產業市場嚴峻時期而刷新銷售紀錄的新豐尼生活（前寶敦）（SYMLIFE（前BOLTON），1538，主板產業組），決定於2016與2017兩財政年再“乘著需求的翅膀”推出22億令吉產業發展計劃，為股東創造更大價值。

 

1997年亞洲金融風暴期間叱咤風雲，目前擔任新豐尼生活執行主席兼首席執行員的丹斯里阿茲曼接受專訪時說，下兩個財政年若年均推展10多億令吉產業計劃，毛利控制在20%左右，將使公司處於舒適情況。

 

這名當年以重組公司，讓公司“起死回生”而名聞大馬乃至區域的人物，多年前接手寶敦後，在2015財政年創下7億零700萬令吉銷售紀錄，遠較2014財政年的2億1千200萬令吉銷售增長233%。

他說，目前手握6億6千700萬令吉未進賬銷售，寄望今年銷售優於去年，預計今年杪有10億令吉未進賬銷售。

他也說，去年的亮眼銷售，為未來幾年的盈利扎下深厚基礎。其產業發展計劃80%在巴生河流域，20%在這個地區以外。

他指出，儘管市況嚴峻卻創下紀錄，然而售價合理、品牌恰當，整個概念行之有效得以驅動需求。

他說，2016和2017財政年推展的計劃有5至6項，包括雙溪威南灣、蒲種Taman Tasik Prima、KWASA橡膠研究院（RRI）、沙亞南U10區和沙巴亞庇訊號山（靠近皇宮）等計劃。

談到是否有比較負擔得起的房產時，他說，沙亞南U10計劃的一些單位大約60萬令吉，不過數量不多。

公司目前仍有820英畝地庫，420英畝雙溪龍和雙溪大年AMAN JAYA有400英畝。

他強調建造素質監控非常重要，需時時用心才能符合或超越客戶需求。

儘管以往叱咤風雲，阿茲曼受訪時顯得內斂；他說，在新豐尼重塑造品牌之前，他都保持低調，主要是以成績來證明，並且腳踏實地去做。

從過去多年亮眼銷售，他認為其管理方式和方向到位，尤其是艱巨環境下能獲得亮眼成績，可說卓越。

 

產業計劃
目不暇給

阿茲曼披露，去年總共推展4項計劃，最大的計劃為吉隆坡Star Residence，總發展值30億令吉，分4期。

這項計劃位於雙峰塔附近，附設品牌零售區（signiture retail），發展值2億5千萬令吉，有計劃轉化為高檔餐飲區，已推出的第一座ResidenceTower已售出90%。該公司以以50%持股，與聯合置地（UMLAND,4561,主板產業組）聯營。

“今年10月將推展Residence Tower 2，Tower 3則在較後更恰當時機才推展。聯營公司把上述計劃頒發予三星工程承建，後者是頂級建築商，這是要確保提供最佳素質的產品。”

第二項計劃為滿家樂的TWY產業，在滿家樂總共有4英畝土地，先推展第一期建在2英畝的計劃，另2英畝明年推展。這整個計劃的總發展值達4億令吉。

TWY提供極吸引人的概念，只建上下聯體公寓（Duplex）（閣樓除外），而且是全家具概念，裡頭的廚具、衛浴、燈飾、門窗帘等皆採用外國名牌產品，建好即可立刻入住，設計新穎舒適，建築空間由660平方呎至1千385平方呎。

660平方呎乍看面積不大，然而經過巧思設計和善用空間，樓上為臥室，樓下為客廳、起居間、空間運用簡潔，原木製樓梯與地板顯現質感，而且可盡覽這一帶夜景。

他說，這種前衛設計在滿家樂可說前所未有，獲得新世代接納，售出近90%。

儘管去年市況非常嚴峻，基於概念、品牌都對準品味，6個月前推出，目前售出85%，受年輕人歡迎。

“至於蒲種的Elevia Residences，這個在TamanTasik Prima城鎮區的計劃，推出集合別墅和25層樓公寓；發展值達1億3千萬令吉，非土著單位已售罄，只剩土著單位。每單位介於50萬至60萬令吉。”

在東海岸，最近把類似Kenny Hill的高檔概念，在哥打峇魯推出Tijani Raja Dewa保安與圍籬雙層排屋和半獨立式洋樓計劃。2個月前推展，即售出逾30%，售價近200萬令吉，這在哥打峇魯是少有的，顯見在哥市想享受像Kenny Hill的生活者，大有人在。

哥市計劃其實是建在14英畝土地，分為兩期；首期7英畝土地發展值達1億8千萬令吉，次期將可能包含高樓公寓、酒店和零售商產達3億多令吉，若成功推展，發展值將達4億8千至5億令吉。

“今年將在八打靈再也士馬兀路JAYA 33旁，建20層樓新總部大廈，總出租面積將有26萬8千500平方呎，其中零售空間達3萬1千500平方呎，23萬7千平方呎為辦公空間，有490個停車位。”

該總部大廈已開始進行土地工程，預計2018年中完工，同年8月1日遷入新辦公處。

阿茲曼說，公司決定把總部遷移至八打靈區的新建築，新建築不單遵循多媒體走廊（MSC）規格，也獲綠色建築認證。

根據調查，八打靈區辦公空間的86%出租率，相比吉隆坡的81%出租率，標幟八打靈區對辦公空間有更殷切需求。在經濟低迷時，由吉隆坡市中心把辦公區遷往八打靈區也成為趨勢，主要是隆市區租金高。

他說，公司將出租上述空間，並不會售出大廈，除非是整棟出售予產業信託投資（Reits）公司，惟也不急於脫售。

他指出，該大廈總發展值2億5千萬令吉，基於旗下產業不多，目前不急於產託化。

他預計今年杪明年初，推展的是雙威南灣小型公寓計劃。

儘管未來兩個財政年將推展6項計劃（去年推展4項，今年推展2項），然而仍會小心翼翼，市場買氣有點平淡。

 

品牌定位
小美時尚

阿茲曼指出，他向團隊清楚表達，公司是負責任和可持續的發展商，不期許成為大型發展商，以Live Better為指引，以便推出改善人們生活的產品。

“大發展商可在城鎮計劃建立時尚生活，我們則在比較小的土地上，建立小而美的時尚空間。”

新豐尼小而時尚，敢於創新，同時也嘗試在發展中營造社區精神。

阿茲曼說，在設計共同活動區域時，一般會建網球場、泳池，而新豐尼所建的皆是居民所要的。

他在雙威一個計劃建造拳擊設施，迎合年輕買家的需求。

他表示，要宣稱是時尚生活（lifestyle）的發展商很容易，那也要因應人們的需求，並充份運用有關空間，這才是重點。

 

保留現金
等待契機

目前公司負債比僅達0.3倍，手握現金逾1億令吉，低負債也讓公司可購置近3億令吉的地段。

“5年前失去趁低買進地段的機會，然而目前產業市場趨軟，我們見到很多機會。”

儘管3年前競購土地“敗陣”，目前卻見到很多人要脫售地段，或者要求聯營計劃，因此可從中精挑細選；也在檳島尋求地段，不過未得手。

他說，儘管有現金在握，公司在派息方面還是須保持謹慎，主要是須保留一些儲備。

阿茲曼強調，現金流的管理對發展商至為重要。

現金管理非常重要，以產業發展的賺幅一般為15到20%，售出產業時，買家保留7.5%，過後保固期後才付；因此，賺益的20%，扣除鎖定18個月至24個月的7.5%，大概只剩12.5%。

他說，如果推展後銷售不到90%，可能會出現負現金流，到最後實收7.5%賺益。

他時常提醒銷售隊伍，管理現金流非常重要，要求公司須保持財政紀律。

他指出，銷售下跌時，除非你掌握需要的現金，不然會有很大麻煩，無法支付承包商，牽連二手承包商，將導致層層拖欠而使計劃無法動彈。

他說，產業市場可能會走疲一兩年，今後唯有現金流強勁的公司，才能在市場上搜尋地段。

“目前我們伺機收購地段，很多地主與小型發展商也獻售土地或要求聯營。”

預計今年杪擁有未進賬銷售達10億令吉時，公司將去思考派息政策的問題，並對此有更清晰指引，目前未有派息政策。

他說，自入主公司後，每年讓股東享有4%至6%週息率的派息。股息回酬更為重要，提供4%至6%週息率。

 

持續創造
股東價值

這家中資本產業發展商也在派發股息後，再獻議小股東回購股票，過去幾年都如此；尤其是股價低估時都這麼做，這是利用公司儲備回購，給予股東溢價。

阿茲曼強調，新豐尼是看長遠的一家產業公司，會以穩定持續的步伐展開發展，不會跑得太快，免得在市況不佳時遭受不測。

“我看到很多產業發展商，在金融危機中陷入困境。”因此，須確保是以可持續的方式，為股東創造價值。

他指出，可持續性是新豐尼的商業模式，有體力和能力跑到最後，才是最重要的。

去年在嚴峻環境中，能創下破紀錄的銷售，這讓公司能以更競爭性的利率融資發展計劃。

他打趣說，新豐尼可能保守，但不是保守的只“穩坐”在地庫中而甚麼也不做；“我們把地段，適時而適當的創造價值。”

阿茲曼說，在最嚴峻的時期，公司創下銷售紀錄，致力於把公司放在穩實的基礎上，在任何時機都可穩健成長，而要抹去一般產業公司給人“大起大落”的刻板印象。

他表示，在時機好時，每家公司賺到眉開眼笑，然而若在嚴峻時期，仍可保永續成長，才是難能可貴。

 

股價平穩

談到公司股價表現，阿茲曼表示相信長遠投資，因此股價的短期走勢，對他本人來說並不很關鍵；新豐尼股價過去一年介於70多仙至1令吉22仙之間；相比寶敦1999年7月最高5令吉10仙，最低3令吉零2仙，2000年2月最高4令吉22仙和最低2令吉80仙。

他說，基於放眼持續性的發展，新豐尼股價也比較平穩。

“比較很多大型發展商，差不多每季都在購買地庫，一旦購置地庫和推展計劃，股價便隨之起伏，然而公司並沒有這層壓力。”

 

講求效率
管理開放

公司上下只有200名職員，雖然設關鍵表現指標（KPI），不過在管理上相對簡單，而且也更易以一個團隊前進。

每個週一，公司各部門主管集聚一堂，開誠佈公的對一些特定計劃進行討論，也對購地收集大家意見，確保地段和價格適當。

阿茲曼說，他採取的是開放管理方式，毋需疊床架屋和經過層層繁文縟節，決策也比較快，也是集體的決定。週一的會議，也是快速決策的場合。

這個12人的會議，包括財務、銷售、計劃、人力資本、企業服務、法律與商務發展（事關購置土地），除了作例常討論，也為未來擬定成長策略。

“管理的重點是決策，然後下放權力，朝既定成長目標前進。”相比家族公司，決策上並不容易。

他打趣的說，以TWY那麼前衛果敢的產品設計，如果是在舊家族結構的營運中，要獲得批准和放行並不容易；然而，這個切中年輕市場時尚的產品卻獲批准，而且賣得滿堂紅。

公司也引進很多新職員，一半為新職員。首席營運員張炳榮說，瞭解市場的趨勢非常重要，尤其是若產品是以年輕人為對象，就要知道他們的需求。

阿茲曼說，有關產品概念是在會議通過，然後交由繪測師和各專業人士組成的委員會，去落實設計圖和執行。

曾是管理投資銀行與重組債務的風雲人物阿茲曼表示，來到屋業發展可說有“文化震蕩”，因為事情好像動得很慢，申請程序需很多時間，需有很大的耐心“從收購一塊土地，到正式推展，可能需時3年。嘗試縮短這個程序，但很多時候時間不在發展商掌控中，各有關當局的批准，耗費很多時間。”

他形容，屋業發展是非常冗長耗時累人之事，需要有良好隊伍貫徹，才能排除萬難。

 

僱員持股10%
無需出資

阿茲曼透過設立僱員信託，讓僱員持股10%；僱員無需出資購股，而是由公司支付。

他說，這是僱員的選項，可以從努力和股票飆漲中激勵員工。

“僱員因此也會更有向心力，為公司的前途拼搏。據悉，不是很多公司有設立類似信託。”

 

由寶敦到新豐尼生活

阿茲曼在前寶敦達9年，因丹斯里林淵海的邀約，起初在寶敦購小規模股份，協助重組寶敦。當時寶敦借貸約5億令吉，金融風暴來襲和經濟不景導致虧損；林淵海邀請進入公司，負責把公司轉虧為盈。

經過3至4年重組公司和支付債務，重新專注於產業；此前寶敦業務龐雜，有金融、餐飲、建築業等，大約4年前林淵海決定退出公司，阿茲曼購下有關股權，便擔任公司執行主席兼首席執行員和管理公司，目前持股25%。

2年前，把前寶敦重塑為新豐尼生活；2014年起推展新的計劃，位於滿家樂的Twy打響頭砲，獲得90%訂購。其他計劃包括吉隆坡雙峰塔對面（即與大眾銀行遙望，坐落在JALAN MAYANG）的Star公寓。

寶敦成立於1964年，在吉隆坡家喻戶曉，剛好慶祝50週年紀念；蕉賴美達花園（MIDAH）、寶敦花園和當時吉隆坡最高大廈金馬律大廈，是寶敦代表性“佳作”，而公司最早建的公寓為寶敦閣（Bolton Court）。

 

阿茲曼檔案阿茲曼放眼新豐尼生活有更亮麗前景。

丹斯里阿茲曼雅哈耶是1997年亞洲金融風暴期間，叱咤風雲人物，他以重組公司，讓公司“起死回生”而名聞大馬乃至區域。

1997至1998年亞洲金融風暴來襲，阿茲曼雅哈耶和其隊友，以DANAHARTA重組很多企業之呆賬，從1998至2003年擔任DANAHARTA董事經理和主席，並以卓越成績而獲國際殊榮無數。

在這期間，他獲組合投資者（Institutional Investor）頒發“亞洲最具影響力銀行家”之一，也獲Asiamoney頒發“重組機構年度首腦大獎”。2004年迄今，擔任國庫控股（Khazanah）董事。

阿茲曼早年獲倫敦大學政經學院經濟與政治科學一級榮譽學士，之後在英國與大馬各大會計行（包括倫敦畢馬威（KPMG）任職。1988年回國後曾擔任阿馬納證券銀行（Amanah Merchant Bank）和土著證券銀行（Bumiputra Merchant Bankers）首席執行員。

他於2005年8月25日擔任新豐尼生活首席執行員，2007年3月15日起擔任非獨立執行主席。

他特愛SYMPONY這個名字，擔任兩家含SYMPONY字眼公司之主席，除原有寶敦改名為新豐尼生活，也擔任另一家以外包服務、金融、企業秘書、人力資源、股票發行方案為業務的新豐尼（SYMPHNY，0016，主板貿服組）創辦人，目前擔任代主席和集團首席執行員。（星洲日報／投資致富‧直擊CEO‧報道：張啟華）