由于产业价格超出个人收入、多数年轻人负担能力有限，一些年轻人被迫放弃购屋，也许只能长期租屋，如果屋价不跌反升，恐怕租金也会水涨船高，担心财务负担将越来越沉重。

旺区产业
买不起先租房

在就业市场充满挑战，年轻人失业比率偏高，市场上有人建议：最好放弃购屋梦想，以免万一失业，无法继续偿还房贷分期，个人的信用将留下不好的纪录。

政府相关单位、产业顾问认为，假如买不起、不如先租房，以解决居住问题，说到巴生河流域的产业市场，公寓平均售价在50万令吉之间，如果单靠个人条件，并不容易实现购屋计划。

巴生河流域是全国人口最多的地区，对房屋的需求保持偏高，不只是国内外大企业，还有许多大专学府，上班族和学子，都需要住宿的地方，对房屋的需求有增无减。

首都吉隆坡与周边地区、雪兰莪多个城市，是国内外大企业的集中地，年轻人大专毕业后，找工作会放眼这些地区，毕竟这里的选择和机会，相对来说比家乡多。

以我国的人均收入来看，年轻人加入就业市场初期，一般在薪金3000令吉左右，如果是3000令吉，假设有汽车贷款分期、大学学费贷款要承担，不可能有余钱应付房贷分期。

屋价30万
收入至少4500

从收入3000令吉的数据来看，确实不容易实现，因为购买房屋的贷款分期，必须只是净收入的三分之一，假如分期付款1500令吉，那么，收入至少要有5000令吉。

就以净收入4500令吉、每月份期付款1500令吉为基础，申请借贷时30岁、贷款分期30年，其实只能借到32万令吉。

因此，如果购买房屋，这房屋的价格不能超过40万令吉，而且只能贷款80%，本身支付20%的首期购屋款，就是8万令吉，对于30岁加入职场几年的年轻人来说，手上需有8万令吉现金，的确不容易。

根据一项调查报告，35%的人与父母同住、31%租屋、18%贷款购屋，但仍在供款，16%拥屋者、贷款已还清。

简单数据告诉我们，与父母同住和租屋总共66%，大约三分之二，这是偏高比率，另外的34%分别是18%贷款供屋、尚未还清贷款者，以及16%已还清贷款的购屋者。

80%潜能购屋者是青年

在大马，40%的家庭收入少过5000令吉，收入5000至1万令吉的家庭37%、1万至1万5000令吉16%，以及超过1万5000令吉只占7%。

另外，有潜能购买房屋者，7%年龄超过50岁、9%年龄41至50岁、34%年龄31至40岁、49%的年龄在20至30岁之间。

从以上数据不难看出，有潜能购买房屋者当中，以20岁至40岁居多，总共80%，假设这当中的购屋者是25至35岁，就是名符其实的年轻人。

这些年来，产业价格保持偏高，政府采取打房措施，可是没有料到，加大打房力度，冲击最大的是中低价房屋的购屋者，银行对贷款申请者设定较高的门槛，看紧批准贷款的关口，如此一来，许多首购屋族，面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手的产业市场，交易开始放缓，尤其是在2015年开始，银行的估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买产业计划。

市场低迷
置产好时机

产业顾问认为，年轻人不能因为这些因素放弃购屋梦想，首先，可以选择以联名方式购买，第二，可以放眼目标价格较低，例如30万令吉以下的房屋，如果是不超过25万令吉更理想，至少比较容易负担。

我们在大城市购买房屋，主要是这里就业机会多、容易转售或出租，可以抵消通货膨胀冲击，在城市地区，如果想要在地点理想，购买到价格优惠的房屋并不多，这是困扰许多人的地方。

产业顾问表示，购买或投资产业的最佳时机，不是市场在高峰水平，而是在市场低潮期，这个时期有比较多的选择。

更具议价条件

在市场走势较低、形势较淡静期间，会有比较多的待售产业，如果年轻人就业的领域，工作稳定、前景明朗，收入与规定条件不远，在申请贷款时，获批的机会比较高。

他们认为，年轻人收入不丰厚，但并不意味他们没有潜能购买房屋，与其租屋，为何不设法购买一个、日后属于自己的房产单位？

产业市场走势偏低时，对买家来说，比较有议价条件，这个时期，有条件的购屋者，最好是掌握置产良机，努力搜寻，或许会有收获。

贫富差距大
人均收入难作准

另一方面，产业顾问指出，房价增长是一件好事，因为它反映了房产的价值，如果在某个地区，市场持续经历房价上涨，这就意味着人们还在不断购买，而房租回酬很好。

过去这些年我国的房价节节攀高，以100为基数计算，2009年3月份开始，马来西亚的房价指数在2012年达到200，而在2014至2015年稍缓到160；数据指出，从2009年底至2014年底这5年，马来西亚平均房价上涨了57%。

在2015至2017年，房屋价格的升幅降低，但是我国的人均收入、薪金成长指数及年轻人、首次购房者的财务能力，远远无法跟得上房价指数，导致许多房产变成有财力者的专利。

依斯干达：大马经济存结构性问题

我国各阶层人民贫富差距大，人均收入无法作准，导致用房价除以年收入来衡量的“房屋购买能力指数”（目前为大约8.5，即8年半的年收入总和，才能购买一间房子）无法做出正确的判断。

大马房地产发展商会主席拿督斯里依斯干达，较早前在一项房产论坛上指出，以区域市场的产业价格来看，大马的产业价格在合理水平，世界银行之前指出，吉隆坡是世界上其中一个产业价格较低的城市，可是，大马国民普遍认为，国内许多城市的屋价介于偏高水平。

他说：“追根究底，薪水停滞不前、或者说处于偏低水平，才是导致国人买不起房子的原因。假如希望工资水平获提升，大马必须提高竞争力和生产力。”

80%滞销屋售价高于25万

法迪依斯干达表示，有报告指去年房屋滞销数量增加，主要是因为人们买不起，但其实是大马经济存在结构性问题，他希望房地产发展商会有机会，与当局联手合作研讨解决方案。

较早前，国家银行表示，大马的可负担房屋售价顶限为28万2000令吉，可是，2017年国内实际房价中值是31万3000令吉，造成许多家庭无法负担。

另一方面，国家银行较早前发布的“国行年报和金融稳定与支付系统报告”指出，我国约有80%滞销房屋售价均高于25万令吉，普遍建在出入交通不方便，以及远离市中心的地区。

国家银行认为，滞销房屋数量增加，反映国内房屋的售价，与多数家庭能承担的房价，存在不均衡的问题。

法迪依斯干达补充，对发展商来说，房价的制定是根据市场供需来决定，可是，如今发展商的赚幅已经日益微薄。

不能单靠价格衡量可负担性

他个人认为，一间房屋的售价是否属于可负担性，不能单靠房屋的价格来衡量。

他说，希望各有关当局坐下来讨论寻求对策，找出人民无法承担房价的真正原因，以及如何解决问题的方案。

另外，他坦言，年轻人若申请银行贷款能获批，不应该放弃购屋计划，在通货膨胀的冲击下，屋价能降温的机会不大，如果不断等待明天才决定，也许不晓得明天何时才出现。

信贷纪录好
屋贷较易批

前面提及银行对贷款申请者设定较高的门槛，看紧批准贷款的关口，许多首购屋族，面对申请贷款难批的问题。

针对这点，本地一些商业银行贷款部的职员说，当银行在审核他们的申请时，如果他们的信贷纪录良好，尽管财务条件稍微达不到要求，申请依然可以获考虑或批准。

林若辉律师说，信贷纪录良好，指的是没有个人贷款、准时偿还大学学费借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等，也都准时缴付。

为何说必须准时偿还每月应付的费用，林律师补充，拖欠个人贷款、汽车贷款、信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致日后向银行申请贷款面对困难。

他说，一旦拖欠贷款者的名字，被列入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行可以根据这项记录，来评估贷款者的风险，以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候，人们可能没有把拖欠贷款当作一回事，即使律师楼已发出信件提醒，可能也不加以理会，惟有在向银行提出贷款申请，被告知已被列入银行的黑名单，这时才意识到事情的严重性。

建议联名或找担保人

另一家商业银行贷款部的职员说，假如贷款申请者条件稍微逊色，银行可能会建议他们联名申请、或是找亲人担任担保人，以便能为贷款申请加分。

在大马大约拥有3200万人口，2018年杪可能接近3300万人、40岁以下破产者，其中26.7%拖欠汽车贷款、25.5%因为个人贷款、16.8%拖欠房屋贷款，以及10.3%因商业贷款，面对违约问题。

从这个数据可以看出，拖欠汽车贷款、个人贷款者占较大比率，分别是26.7%和25.5%，两个加起来超过52%，这是相当高的比数。

财务条件影响贷款利率

关于条件较弱贷款者获取贷款的利率，可能比较不理想，主要是银行将风险计算在内，简单说，假设A申请者的财务条件优厚，他领取的贷款配套，其贷款利率会比条件较逊的B贷款者漂亮。

另一方面，对于条件较逊的贷款申请者，有些银行会要求贷款者、存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行，存款证书由该银行保管，一旦贷款者拖欠分期付款，银行将通知贷款者，前来提取存款证书，以偿还贷款分期，这可说是比较不利贷款者的折衷方案。

从商业银行对贷款申请者采取的措施，明显的，为保障他们本身的利益，先做好一部份工作，例如握住贷款者的定期存款证书就是一个例子。

还有一点，条件较弱贷款者领取的贷款额度会比较少，例如未必可获批准90%的贷款，可能只是屋价的85%或80%。

房贷少过三分一收入合理

国家银行原本有规定，购房者每月房贷摊还数额不得超过收入的三分一，以便保障购房者保有三分二的收入应付生活开销，这个比例有其合理性。

因此，只要许多马来西亚人的三分一收入无法支付房贷，这个国家的房价就可以被初步判定为超高、或者说不合理。

在巴生河流域的产业价格，严格来说，降温的例子并不多，说到降低产业交易价，在转手市场的一些房产单位，由于转售价与原价相比有一段距离，有些业主可能需要现金，会选择降低要价。

不过，发展商兴建的待售产业，情况稍有不同，位于策略性地点的产业，价格保持坚稳，因为有些买家目标只有一个：就是购买新建的房屋，他们对旧的房屋有些顾虑，担心老房屋有很多问题，例如被白蚁侵蚀，或者已经很老旧，需要庞大的装修费。

结语：年轻人若有购屋计划，不应过于迟疑或多虑，有时等待再等待，很可能会错失难得的购屋良机，而且时间过得快，一年、一年过去了，机会很可能就这样流失掉。

http://www.sinchew.com.my/node/1783485/年轻人买屋梦（上）薪金追不上房价．想买屋却供不起