和Intangible Asset）。公司会持续目前的趋势作风，包括把零售业务更多元化、优化商店的运作以及更好地运用成本。

问：年报44页，公司的商店从119间下滑至113间，请问关闭的商店是因为什么原因，公司对此有任何的计划或目标吗？
答：商店的脉络优化是公司一直以来用于提高营运效率的东西。在FY2018，经过深思熟虑之后，公司关闭了12家营运比较差的商店，然后再开6家新的商店。在扩张新的商店的时候，公司十分谨慎，之后也会一直密切关注它们的进展。

问：年报42页，Parkson Malaysia的Operating Profit比去年亏得更多了，公司是否能在FY2019将其转亏为盈呢？
答：Parkson Malaysia对公司得贡献属于比较正面的，去年亏损的原因主要是新开张的商店刚开始时的营运亏损，新商店一般需要一些时间才能Breakeven，公司也会持续优化这些店面的营运效率。

问：年报43页，Parkson China的营运非常不错，公司有把握今年可以达到更好的营业额以及盈利吗？
答：即使FY2018公司加强了Parkson China的营运效率，公司对其未来依然保持谨慎的态度。中国市场竞争十分激烈，不过公司相信，只要知道顾客们需要的是什么，加上多元化的销售、营运效率的提升，以及成本的控制，可以为公司带来良好的一面。

问：年报43页，公司如何计划把Mall Management的业务扩张到不同的国家？
答：青岛金狮广场成功获取相当高的Occupancy Rate，仅仅几年的时间就成功获取了盈利。因此，公司也受邀管理在中国南宁的一个产业。同时间，公司也不断的寻找机会，尝试攻入一些公司有营业的国家，采用其轻资产的特性，为公司贡献稳定的收入。

问：公司在缅甸、越南与印尼的Parkson，FY2019的展望如何？
答：一直涌入的新商店将会是公司最主要的挑战。印尼即将到来的大选将会影响人民的消费指向。不过，公司对于以上这些国家的零售商店有信心，只要公司著重在加强公司品牌以及优化商店的运营。

问：年报109页Note 5，公司Other Income减少了，请问这是什么原因？
答：减少的多数的原因是因为公司给予Supplier的折扣数额增加了、过期的优惠卷减少、以及一些外汇的波动。FY2017能有比较高的Other Income，是因为在中国那里有12M的Tax Refund。

问：年报69页，公司Other Comprehensive Income亏损高达244M。年报72页，公司Accumulated Loss更是达到了6B的数额。面对如此多的挑战，请问公司未来5年的展望如何？
答：马来西亚这里，我们刚刚换了政府，会有一些比较正面的事项，外国投资者对马来西亚变得比较有信心，也希望可以借由这个增加外国游客的数量。GST换成SST对公司没有很大的影响。目前公司正在着重在加强自己的Merchant，通过引入更多的品牌，希望可以吸引更多的年轻一代消费者，页借此增加公司Parkson Card会员人数。在中国那里，大约65%的营销都是来自会员。公司也不断地为会员提供更多的优惠来巩固营销。其实不管在越南、缅甸或任何地方的零售商店，自家品牌（House Brand）都是一个很重要的元素，因为它可以提供很好的利润率。比如在印尼那里，自家品牌的营销增长介于1.5%至6%，也希望农历新年可以把销量增加至10%。自家品牌可以达到更好的利润率，因为它是没有经过第三方的。在马来西亚这里，公司已经开始引入许多自家品牌，成效目前还是相当正面的，接下来的两年里，自家品牌将会扮演比较重要的角色。在中国方面，公司开发了几个新的部门，其中一项是产业建筑，公司将会建造属于自己的购物中心。这是因为有了之前的经验，两年前公司建造了青岛金狮广场，建造成本1.7B，而目前该广场的市值为3.5B。可惜的是，这些数目公司无法纳入会计里面。接下来，公司将会打造另外的4个广场，希望这些能为公司贡献一些。除此之外，公司还有一个部门，就是管理别人的购物广场。在中国，每年高达400家新的广场开张，不过大约85%的广场并没有比较专业的公司来管理。所以这件事公司的一个大好机会，如果公司可以很好的管理那些广场，那么就能可以和它们共享广场的盈利。再来就是高级商品的购物中心，比如在上海，大约70%的销售品都是进口的，这也将会增加公司额外的收入。在中国，公司已经有15家这样的购物中心了，不过依然需要一些努力来吸引更多的消费者前来。如果公司能好好管理这些购物中心，这将可以为公司提高25%的顾客群。还有就是餐饮的部分，其实比起服装等部门，顾客会花更多的时间在餐饮部门，管理好的话，将会是另一个20%增加的顾客群。还有的当然就是自家品牌，在中国很多公司都拥有自家品牌，不过只有极少数能达到10B的市值。公司的自家品牌不止在中国，在整个东南亚也是主打之一。近几年公司一直开设新的广场，每个广场必须承受3年的亏损。如今，公司在长沙也开了一家广场，专注在化妆品，第一个月营业公司已经获得盈利了。这是一个比较好的模式，如今公司打算把这个模式扩张到整个中国，主要是售卖化妆品，比较专注和小型的购物中心（大约是目前广场的1/3大小），不过这个可以很快看到盈利。这几年，在中国，公司已经优化得非常好了，明年将会在马来西亚这里做一些东西。把在中国成功的模式复制到马来西亚来。关于商场管理，公司有向地方政府申请，希望可以再得到一个商场来管理。总之，公司会尽最大的努力来面对所有的挑战。希望明年可以更好地增长。

问：中国经济目前似乎正在放缓，请问这会影响公司在中国的那些计划吗？请问公司有为自己的广场，包括在中国的，与其他广场做基准吗？
答：中国市场由于eCommerce的崛起，确实竞争非常激烈，不过网上购物有95%是无法获取利润的。根据美国那里的调查，Online Sale最多只会占据15%，而中国那里已经快达到15%了，相信往后趋势会开始减缓。即使双11的200多B营业额，其实也只是把一个月的数据总和在一起而已，因为人们都把东西集中在那一天购买。那些购买的商品大约有39%是会被退还的。所以不能说是一个很好的生意。相反，公司是把那些比较难出货的商品放上网售卖。其实中国政府的动作十分快，他们会叫银行们支撑一些私人企业，好保护他们本地及外国的投资者。中国即使经济放缓，依然有7%的成长，在全世界的数据看来还是相当可观的。相比之下，马来西亚的放缓还快过中国。中国有31个省份，几乎相等于31个国家，没一个省份都拥有非常强劲的购买能力。有些省份的成长可以高达10%，所以选择对的省份也是需要考量的因素之一。就因为公司很有经验，所以地方政府肯以1/3的价钱让出土地给公司发展投资，所以公司如果能好好把握这个机会的话，在3-4年内，广场的市值将会翻倍。所以公司不止可以从广场赚钱，还可以享受房产增值。这个机会10年前公司已经错失了，目前公司要好好抓紧这些机会。

问：刚刚说来说去，基本都是中国那里的计划，请问什么时候可以转亏为盈？
答：由于中国方贡献了大约70%-80%的业绩，因此公司对其比较看重。如果中国那里可以转亏为盈，这将会成为其他国家的榜样，然后只要能跟着效仿，就有机会可以跟着转亏为盈。中国方有一个非常强大的管理团队，可以稳住营销。今年公司将会比较着重在马来西亚和印尼。印尼那里公司聘请了一个对销售自家品牌非常出色的美国人，目前的表现相当不错。至于越南那里，公司聘请了一个韩国人，专注在销售方面。公司觉得马来西亚可以在明年增加盈利，之前因为实验很多不同的营销方式，所以承受了许多亏损，目前公司已经知道该怎么做了。印尼和越南，明年应该可以把亏损降低一半，然后再一年，应该可以转亏为盈。其实中国的零售商店生意并不是很好，很多需要政府的津贴，有些就被Alibaba或Tencent收购了。中国政府对他们当地的商家非常好，常常会有免税的措施，而公司则经常被征收许多税。所以有时候我们也向中国反映这种不公平的竞争，不过中国政府也只是叫我们要忍耐，仅此而已。

问：请问中国那里最大的挑战是什么？
答：公司在中国的优势是和那里的供应商有很好的关系，尤其是化妆品的供应商。我们基本上是他们第一或第二的经销商。所以他们常常和我们有良好的合作关系。一旦他们想开设一家购物中心，他们一般会过来找我们。就这样，公司得以拿到并帮助他人管理购物中心。不管挑战是什么，我们都必须做得比我们的竞争者要好。公司也经常和当地的居民交流，看看有什么地方需要公司提升的。

问：公司的信用贷款生意很赚钱，为什么要把它Diversify呢？
答：没错信用贷款是非常赚钱，去年为公司赚了7M，今年10M。之所以把这个业务Diversify至中国的姐妹公司，是为了要帮助公司成长。那个行业基本和AEONCR很相像，也是有一整个团队在处理，公司可以很快速的增长。不过他们真正需要的是拥有足够的资金。由于公司的大部分资金都是在中国，所以经过管理层讨论之后，决定把生意Diversify至中国，好让这个部分可以更加快速的增长。虽然它成为了中国那里的姐妹公司，我们依然有100%的掌控权。

问：虽然公司拥有Operating Profit，不过这些盈利经常被Impairment等东西拉下来，那么即使明年我们拿到了更高的Operating Profit，它还会不会被其他不确定的因素再拉下来呢？公司是否有办法有效控制这些因素？
答：公司由于关闭了12家Under Perform的商店，所以必须为其做出Impairment。当然，往后在开设新店的时候，公司将会非常慎重考虑，所以之后，这些Impairment将会一年比一年少。去年，多数的Impairment都是来自中国那里。

问：在马来西亚的部分，我们的营销策略是否正确？Aeon和Sogo和我们采用差不多一样的策略（提及Voucher的问题），为什么我们比较差？
答：关于提到的Voucher，为了确保营运的效率与流畅性，所有发出的Voucher一般都会在月尾截止。ISetan也是采用如此的方式。至于Aeon和Sogo，他们是给Gift Voucher，我们是给Discount Voucher。他们的Gift Voucher拥有两年的期限，基本上之前的Voucher一般都没有截止日期，不过这会造成永久性的Liability，所以他们目前也加入了截止日期。

问：为什么如此好的地点的Mall，公司也会运营至关闭呢？
答：这里不像在Euro，他们那里基本没有新的广场，而我们这里，广场像是雨后春笋一般涌进来。目前Parkson是世界上拥有总广场面积最大的公司，所以设立新广场和关闭广场变成公司的业务之一。我们关闭了Kuantan Mega Mall（广场打算关闭），我们关闭了Melaka Mall（我们是最后一家撤离），关闭了Wawasan Plaza（地契到期，广场打算关闭）。我们也关闭了一个主要商场，那是因为地点不适合，所以决定Cut Loss。在Kajang，我们呆在那里也有20余年了，我们想要装修，不过需要该广场配合。所以我们基本比较被动，常常需要取决于该发展商。

问：公司可以分享一下你们的自家品牌的来源等等的东西吗？
答：自家品牌需要一些时间来成长，这也是公司的长期策略，不过这是势必要执行的，公司也刚刚注册了品牌的名字。这些产品不止在Parkson售卖，外面也会有售卖。

问：公司在PBT已经是亏钱了，还需要给税吗？这些税可以回退吗？
答：这些Tax都是中国那里的盈利抽取的。

问：公司应该组织一个团队来获取顾客的满意度以及意见，因为网上购物有这样的体验。
答：今年公司会先在中国执行，就是如果顾客要买的产品没有货了，可以在其他商店获取。其实这是一个比较特殊的服务。10年前曾经执行一次，不过那个时候效果没有这么好，所以也没有执行下去。

问：公司应该提高厕所以及试衣室的客户体验。
答：去年我们采访了美国以及加拿大，他们那里的销售员可以拿到9%的佣金，所以有些销售员的薪水比GM还高。在马来西亚和中国，有点难实行。不过公司依然会尽最大的努力来提高这些素质。

问：请问Gross Sale和Revenue有什么区别？
答：Gross Sale是公司从顾客里收到的钱，而Revenue是Gross Sale扣除佣金之后的数额。


问答环节到此结束。
公司门礼：20块Parkson Voucher和10块Hogen Bakery Voucher。