如果以过去的产业周期走势来看，在周期结束之前，产业价格开始上扬，回顾更早的产业周期，不难发现，1985至1996/1997年有一个周期，1972/1973年至1984/1985年也有一个周期。

我们依稀记得，在亚洲金融危机发生之前的一两年，就是1996年初至1997年中，本地产业市场一片好景，错过那个时期转售房屋的业主，在1998年之后，基本无法卖到1996年的屋价，单单普通公寓，已经少赚几万令吉，其他的高价房屋更不用说了。

高峰已过 2018年进入调整期

传统经验告诉我们，一个产业周期多数在10年、至多12年左右，2018年的大马产业市场，属高峰期已过、进入调整期的阶段，也许再过几年将开始走出谷底，重新登上产业高峰期。

房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张、收缩交替反复运动的过程；房地产周期每一次反复的时间，间隔基本上是一致的。房地产周期是房地产经济波动的特殊状态，是一种有规律的波动。

国内外房地产业发展的历史证明，房地产业的发展受到经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素影响。

房地产业在发展过程中，会表现出周期性的波动，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，房地产经济的周期性波动规律，也可称房地产周期。

严格来说，房地产发展过程比较复杂，从可行性分析到房屋完成建设推向市场，需要经过许多环节，一般建设周期为2至4年，视建设规模的大小而不同，比较大规模的建设项目，可能需要经历5至6年的时间。

看淡情绪或延至2020年

大马是一个商品出口国，国际油价上升或下跌，在一定程度会带来连锁效应，身为石油与天然气出口国的大马，油价上升将推动经济成长，对房产市场将起正面带动作用，并感受到利好因素的推动。

此外，国家银行升息与否，对产业市场的发展，确实会造成冲击，但冲击层面不大，除非整个大环境，包括经济表现实在不行，那么情况就不妙了。

值得一提的是，影响产业购兴的另一个因素：失业率。假如经济成长放缓，但失业率并没有大幅上升，例如维持在5%以内，市民的房产购买力，并没有显著受影响，那么，产业市场的成长步伐还是平稳的。

公共投资研究较早前表示，2017年产业市场充满挑战，主要是产业交易严峻、基本面疲弱、人民在房屋的可负担能力偏低、银行贷款条例严谨，以及产业新增供应加多，这挑战和看淡情绪延至2018年，市场人士顾虑，可能带入2019年、甚至2020年。

产业领域面临价格偏高、家庭债务水平高，以及一些产业类型，例如共管公寓供应过剩的冲击，不过，产业价格料维持在稳定水平，游资充裕、低利率、年轻人口对房产需求不减，轻快铁延长线、捷运线投入运作，这些都是有利房产发展的因素。

中高价屋滞销
可负担屋短缺

过去两年，市场对房产的需求持平，产业销售显示疲软，发展商新推出的产业也不例外，有关方面的冷却产业措施、供应过剩隐忧（特别是依斯干达经济走廊），都是市场看淡的因素。

另外，家庭月入提高至1万5000令吉，也可加入购买、投标可负担房屋，造成这个价位的产业市场竞争更加激烈。

无论如何，政府实行的冷却产业措施，已成功让产业价格降温，2016年的产业价格紧缩0.7%，由于消费者基本面保持疲弱、家庭债务水平偏高，近期内，信贷成长料缩小，发展商调低产业的销售目标，预计这一、两年的销量，只保持在适中水平。

与此同时，房地产发展商会之前的报告，突出房产滞销情况从2016年开始，该报告指出，2016年上半年共推出7172个单位，只售出2829个单位，当中2至3层排屋最受欢迎，共卖出1473个单位，占总出售率52.06%，排第二是公寓或组屋，共推出1550个单位，售出548个单位。

报告说，2016上半年新推出产业类型，从原本的高楼房产转为有地房产，占了整体新单位65%，这些项目主要是集中在雪州鹅唛、雪邦和赛城，以及柔佛州的乌鲁地南、地不佬等地。

截至上半年，房地产发展商会旗下会员的滞销住宅，以及商业单位低于30%的人数增至74%，当中以50万令吉以上滞销单位占72%，大部份集中在雪兰莪、吉隆坡、柔佛等地。

以上3个州属滞销单位最多社区分别位于雪州加影、阿南高峰及双威镇，吉隆坡是在斯里白沙罗和武吉加里尔、柔佛州则是在百万镇及士姑来等地。

近年贷款不易获批 望屋兴叹

如果谈论这几年的房产发展，不能遗漏一马房屋公司的产业计划，该公司预定在2018年开始，兴建24万间房屋，在兴建中的已有6万间，之前已移交一批新屋锁匙给购屋者。

由于首次购屋者面临融资问题，包括筹措购屋首期钱都有麻烦，政府在2016年财政预算案建议推出My Deposit融资计划，协助首次购屋者，这项计划获得很好反应，所拨备的2亿令吉很快就被申请。

政府在提呈2018年财政预算案，再次宣布推出My Deposit融资计划，在这项计划下，拨出相当于屋价的10%或3万令吉（以低者为准），给首次购买价格低于50万令吉的购屋者申请，有意者，可登入城市和谐、房屋与地方政府部的网站提出申请。

另外，截至2015年12月31日，已经完成18万3755间的可负担房屋，另外21万4011间在兴建中，以及30万9571间介于各个策划阶段。

关于贷款申请驳回比例高达50%，大马银行公会的银行会员表示，房屋贷款申请总共45万6853宗，被驳回的是9万3159宗，意即驳回比例为20.39%。

一些数额偏高的贷款，例如超过300万令吉，驳回比例36.08%，至于50万令吉或低于50万令吉，驳回比例则是19.86%。

此外，贷款在50万至100万令吉，驳回比例20.71%，超过100万令吉、不到或达到300万令吉驳回比例25.25%，申请不获批者，主要是信贷记录欠佳、收入不足以应付分期付款的条件。

2016年，大约72%的房产贷款者是首购族，而且是价格在50万令吉以下的购屋者。国家银行补充，2017年首季银行批准的产业贷款总共223亿令吉，共有9万零137名借贷者获批，在这之中超过半数是购买价格低于50万令吉的可负担房屋。

家债窜升 政府出手打房

马来西亚的债务对国内生产总值介于偏高水平，几乎接近一些先进国的比率，在产业价格开始放慢之前两年（就是2014和2015年），家庭债务在2015年持续扩大，对国内生产总值从2014年的86.8%，上升至2015年的89.1%，一年内增升2.3%。

家庭债务从2011年的12.7%，下跌至2015年的7.3%，反映国内生产总值成长放缓，导致家庭领债务对国内生产总值的比率升高。

业界人士认为，过去几年房产领域蓬勃、贷款标准比较宽松，造成后来面对庞大家庭债务的问题。

不过，政府在那之后采取第三间房屋贷款顶限锁定在70%、实施较高产业盈利税，加紧贷款指南等等，协助改善家庭债务的水平。

经过之前几年信贷迅速刺激成长，2016和2017年贷款违约案例增多，马来西亚的产业市场，进入一个严峻、必要的调整期。

供需不同步 房市冷暖交替

由于产业建设周期，一般需要维持一段时间，所以有时会产生房屋的供应滞后现象，也就是从发现市场需求，到房屋建成满足市场，需要经过相当长的时间。

市场行情的变化或竞争对手的变化，原来的需求发生改变或已被满足，造成供应数量同市场真实需求不同，结果就产生房屋的供应在时间上，可能落后于需求，在数量上，又会出现高于或低于需求的现象。

这是因为当房屋刚开工时，发展商发现市场已近饱和，但前期已投入很大资金，发展商不得不冒房屋空置卖不出去的风险继续发展，这可能出现市场过热，在一段时间内，还有不少房屋继续推向市场，进一步加速市场供应过剩、或是市场萧条，造成房地产市场危机。

房地产市场危机的出现，又会使其他准备进入市场的房地产发展商，在做出决策时特别小心、或是看淡市场，结果会出现市场需求已很旺盛，价格已回升，可是，又没有房屋推向市场，造成房屋供应数量接应不上，导致市场短缺。

另一方面，房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现，就会形成房地产市场周期，一般简称“房地产周期”。

年轻人口逾60% 新买家主力

大马拥有相当高比例的年轻人口，占总人口超过60%，是年龄在30岁之间的年轻人，1980至1990年代出生的婴儿，已陆续加入就业市场，他们将是房产市场的新买家。

回顾1970年代，只有28%的人住在城市地区，不过，30年后的2000年，有关数据上升至62%，城市化趋势普及，年轻的就业者对市区与周边地区产业的需求相应增加。

在本区域市场，除了菲律宾，大马拥有最多年轻人口，与日本、英国、新加坡和美国比较，年轻人的比率最高。

假如要预测大马年轻人口如何规划产业投资，不妨观察先进国婴儿潮代人的步伐，以美国的人口结构分析，婴儿潮代人是1945至1965年的新生代。

在20至25年后，婴儿潮代人开始就业、购屋，以及组织家庭，在需求带动下，房产价格开始持续走高，当价格上升至高峰水平后，又开始往下跌。

我们以1980年代加入就业市场的年轻人，作为探讨本地产业市场发展的例子，不难发现2005～2006年，是产业市场的好景期。

“先租后买” 迈向有壳

遗憾的是，由于人均收市偏低，追不上房产的价格，许多财力不足的年轻人，迟迟未能实现购屋梦想，只能游移在产业租赁市场，其中一些甚至放弃购屋计划。

政府协助克服这方面的问题，建议推出“先租后买”房屋计划，成效如何目前尚言之过早，成功的申请者需支付10%的首期付款，可以取自本身储蓄或公积金存款，也可在兴建期间以分期付款支付。

申请者面试通过后，不需为其房产单位申请贷款，政府有关当局旗下一家公司将负责处理，支付该单位租金30年后，以抵销银行贷款，租户将拥有该房屋。

有关房产单位价格在30万至50万令吉，家庭收入5000令吉者可提出申请，面积最少有900平方呎，假如成功申请者有额外资金，他们可以提早，例如在入住15年后“赎回”该产业，不需要等到30年。

不过，产业价格不是每一个州同样标准，视地点而定，一些州属例如霹雳州曼绒，售价在20万令吉左右，租金介于700至800令吉。

除了财政部与国内贸易、合作社及消费者部门推出的“先租后买”房屋计划，另一家机构是“一马房屋公司”，家庭收入在2500至1万5000令吉之间可提出申请。

严格来说，2017下半年至2018年的产业市场充满挑战，特别是可负担房屋的供应，联邦政府与州政府受促通力合作，提供更多可负担房屋。

结语
房地产周期按其供需关系，可以划分为上扬期、高峰期、下跌期和谷底期，每个时期都有房屋空置率，是指房屋推向市场“一定期间”后，空置房屋所占的比率。

“一定期间”在不同国家有不同规定，西方国家多以两年为准，而亚洲国家多以一年为准，“所占比率”，指的是占新房的比率，也可以是所有房屋存量的比率。

我国多指占新房的比率，即占增量房屋的比例，称之为新房产空置率，西方国家多指占房屋存量比例，也称之为空置率。

http://www.sinchew.com.my/node/1746338/金融危机与产业市场（下篇）‧无壳蜗牛错过了甚么