“这几年产业市场走势偏软，市况显得比较淡静，发展商当前最大的挑战是：继续购买土地供未来发展？是否对现有土地进行规划，按部就班推行产业计划？”

这是怡保置地董事经理拿督孙兴存，在“房地产发展商会研究院”产业论坛上，道出本地产业发展商的心里话。

看人口结构建房产

也是大马房地产发展商会（REHDA）副主席的孙兴存说，产业发展商的赚幅已缩小，一些小型发展商的赚幅可能只有单位数，大型产业发展商的赚幅已不到20%。营运成本偏高冲击业者的盈利表现，如何维持合理利润，成为当前最考验发展商的一门学问。

在产业发展的过程中，发展商有一块待发展土地，需向州土地局申请转换用途。申请获批后，接下来的建筑图测、发展准令，则向地方政府提出申请。

这个过程需要一些时间，发展商必须有一定的握产能力，才不会对现金流造成负面影响。因此购地继续发展，对现有土地进行规划，进而推行产业计划，需在谨慎研究、考量的基础上进行。

地点不对房产不适合导致产业滞销关于未出售房产增加、产业滞销问题，孙兴存说，如果在不对的地点、推出不适合的房产类型，的确会造成滞销产业增加。

举个例子，买家钟情有地房产，如果在该地点兴建分层产业，例如共管公寓或服务公寓，很可能面对未出售单位增加的问题。

因此，推出房产计划之前，需要研究当地人口的结构，在一个年轻人、上班族较多的社区，或是附近有学院的地点，分层产业会比较畅销。

在土地成本较便宜的外围城市，买家追求的是有地半独立房屋，多数是比较年长的购屋者，他们需要较大的活动空间，退休后可以在住家的前院、后院栽种花朵、蔬菜，打发空闲的时间。

孙兴存补充，推出产业计划前的规划至为重要，包括从“全国产业资讯中心”

搜寻数据，避免大家在同时候推出同类型房产，导致房产供应过剩。

他在座谈会上呼吁产业发展商，积极看待每3个月向全国产业资讯中心、呈报房产兴建数据、销售数据的重要性。

虽然全国产业资讯中心的数据，未必100%反映实际情况，不过可以作为参考，因为有些发展商没有即时呈报，造成该中心在输入数据时，可能已过了一个季度。

关于近年来大事发展的“可负担房屋”计划，也需要谨慎规划，避免这些房产计划几年后建成，导致供应过剩的情况出现，届时可能将影响房产市场的健康发展。

各州需求大不同

近年来，产业发展的格局显示转型，个别州属的主题产业稍有不同，医药旅游业蓬勃，可带动该州的假日产业，旅游景点多、而且有不同的吸引力，将推动一些类型产业的销售。

当我们谈论半岛、东马产业的发展，通常离不开首都吉隆坡、雪兰莪、槟城、霹雳、柔佛等州属的产业市场，包括东马沙巴和砂拉越的产业发展。

马来西亚有13个州属，西马的主要州属包括雪兰莪、吉隆坡、槟城、霹雳、柔佛及东马两大州属分别是砂拉越和沙巴，这是最多人关注的市场，各个不同的州属，市民追求，或是投资者属意的产业，一般都是不一样的类型。

在西马半岛一些州属，海边度假村、高原度假屋、海鲜美食村等等，都是比较多国民，在假日或周末首选的度假目的地，由于各个旅游景点的不同特色，带动有关地点度假屋和民宿的发展。

首都吉隆坡由于人多、土地面积不大，度假产业以公寓为主，其他一些州属，例如柔佛、霹雳，雪兰莪州，不少民宿是有地房产，辅助假日或长周末客房需求的不足。

砂拉越-商务区公寓抢手

我们先叙述面积较大的砂拉越，该州拥有300万人口，按年成长1.1%。

其中55%居住在城市，1300亿令吉的生产总值，按年成长4%，州内人均收入大约4万8000令吉。

砂州新首席部长拿督巴丁宜阿邦佐哈里2017年3月就任，制定新的宏愿计划与政策：就是较大自主权、推动数码经济，包括成立新的、独立石油公司砂拉越石油。该州拥有280亿令吉储备金，一部份用来融资砂拉越石油公司、发展数码经济及建立轻快铁系统。

财政预算57亿5000万令吉的砂拉越，其中40亿令吉用在州发展计划，其他较大型的计划将推动州内的经济发展，这些大型计划包括泛婆罗洲高速大道（耗资160亿令吉）、砂拉越再生能源走廊，已吸引几家大型能源消费企业到民都鲁投资。

谈到砂拉越产业市场的发展，产业经纪公会砂州分会主席陈建国说，在过去的一年，州内产业销售大约2万2000宗，数量跌减4%。不过，价值增加6%，住宅产业依然是州内的主流产业领域。

在中央商务区5公里以内，而且距离古晋机场不远的共管公寓／公寓，销量保持强劲，特别是价格低于50万令吉的单位。

商产过剩 酒店投宿率微跌

他说，州内主要城市商业产业供应过剩，除了特别理想的地点，酒店的投宿率稍微下跌，包括5星级酒店，主要是因为经济型酒店、民宿加入市场，造成竞争加剧。至于工业产业，交易量并不多，而且供应有限。

对2018年产业市场的展望，州内市场对有地房产需求强劲，靠近中央商务区的共管公寓／公寓，需求适度坚稳。

国家银行调高基本借贷率0.25%，下半年可能再调升0.25%，届时可能影响市场的基本面。

他补充，整体来说，市场对商业产业需求疲弱，首要地区除外。对工业产业的需求适中，至于农业产业，沿泛婆罗洲高速大道农业地的价格和需求，料将同步成长，旅游业维持成长步伐，市场对酒店的需求保持预期水平。

霹雳-排屋主导市场

2017首半年，霹雳州产业市场走势开始偏软，交易量共有1万8538宗，价值37亿4000万令吉，比前期的1万9782宗，价值39亿4000万令吉少。

产业经纪公会霹雳州分会主席诺查玛尼说，以量和价值而言，若与前期比较显示下跌，住宅领域占市场交易的60.5%；农业产业排第二，占31.2%；接下来是商业产业5.4%、发展地段1.7%及工业产业1.3%。

工业产业交易剧挫37%

他说，整体而言，市场走势趋跌，以交易量来说，工业产业跌幅居首，跌幅达37%；接下来是发展地段跌15.2%、商业产业跌11.3%、住宅产业跌6.3%及农业产业跌2.8%。

以交易价值而言，除了商业产业和发展地段，分别上扬13.7%和2.9%，其他各类型产业交易价值皆下跌。

在那半年里，霹雳州住宅产业交易宗数1万1211宗，价值20亿8000万令吉，前期首半年1万1965宗，价值22亿5000万令吉，反映量和值各跌6.3%和7.7%。

其中排屋为主导产业，交易量4807个单位，或住宅产业总数42.9%，以单层排屋和双层排屋为主，分别有2568个单位和2239个单位。

诺查玛尼说，住宅产业价格保持稳定，2017首半年显示正面成长，一些已发展起来的地区，住宅产业获得衔接交通完善扶持，继续享有资本增值优势。

在一些策略性地点的屋价，例如靠近商业中心、购物商场及市中心等地区，同类型产业价格保持坚稳，住宅租赁市场普遍稳定，一些地区呈上扬走势。

商业中心附近新的租赁区与策略性地点，而且衔接交通便利、推动租金上扬，排屋和高楼产业，特别是靠近工业地区和霸级市场，取得不错租金与回酬。

商产价量齐跌

与此同时，州内商业产业交易量1000宗，总值5亿4740万令吉，与前期比较显示量和值分别下跌11.3%和13.7%。

此外，零售产业领域保持乐观，出租率84.8%，2016下半年则有85.4%，年度出租空间比2016下半年的2万8757平方公尺减少6207平方公尺。

一般来说，大多数购物商场的零售产业空间保持稳定，一些商场的租金显示上扬，主要是调整租金和更新租约。

旅游产业续成长

诺查玛尼补充，霹雳州接下来几年的产业市场，展望保持乐观，建议中和进行中的发展计划，州政府提供奖掖措施等都是有利因素。

其中一些旅游景点、生态旅游业等地的投资，带动旅游产业的成长。

基本设施完善推动州内旅游业，预期在2019年完工的西海岸大道，全长233公里，衔接雪兰莪州的丹绒加弄、霹雳州半港、安顺与实兆远等地。

沙巴-海外买家最爱

沙巴产业市场同样是住宅产业为主导产业类型，根据全球产业资讯中心的数据。2017年首3季共有3497宗交易，价值12亿9335万令吉。以量和值来说，在量方面减少26%，价值增加42.3%。

在过去的一年，沙巴的产业价格稳健上扬，以2017年的表现展望2018年，预测交易量可能下跌，融资不易是主因。不过，海外投资者与买家购兴未减，可能有利于推动产业交易量。

从中国和韩国前往沙巴的直飞航班，带来不少海外投资者。整体来说，住宅产业价格和租金保持稳定，一些理想地点甚至出现可观涨幅。另外，沙巴州内商业产业进入复苏阶段。

截至2017年第三季，交易量增加13%，价值增升21%，出租率和吸购率皆有改善。（参考图表）

店屋办公楼挑战严峻

放眼2018年，商业办公楼的租金和出租率保持稳定，并维持在健康的水平。

不过，主要局限在首要和次要地点，新发展计划的多数单位迅速售出，包括兴建中计划。

由于这些因素，等级较低的店屋办公楼，面临严峻挑战，业主必须革新和改善产业质量，以吸引租户和买家。

槟城-地点口碑最重要

2017年杪之前，产业市场基本面继续受到经济因素、政府推出冷却产业措施影响。

2018年是产业买家市场，首要与次要市场料敲定更多交易，不论是买来自住或投资，地点、发展商口碑将影响产业买家的决定。

产业经纪公会槟城州分会主席苏继良说，2017年槟城产业市场走势放缓，首要市场的可负担房屋交易活跃，价格超过50万令吉的产业计划相对来说比较少。

在2017年首3季，槟城产业市场交易量下跌。不过与前期比较，交易价值从68亿5394万令吉，改善至78亿6694万令吉。

至于住宅领域，2017年首3季产业交易宗数共有8841宗，价值39亿4810万令吉，前期交易宗数9899宗，价值39亿9737万令吉，分别下跌11%和1%。

发展地段方面，2017年首3季交易宗数，从前期的982宗减至897宗。

不过，交易价值增加，从10亿零851万令吉，增至16亿6582万令吉。

零售产业竞争严峻

在可预见的将来，槟城零售产业市场继续面临挑战。如今，槟城拥有大约3200万平方呎的可出租面积，以槟城的人口来看，为吸引最佳零售商，零售产业市场竞争将更加严峻。

另外，当更多购物商场加入市场后，预料槟城的零售产业领域将进一步巩固，在威省巴都加湾的宜家商场，2018／2019年完工并启用，届时供应链将额外增加130万6800平方呎的空间。

结语

从各州产业市场人士的叙述，不难发现买家或产业投资者，对不同类型产业钟情度各有不同。同时，零售产业如购物商场的供应过剩，除非淘汰一些老旧商场，才适宜兴建新的购物广场，避免供应过剩情况进一步恶化。

http://www.sinchew.com.my/node/1761951/房市冷风吹‧发展商各有盘算