房地产周期的长短，个别国家可能稍有不同，不过，一般与经济走势息息相关，经济与政治又有密切关系，因此，国家政经稳定，房地产业才能蓬勃发展。

可是，政经形势不可能10年都没有“波浪”，特别是当今社会，个别国家的局势，一定程度上也受到区域市场的影响。

十年一危机

谈到大马市场过去20年的发展，不难发现今年2018年，与1997～1998年亚洲金融危机、2008～2009年的全球金融危机，恰好分别相隔20年和10年。

回顾产业市场在金融危机后的发展，依稀可以看出沉寂了一段日子的市场，累积足够能量后又重新出发，相信多数人记忆犹新的全球金融危机，发生后几年，大约是在2010～2011年，产业价格逐渐走高，并在2013、2014年达到高峰水平。

产业市场消化2008～2009年全球金融危机的效应后，价格开始逐一走高，财政部、国家银行先后重新检讨打房措施，包括加大打房力度，例如提高产业盈利税、指示发展商废除一些优惠措施，加强银行发放贷款的条件等等。

为力使产业市场降温，国家银行在2010年11月1日起，实行第三间房屋贷款顶额70%的措施，不过，如果之前房屋的贷款已经还清，并不受这项措施约束，财务条件宽裕者也不受影响，因为只是多付10%首期钱。

说到近几年产业市场的发展，不难意识到从2016年开始，产业走势开始放缓、价格升幅缩小，同时，在2017年滞销房产大幅增加，显示市场景气转淡。

大马房地产发展商会（REHDA）的调查显示，产业滞销主要原因依序为：银行拒绝贷款、需求走低、未释放土著保留单位。

另外，根据2010年国家首要城市交通会议报告，巴生河流域人口将从2010年起至2020年，从原来的660万增至780万人，按年成长1.7%，处于健康水平线上。

从供求规律上来看，只有兴建更多的房屋，才能满足更多对房屋有需求的人，人口不断增长，住宅需求更高，买不起房屋的只能租，这样暂时让市场取得供求上的平衡。

2020房市起飞？

2020房产市场会否起飞，业界人士表示，这要看多方面因素，经济发展形势、马币汇率表现、以及2018年全国大选后，下半年的产业走势如何，上扬、持平或下跌，可能延续至2019年，进而影响产业市场的发展。

这一两年，一手或二手产业市场，待售单位较多，买家有更多选择，由于市民大众购买力不强，必须通过贷款获取融资；可是，不容易获取银行融资，除了一些债务负担较高的申请者，房贷申请不获批的，多数是收入达不到分期付款设定的条件。

以大马人民的人均收入，普遍只有能力购买价格低于30万令吉的房屋，如今，市场存在价格超过50万令吉房屋供过于求，估计只有5.4%的人口有能力购买，就是至少每月赚取1万5000令吉才符合资格。

政府意识到这方面的问题，已先后推出多个可负担房屋计划，例如一马房屋、青年房屋、我的首间房屋、人民组屋计划、一马亲民房屋、理想房屋、联邦房屋、我的雪兰莪房屋、槟城可负担房屋、愿望房屋等等。

国行：买不起就租吧

在这期间，有关方面也提出“假如买不起、为何不租房？”的计划，国家银行认为，除了兴建公共房屋，增加可负担房屋的供应量，租屋也是解决中低收入家庭的方案之一，让他们可以住进质量不错的可负担屋。

不过，租屋的顾虑主要是：担心居住的期限不稳定，不晓得屋主何时决定终止租约，至于高价房屋，过去几年由于供应过剩，租金保持在原有水平，让高档房产租户拥有较多选择。

当然，租屋只是对那些暂时无法供屋者的选择，不是长期方案，多数大马人与亚洲人一样，倾向拥有自己的房屋，有些买来投资、对冲通货膨胀，或是作为下一代的资产。

由于这几年市况较淡，投资房地产的吸引力已褪色，屋价泞滞不前，租金回酬率也缩小，主因与供应增加、需求减少息息相关。

虽有下跌 屋价仍高不可攀

针对购买不起房屋，不如先租屋的观点，购屋者协会中文组主任陈钟灵说，马来西亚人普遍还是希望能拥有自己的房屋，毕竟租屋不是长久之计，除非是迁就工作地点，短期租屋则另当别论。

国家银行实施的打房措施确实让产业交易降温，也有助于抑制产业投机，可是，由于房价依然偏高，导致许多人无法实现购屋梦想。

另外，2015年4月1日开始，马来西亚实施6%消费税，在消费税措施实行前、该项措施实施期间，产业发展商、业界顾问普遍预测，产业价格会上涨，至少上扬5至10%，可是，没想到市场形势转变，产业价格不只没上扬，一些地区的房产价格反而下跌。

此外，发展商推出一些高价房产，例如半独立式洋房，或是独立式洋楼之后，却因为这两年经济、马币汇率表现疲软，普遍面对滞销问题，为避免资金被套牢，选择将兴建中或是已建好的洋房折价出售，这是过去几年少有的情况。

发展商给予买家折价优惠，不过是以取巧方式私下回扣，并非调低后来买家与发展商签署买卖合约的价格。

在产业市场走势放缓之际，发展商目光再次转向海外投资者，对海外投资者来说，大马的房产确实有一定吸引力，价格比他们国内的水平便宜，房子的装潢相当精致，投资回报率保持稳健，加上前来我国投资房产，在语文沟通也不会面对问题。

一些州政府设定在热门地点购买有地房产，价格必须100万令吉、或200万令吉以上，因此，在高价房产的买家之中，本地、海外买家皆有，有些时候可能出现参半局面。

不过，由于吉隆坡供产业发展的土地不多，越来越多的新产业计划，开始转向吉隆坡以南几个州，就是朝隆新高铁发展的方向前进。

在大吉隆坡计划下的延长轻快铁干线及捷运（MRT）发展计划，推动毗邻产业价格水涨船高，交通便利的条件，成为产业升值的最佳保证。

2010年开始打房
限贷 限购 升息 盈利税……

虽然国行分别于2010年的3月、5月及7月升息0.25%，房贷成长率只在同年6月短暂放缓，接着又继续走高，直到政府于2010年11月开始推行第三间房贷限借70%措施，才使到当月房贷获批增长率减至3.1%。

在该措施推行的首半年，成长率起伏不定，即使国行于2011年5月再次宣布升息，6月的房贷却达到36.2%的获批成长率，显然打房成效不大，直到2011下半年，房贷获批成长率才跌至个位数，最低跌至约1%。

2012年，随着首2年内脱售产业，产业盈利税（RPGT）调高5至10%，并于1月1日开跑，全年的房贷获批成长率大部份显示负成长，当中以1月最为显著，滑落20.9%，意味上调产业盈利税对市场投机活动具一定的阻吓作用。

2013年1月1日起，政府加大打房力度，进一步调高产业盈利税，同时也缩短个人产业贷款最高年限至35年，不过其效应仅在实行的第二个月显现，过后的房贷发放率不见收敛，即使在11月宣布废除发展商承担利息计划（DIBS），依然升高49.7%，创下近3年的最高增长率。

不过，从2014年1月1日开始，业主持有产业首3年内脱售，假如计算出有赚利，被征收的产业盈利税调高至30%。

2014年1月1日，当局把外国人在大马置产的价格顶限提高至100万令吉，同时以申请者净收入为准发放房贷，又把首3年内脱售的产业盈利税调高至30%，第4及第5年内脱售产业征税率提升至20%和15%。

显而易见，这一波的打房措施较过去几年更有效，10个月房贷批准率大部份以个位数成长，国行于7月宣布升息时显著挫跌13%，并写下近2年低点，其他月份也多数维持在10%以下，反映房产交易量已适度放缓至合理水平。

银行收紧房贷
首购族首当其冲

在打房措施实行后，政府或许没有预料到，加大打房力度，冲击最大的反而是中低价房屋的购屋者，银行对贷款申请者设定较高的门槛，看紧批准贷款的关口，如此一来，许多首购屋族，面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手的产业市场，交易开始放缓，尤其是在2015年开始，产业经纪普遍建议业主降低房屋卖价，因为银行的估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买产业计划。

这与政府的原意似乎有些出入，有关当局推出打房措施，主要目的是让产业市场降温，最终目标是：价格不会继续上涨，或是维持在原有价位，至少介于银行估价的水平。

可是，环顾巴生河流域的产业价格，严格来说，降温的例子并不多，说到降低产业交易价，在转手市场的一些房产单位，由于转售价与原价相比有一段距离，有些业主可能需要现金，会选择降低要价。

不过，在一手市场的待售产业，情况稍有不同，位于策略性地点的产业，价格保持坚稳，而且有些买家目标只有一个：就是购买新建的房屋，他们对旧的房屋有些顾虑，担心老房屋有不好的历史，或者已经很老旧，需要不少钱来装修等等。

各州政府
开放更多土地供发展

近10年来，各州政府开放更多土地供产业发展，越来越多的产业计划，位于租赁契约的土地上，关于租赁契约房产，与坐落在永久地契产房产的分别，林若辉律师说，私人拥有的土地，属于永久地契，州政府的土地则归为租赁地契。

屋主在转让永久地契产业可面对较少、较宽松的限制，如果永久地契的旧产业需要重建，业主将得到赔偿。

一般上，状况良好的永久地契产业价值会更稳定增长，在同一区的永久地契产业，也会比租赁地契产业更容易脱售。

不过，有一点要注意：有些永久地契产业在转售时，必须先获得州政府的批准。其中一个有所限制的永久地契产业例子的原因是：这些产业是从租赁地契转成永久地契。

政府可收回永久地契土地作公共用途

根据《1960年土地征用法令》，政府可收回永久地契的土地作为公共用途，例如兴建捷运站或推行经济发展项目。

举个例子，联邦政府征用安邦购物中心（Ampang Park Shopping Centre）来发展，如果政府决定征用土地，将按照产业市场价值赔偿给地主。

97亚洲金融危机
企业破产 经济衰退

1997～1998亚洲金融危机，主要是因为泰国货币泰铢贬值引起，金融投机客狙击泰铢、然后马币，后来范围进一步扩大，并蔓延至更广泛的地区，包括印尼、菲律宾、香港、台湾、韩国等地。

那一次的危机，迫使东南亚主要货币在短期内急剧贬值，东南亚各国货币体系和股市的崩溃，投资者损失惨重，同时引发大批外资撤逃，加大国内通膨压力。

亚洲各国大量企业破产、房地产、经济遭受严重打击，造成经济衰退，一些国家面临偿债危机，需要国际支援，马来西亚也受到波及，一些经济学家认为，主因在于过度的房地产投机活动。

结语

金融危机过去后的3年，本地产业市场恢复活力，继续登上另一个高峰，一些热门地区的 产业，转手交易价普遍升了50%，这或许是错失机会者预想不到的情景……

http://www.sinchew.com.my/node/1741611/金融危机与产业市场（上篇）-‧-金融危机-‧-买房契机