以本地人口年增加39万人，每年需要9万7500间房屋，可是以完工房产7万8216个单位计算，本地产业市场，并没有供应过剩，为何出现房产滞销问题？

根据2016年大马拥有3200万人口，年成长率1.3%计算，按年人口增加39万人，家庭平均成员4人，每年所需房屋9万7500间，超出每年完工房产7万8216个单位，不足的房产数目有1万9284间。

从简单数据来看，明显存在供求不均衡问题，WTW产业顾问公司董事经理符儒仁说，大马住宅产业市场存在3大基本面问题：价格不均衡、地点不符合，以及房产不对称。

他说，这3大基本面问题，简称3M（Price Mismatch、Location Mismatch及Product Mismatch），已经存在一些时候。

国家银行较早前的报告指出，大马人平均只有能力购买价格25万令吉的房屋，可是2017首半年，78.7%新推出的房产，价格超出25万令吉，当中大约一半（49.8%）的售价，在40万令吉或之上的价位，另外四分之一（25.4%）的价格超出50万令吉，这些现象反映3M中的第一个：Price Mismatch。

关于地点不符合（Location Mismatch）的基本面问题，缺乏基本设施与设备，出入交通便利性，影响人们在这些地点置业，在大城市一些基本设施发展较不完善的地区，也会导致房产滞销问题。

他说，这3大因素造成半岛多个州属，依然存在房产滞销问题，2017首3季，滞销房产最明显的城市，分别是雪兰莪、柔佛和吉打。

价格 地点 房产都不对

符儒仁说，在适当的地点兴建对的产业类型，这一点很重要，大城市人口密集，供产业发展土地日渐减少，在学院、大学附近，应该增建适合学生住宿的产业，以吸引投资者购买。

为应付家庭对面积宽大房产的需求，在土地价格较便宜的郊区，建立面积宽敞的双层排屋、半独立洋房，有助提高待售房产的吸引力。

关于房产类型不对称（Product Mismatch）的问题，产业市场的小型办公居家单位/套房，有不少类似“鞋盒”单位，由于建筑面积娇小，空间不够一家人活动，不适合长期居住。

至于公共房屋，由于房产和管理质量的问题，造成居住质量下跌，引起这类型房屋永续发展的隐忧。

滞销房产数据一览

在雪兰莪州，共有3596个滞销单位，其中共管公寓/公寓有1830个单位，占50.9%；超过50万令吉的房产有2166个单位或60.2%；八打灵县共有1223个单位，乌鲁冷岳和鹅唛县滞销房产情况也不轻。

至于柔佛州，滞销房产单位共有3901个；管公寓／公寓1039个单位或26.6%；2层和3层排屋有991个单位或25.4%；价格超过30万令吉的房产2703个单位，占69.28%或最大比率；新山县则有2510个单位。

在北马的吉打州，滞销房产单位3534个；2层和3层排屋共有1656个单位或46.9%，价格在30万至40万令吉的房屋，共有1438个单位；瓜拉姆达县则有3039个单位，华玲和古邦巴素滞销房产也相当明显。

值得补充一点，吉隆坡峇都区滞销房产、占直辖区总数接近40%，这是不小的数据。

城市地少屋价高

大马住宅产业供应概观显示，现有供应量535万个单位，新增49万个、规划中有41万个。

城市化和人口成长，大批人口涌入大城市如巴生河流域、柔佛和槟城，探讨较大的发展与机会。

在2030年之前，预测有3800万人口，大城市将占大马人口的42%，这些城市土地稀少，料将促使产业价格上涨。

另一方面，2017年首两季的产业交易量，比2016年同期较低，住宅房产在交易总量的比率也稍微下跌。不过，仍是产业市场的最大组合（2017首半年：61.8%、2016首半年：62.4%）。

市场需时“清货”

另一方面，产业市场供求不均衡延续至2020年？滞销房产保持高水平，买家有更多选择，现阶段是买家的市场？

全国产业中心的数据显示，在9万7004间未出售房产单位，以2017年第三季平均屋价40万4835令吉计算，未出售房产总值390亿令吉，预料需要一些时间才能“清货”。

在住宅房产领域，大约95%未出售房产，由有地房产（48.0%）和高楼公寓（46.8%）组成，廉价房屋只占5.2%。

截至2017年第3季，以未出售房产比率最高来看，高楼产业居多，介于5.7%，而且是2015年来未出售房产，增速最快的产业类型。

“倾销”恐拉低屋价

谈到供求不均衡的问题，符儒仁补充，如果市场出现供应过剩情况，将会引发“倾销”与反竞争形势，进而拉低产业价格。

不过，目前的供应过剩只局限某些类型产业，不是各类型产业都出现过剩情况，而且大马的产业价格继续成长，关键问题在于买家的负担能力，以及对屋价的期许。

此外，大量脱售会导致屋价崩跌，特别是在危机期间，假如市场是以投资为推动力，担心崩跌的情况会加剧，大马的产业市场，整体来说仍以本地买家／投资者为主，因此崩跌的情况并不存在。

假如买家容易取得融资，可能加剧融资风险，如果抵押贷款资产条例宽松，对金融体系构成系统性风险，在这方面，国家银行积极监督与管制，以确保金融机构维持严谨的贷款守则。

新产业计划锐减

由于房产滞销问题仍未克服，发展商减少推出新产业计划，基于这点，住宅新增供应在2017首3季，削减至48万零60个单位，按年比减少43%。

隆办公楼出租率跌

办公楼方面，吉隆坡办公空间出租率，从2006年的81.8%，下跌至2016年的77.9%，2006至2016年的供应量成长3.9%，超越需求成长3.4%。另外，2016年的77.9%成长率，比全国平均水平82.3%低4.4%。

国家银行估计，巴生河流域新增供应3800万平方公尺，这批新增供应，可推高巴生河流域的办公楼空置率，估计在2021年之前，达到有史以来的32%高水平，意味每3个办公空间，可能就有一个是空置单位。

至于零售业空间，截至2017年首3季，全国各地共有1520万购物商场空间，其中81.2%是出租单位。全国供应量将增加17.8%，包括建筑中、规划中的零售空间。

工业产业供应相对稳定

吉隆坡和柔佛的零售产业空间，分别增加22%和33%，当目前兴建中的所有空间完工以及所有规划中零售商场如期兴建，可能塑造供应过剩的情况。

工业产业领域现曙光，与其他类型产业比较，工业产业供应相对较稳定，在电子商务发展蓬勃的推动下，预料市场对工业产业空间的需求将继续上升，特别是位于好地点的工业产业。

72%家庭可负担50万以下

房产滞销问题存在，主要是广大的本地家庭（72.1%），收入只有能力购买价格在50万令吉以下的房屋，国家银行的报告指出，这是以每月份期付款占家庭收入不超过30%、目前的贷款利率，以及分期付款年数35年计算。

结语

从文中的供应数据显示，一些类型的产业供应过剩，特别是目前发展中的办公楼、零售产业在接下来几年完工后，供应过剩的情况将更为明显，由于经济和前景尚未明朗，即使产业价格下跌，投资者也不宜冒然进场，毕竟这两个类型的产业，与市场脉搏息息相关。

至于住宅产业，假如房产供应显示过剩，价格微跌，买家可以按情况购买，城市游子、学生人数较多，对住宅产业的需求不会大幅下跌，这是可以肯定的趋势，如果不是自住，购买容易出租的产业，还是可行的。

http://www.sinchew.com.my/node/1757684/产业滞销‧全因3m