怡嘉控股（ECOFIRS，3557，主板產業組）今年第四季將推展逾15億令吉發展值的淡江Ampang Height計劃，加上去年12月推出的怡保東瑞苑（Upper East@Tiger Lane）計劃，預計未來3年可獲逾1億8千萬令吉毛利，並且放眼成為10億令吉市值公司。

 

2發展計劃
放眼毛利1.8億 

執行董事兼首席執行員拿督張建飛受訪時說，發展總值3億3千萬令吉的怡保東瑞苑，預估可從計劃獲8千200萬令吉毛利。

至於吉隆坡淡江的Ampang Height計劃，可獲1億至1億5千萬令吉毛利，視市場反應而定。兩項正進行的發展值計劃達20億令吉。

他表示，怡嘉有兩大計劃支撐和兩大商場貢獻循環收入，預計2016財政年可獲更佳業績；他也放眼在2至3年時間，可以派一些股息回饋股東。

他說，1Segamat每年獲1千100萬、SouthCity由當初每月營收40萬增至1千320萬令吉，兩座商場總共達2千400萬令吉，形成相當大的循環收入流。

●Upper East@Tiger Lane

Upper East每單位售價由46萬6千令吉至105萬令吉不等。該產業由怡嘉發展，並委任安達曼集團為產業行銷代理，實際上已全部出售，惟當中有20%不獲貸款，而需再度向市場發售。未出售的零售空間，將保留作循環收入。

‧預計2015財政年貢獻6千100萬令吉營業額‧2016財政年營業額預計達1億8千200萬令吉。

‧2017財政年營業額達5千900萬令吉。

●Ampang Height

2015年第四季將推展淡江的Ampang Height計劃，零售商產將保留作為固定收入用途。

該計劃前部份為商產，後部份則為住宅用途，整體規劃是82%住宅、18%商產，在8至10年分階段完成。

上述計劃是在62英畝土地上進行，較後也計劃向怡保花園（IGB，1597，主板產業組）購買鄰近的25英畝，總計87英畝土地供發展用途。

‧首期發展綜合住宅與商產，分建兩棟各為36層高和40樓高的1千632單位小型辦公室（Small Office Home Office，SOHO）和32間零售單位。

‧次期未來發展計劃，則建兩棟12層樓高檔180單位公寓。

‧第三期發展計劃則建獨立式洋房。

 

接掌怡嘉7年
創造價值

談到如何創造股東價值，張建飛說，自他加入怡嘉控股7年以來，一直努力為股東創造價值。2011財政年起公司轉虧為盈，股價由最低每股7仙，走高至最高40仙。過去一年，盤桓於28仙至40仙之間。

他說，怡嘉當初市值只有4千500萬令吉，目前約達2億令吉，願景是成為10億令吉市值公司。

該公司暫時不會東渡沙、砂州，仍會專注於半島的業務。

張建飛除了持有怡嘉17%股權，也在美佳利工業（MERCURY，8192，主板工業產品組）持股8%，持有美德集團（MEDAINC，5040，主板產業組）4.92%，同時在生產優質家具的公司藝麗控股（AHB，7315，主板貿服組）持11.69%股權。雖然3家公司具協作性，而他是3家公司大股東，不過無意合併，因為這是其個人投資。

也許，若有任何大競標，怡嘉和美德可以聯合出擊，而美佳利旗下建築公司則可承包怡嘉的發展計劃。

談到馬幣走疲，是否衝擊盈利時，張建飛說，國內的建築成本可能提高；然而基於大宗商品價格下跌，如建築發展所用的鋼材原料，這可抵銷成本上漲，同時怡嘉也善於控製成本。

怡嘉控股截至2015年5月31日第四季轉虧為盈468萬3千令吉，前期虧損389萬2千令吉；全年獲利613萬2千令吉，相比前期淨賺3千零10萬7千令吉。

 

柔佛打造生態主題區

張建飛披露，怡嘉在柔佛東南部迪沙魯有1千英畝土地，800英畝種植沉香樹、200英畝建生態度假屋，打造為結合生物科技和生態旅遊的地區。

 

大量種植沉香

他說，沉香不僅藥用價值高，也是製造香水的重要原素，沉香葉泡茶也有治失眠療效，該公司就此進行了很多研發工作。

“該地段坐落在柔佛生態谷內，大約幾年種滿沉香樹後，有意打造和發展生態旅遊，這是我的下一個生態主題（eco-play）。”

他相信，若設立生物科技組和銳意發展上相關業務，將可創造很大營收與淨利。

已和柔佛機構（Johor Corp）進行70：30聯營計劃，試驗性種植15英畝土地，每英畝大約種植700至800棵。目前，樹木生長狀態良好，預計7年內可種植64萬棵，將每年逐步栽種。

根據初略估計，7年後整片翠綠成林時，整個種植區的園區價值超越64億令吉。

他說，上述沉香樹適合在赤道生長，愈嚴峻環境生產更多樹脂，用以提煉香氛的含量也愈高。

他對該經濟作物的研發要比另一家公司早，只是當時沒有太多現金進行試種，他欣慰另一家上市公司COMPUGT控股（COMPUGT，5037，主板貿服組）為先行者，並已經成功簽約。

COMPUGT控股最近和Westwood市場有限公司簽署4千388萬4千令吉沉香木採收協議，一年內就只賣予Westwood市場有限公司。

“Westwood市場母公司Westwood投資集團，是因中國、台灣、日本與中東對沉香木與沉香油需求殷切，而對沉香木區塊深感興趣。”每年透過新加坡輸出的沉香木與沉香油約值12億美元。”

 

管理員工
賞罰分明

張建飛重申，他喜歡職員一經囑咐即著手處理事情，有表現即會給予回報，最不喜歡職員拿病假。

他首次領導怡嘉時，就當面調侃不到100位的職員為“病夫”。

於是，他設下獎勵計劃，全年無病假者可獲得獎賞；一年過去了，只有他和秘書全年無病假而獲獎，他把有關獎項捐出。

翌年，全年無病假而獲獎者改善至10人，去年33人獲獎。獎項包括獎金、表揚狀、更高的加薪和花紅，這些獎項皆在常年晚宴上頒發。

 

病假多的職員
花紅減半

該名57歲、來自霹靂實兆遠、原籍福州古田的董事經理說，每年公司皆撥款派員海外旅遊，而那些病假多的職員，花紅將減半。

被柔佛蘇丹昵稱為“Budak Pemaju”（年輕發展商）的張建飛，每天以微笑面對一切，並且為人群與利益相關者謀求福利，這讓他感到稱心愜意；這種信念，是他從一名尊敬的長者的耳提面命獲得啟發。

該名耆老對他表示，做事要廉正而做對的事，不然每名股東向你吐一口唾沫，也足以把你淹沒。

張建飛說，父親常常教誨要為眾人謀福利和做對的事，可惜父親已辭世，不然看到他為很多股東創造價值，將感到無比自豪。

儘管工作壓力沉重，然而這名CEO總是定時運動，每週兩日下班後，總會撥出時間打羽球解壓。

他也酷愛普洱茶，家裡的典藏陳年普洱，是他洗煉身心的良方。

 

重組怡嘉
與銀行家周旋

回首來時路，張建飛起初表示羞於提起這家公司的背景，和他加入這家公司的過程；後來在娓娓道出時，語氣卻一概的平和，儘管當時面對的債務壓力一定很大。

 

2009年
怡嘉瀕臨破產

2009年1月2日，受前CEO所邀，正式成為怡嘉控股的集團CEO兼董事經理。

這家公司負債達7至8年，他起初嘗試把這項任務當作是一項挑戰。

早前，他也曾經協助重組美佳利工業（MERCURY，8192，主板工業產品組），並在半年內成功把它轉虧為盈。

 

怡嘉負債2億
一年利息1600萬

然而，後來他才驚覺，怡嘉控股負債累累，總負債達2億令吉。主要債務是陳年呆賬，以8%利息計，單單要償付利息，每年就需付1千600萬令吉！

那時，即使有3至4個營運資產，然而每個資產都面臨虧損。唯一貢獻的是South City大廈每月貢獻40萬令吉或全年480萬令吉，再加一些零星營收，每年約有500萬令吉現金流。

每年只能創造500萬令吉現金流，相比每年單單付利息就1千600萬令吉，技術而言這根本就是一家破產公司，而且令人憂慮的是，砸了一個無底的債務大洞，何年何日才能償清這些債務？

他追述，當時第一項艱巨的任務，便是為公司進行財務重組，重組分3個重點。

他說，公司其實積欠馬屋業（MBSB，1171，主板金融組）1億2千萬令吉，另欠興業資本（RHBCAP，1066，主板金融組）旗下興業銀行3千300萬令吉。

馬屋業在他接任首週，派了高級經理和他晤談，當時公司積欠了約100萬利息，一年無法支付利息。

銀行方面向該公司催賬，如果收不到100萬，50萬也可以。

當對方詢問可以付多少時，他答稱：零付款。

“他回到銀行時，抱怨我是非常不友善的CEO，後來他才發覺我告訴真相，是友善的CEO。”

 

South City建公寓
創造現金流

South City大廈為怡嘉首項計劃，2003年建竣，地點絕佳，惟卻無法吸引人潮，更曾一度陷入窘境。後來他協助把該大廈重組。

怡嘉在該大廈上面建兩棟公寓，日夜趕工在15個內完工，416單位在推展3個月內售罄；因此從中創造了3千500萬令吉的現金流。

該項叫Academia@South City Plaza公寓計劃分A座的285單位，空間面積達566至987平方英尺，B座131單位，面積達691至1千241平方英尺，當時每單位售價由17萬6千800至50萬令吉之間。

怡嘉給購買者的保證是回酬8%，後來怡嘉更與博特拉大學簽約，博大承租上述單位，並租予該大學2千名國際生。

他利用這筆現金流償還一些債務，銀行方面也給予1千600萬令吉一年利息的回扣。

該重組計劃分兩梯次，首梯次達10年，第二梯次分15年，利息分別為基貸率加2.5%和基貸款加零巴仙。怡嘉後來總算也成功重組該集團財務，在10至15年的重組計劃中，省下了1千500萬至2千萬令吉利息。

 

1Segamat廢置多年起死回生

另一筆呆賬是1Segamat積欠的3千300萬令吉，債權人是興業銀行。

當他初擔任怡嘉CEO時，該銀行“傳召”他，並讓他通過“後門”，必須敲防火門，才能見到負責的銀行高層。

該名銀行資深職員劈頭第一句話便以不很禮貌的語氣表示，這是他所見到的第三名首席執行員。

他反嗆道：“我是第三名首席執行員，往後不會有第四名首席執行員……。”

面對鄙視，他要對方道歉，並且他也表明不會通過“後門”晤談。同時要求給予充足時間，他會尋求方案加以解決。

2個月過去了，該名高層再致電給他，惟他仍無法尋獲解決方案。

儘管他的首個念頭，是把自1999年便廢置多年，只建了30%的1Segamat脫售，然而銀行方面表示3年多了還是無法脫售。

因此，他便決定實地走訪該廢置大廈。該公司在昔加末並沒有職員，毗鄰的巴士終站是由該公司所建。

抵步時，他甚至無法從底層察看整個大廈情況，只好攀上鄰近建築的二樓，拍了一些照片。

過後，他對銀行方表明已有解決方案，並要求註銷50%債務。

該大廈已停置多年，加上柔佛州政府是該產業地主，銀行方多年無計可施，也樂於給予逾50%註銷，而只需付1千500萬令吉。

嗣後，他便趕緊在怡保九洞Taipan附近購買了一塊9英畝土地，在一年內便把102間3至4層樓的店屋建成，從而快速的獲取4千萬令吉現金流。

獲得該筆現金流後，他投注3千500萬令吉現金流進入1Segamat，並在15個月內把停置多年的大廈建立起來，成為昔加末鎮的一道風景。

昔加末計劃也是怡嘉和他的轉捩點，1Segamat的續建工作並未獲得看好與支持。有次在當地進餐時聽到的閒言閒語是：“好像有吉隆坡的集團要來重建，我擔保這一定失敗告終。”

這讓他更專注與堅毅，縱使犧牲很大，但仍能在12個月內完工，大約98%完工時，他覺得有義務邀請興業銀行高層親自察看。一天下午，收到該銀行家短信，表明對其完成1Segamat印象深刻，贊他守信踐諾，並向他致敬。

柔佛蘇丹殿下苦盼多年，對該廢置計劃能夠完成而大為歡喜，殿下更樂於為該大廈主持開幕，並由縣長協助安排開幕儀式。

他說，該大廈大約於2011年12月完成，並於完成前4個月開始行銷，到了翌年4至5月間開幕時，已有80%租戶承租，到第六個月時已100%租滿。該新地標吸引人潮，他也引進Lotus Cineplex。自開幕迄今，每月都有利可圖。

 

員工缺乏熱誠
給機會整頓思維

至於營運上的重整，90名職員中有逾九成涉營運、財務與行銷，初來乍到他發現職員沒有辦事的熱誠與文化。這正與他的“發現問題，即刻著手解決”理念背道而馳。

他囑咐職員要與最佳標竿相比，這樣才能追求卓越。

“我也給予原有職員機會，並沒有引進新職員（除了秘書），同時通過人力資源部舉辦培訓和團隊舉辦活動，慢慢轉變他們的思維。”

 

2011年轉虧為盈

其後，他也領導公司展開企業活動，清償累積6億令吉的虧損，從2011財政年起，每個財政年都賺錢。

該企業活動是把面值50仙削減至10仙股票，其中的股價溢價，協助清理虧損。

上述系列重組活動完成後，該公司總部也由沙登South City Plaza遷移至中環廣場，職員們由起初的驚訝、不可置信化為自信。（星洲日報／投資致富‧直擊CEO‧文：張啟華）