本地一些地区产业的价格，并未有降温迹象，可是，这大半年来，产业投资者想脱售房屋，却难达预定目标价，买家或购屋者有心购屋，却普遍面对融资不易、超出本身财力、或是地点不适合的问题。

在这种“卖不出、买不起”的市况下，大马房市到底出了甚么问题？又该如何才能对症下药？

卖屋赚幅大不如前

大马房市呆滞不前，或可说疲软无力，拖累了发展商的赚幅、业绩也被削弱，最近政府即建议发展商调低屋价，让购屋者受惠之余，也可享有建筑材料豁免销售与服务税的优惠，否则，豁免销售与服务税的优惠将被取消。这是否意味发展商过去这些日子，一直都享有可观的盈利赚幅？

17大发展商赚幅减至12-17%

高美达（GLOMAC,5020,主板产业组）董事经理拿督斯里法迪依斯干达说，今天产业发展商的赚幅，已没有往日理想、更别说可观。

他说，25年前，当业者谈及发展商的赚幅时，有一名前辈说：“假如赚幅少过30%，最好还是打消从事产业发展的念头。”

根据房地产发展商会的数据，今天的首20大发展商之中，其中17名宣称，他们的赚幅退减，只介于12至17%，2名表示公司的赚幅在21%之间，只有一名披露公司赚幅介于23%。

他指出，这个行业的业者认为，如果公司赚幅能维持在25至30%，会是比较理想的情景，毕竟这是个资金开销庞大的行业，也不排除存在一定风险。

地价高昂开销庞大

法迪补充，今天发展商面对的成本开销高昂，除了土地因地价高昂削弱发展商赚幅，其他成本包括建筑开销不断走高，还有需要符合当局设定的发展条规、资本开销庞大，加上赚幅被削弱，造成发展商面对严峻挑战。

他举个例子说明地价占发展计划的比重。他说，以每平方尺30令吉购买的发展土地，10英亩的交易价为1300万令吉，假设兴建100个房产单位，个别单位为22尺x75尺的双层排屋，意即每单位土地成本为13万令吉。

另外，整块发展地段的土地使用率平均在50%之间，另50%必须保留作为社区居民的活动空间、出入通道或其他设施，显示土地占产业发展开销相当大的比率。

需建廉屋考验财力

他指出，发展商在推出大型综合产业计划时，也需要负责廉价房屋的兴建，这一块是考验发展商财力的关键，虽然市场人士认为，发展商会转移部份成本，就是由购买中至高价房屋者承担，但主要还是由发展商承担大部份的费用，这是削弱发展商赚幅的其中一个项目。

法迪也是房地产发展商会卸任主席，他认为，兴建廉价房屋应该是由地方政府，或州政府负责，毕竟州政府拥有土地转换用途的权利，在征用土地方面比较占优势。

可负担屋9大问题

另一方面，大马房地产发展商会研究院主席拿督黄中立，针对可负担房屋的发展表示，政府应在这方面扮演更重大角色，不论是联邦政府或州政府，都拥有比较多可以发展屋业的土地资源。

该研究院较早前在可负担房屋转型报告中，圈出我国可负担房屋存在的9项结构性问题，这些问题分别是：1）零散及不平等发展、2）僵化房屋政策（配额及房价管制）、3）地点不适、4）土地稀缺、5）交叉补贴使屋价上涨、6）房屋发展费用涨、7）缺乏效率使用公共基金、8）B40及M40收入群体融资成数率低，以及9）缺乏可靠和即时的市场数据。

他说，可负担房屋（Affordable Housing）是我国需求殷切的房屋类别，由于公共和私人界在可负担房屋的价格厘定，以及推行方面并无有效协调，导致各类问题丛生、国人望屋兴叹。

黄中立说，私营发展商没有庞大的资源和财力来推动公共房屋。实际上，世界上没有任何一个国家的发展商，类似大马般被强制规定、必须兴建固定份额的可负担房屋，可负担房屋的兴建，应该由政府来主导。

房屋订价 因地而异

关于可负担房屋发展计划，黄中立说，所谓的可负担房屋门槛价格，也是私营发展商和政府比较难达共识的课题，在可负担房屋转型报告中，列出了可负担房屋的门槛价格因地而异，价格水平介于吉兰丹的20万令吉至巴生河流域的50万令吉。

政府和发展商应各司其职

他说：“政府兴建的公共可负担房屋，应根据各州实际中间人均收入来制定屋价，而私营发展商，则由市场供需情况，来决定可负担房屋的价格。”

如此一来，政府和私营发展商在兴建可负担房屋的分工将变得比较清晰，而且两者之间的屋价互不牵连；私营发展商的房屋由市场情况来决定，而政府兴建的公共房屋价格，主要需迎合中低收入者的能力而定。

可成立民宅信托基金

他认为，政府可成立民宅信托基金，在靠近一些捷运站的地点，兴建公共房屋，出租给40%低收入群体（B40）或出售给中等收入群（M40），尝试改善“居者有其屋”的水平。

各方研究 降价方案

大马房地产发展商会新任主席拿督孙兴存指出，该会将在2019年财政预算案前，针对房价调低的幅度完成研究，结果出炉后再做宣布。

他也促请发展商进行降低住宅房价研究，希望可以把豁免销售税的优惠转给购屋者，以便后者能够受惠。

不过，本地一名发展商表示，虽然建材成本下降，可是，近几年其他成本不断上扬，短期内房产价格料不会改变。

SST增加其他成本

“在消费税时期，发展商自行承担一些成本涨幅，销售税的实施，也增加一些其他成本，我们目前还在计算与分析，销售税对房产带来的成本影响。”

此外，也有房屋发展商表示，由于并非所有建筑材料都豁免销售税，因此他们尚在计算，是否需调整价格，以及调整价格的幅度。

创意促销 才能突围

另外，在产业市场面临滞销时，产业发展商如何突破重围，法迪依斯干达说，发展商在促销房屋，必须更有创意、更有技巧，包括在财力范围内提供优惠或奖掖，努力将销售率推高。

买家把焦点转向郊区

他披露，产业价格介于50万至65万令吉的产业，出售率还算可以，65万至85万的房产，一般销售率稍微弱一些，至于接近百万令吉、或更高价位的房产，通常比较难出售。

“由于产业价格昂贵，在巴生河流域，买家把焦点转向郊外地区，特别是为了购买有地房产，一些新的产业热门地区，例如雪兰莪州的万挠、双溪毛糯、士毛月、万宜等地，这些地区的房产价格，相比之下比市区便宜。”

市场对有地房产，例如排屋和共管公寓、服务公寓仍有一定需求，不过，对半独立式洋房和独立式洋楼的需求，显示有下滑迹象，主要是价格高昂，有能力购买的人并不多。

房产偏软 一时难解

与此同时，财政部产业估值与服务局总监拉哈表示：“2017年产业市场的偏淡走势，已延伸至2018年，市场在重新回扬之前，预料需要一些时间进行调整。”

须正视产业滞销

她说：“产业滞销是各方必须正视的问题，特别是地方政府和产业发展商，在推行任何发展计划前，必须展开精确研究，谨慎规划，避免产业市场出现供应过剩情况。”

提到产业市场的前景，拉哈认为，预料在接下来几年，产业市场走势保持偏软，预期需获得产业相关奖掖措施，以及宽松货币政策的扶持。

在这之前，法迪表示，国家房屋有限公司将兴建1万2000间“人民美好房屋”、5000间“人民憧憬房屋”，以及2万个单位“人民渴望房屋”，这是不错的措施，希望可以让更多人实现“居者有其屋”的愿望。

另外，政府把购屋价格从40万提高到50万令吉，也将给予房屋的转手及贷款合约50%印花税优惠，他希望这项优惠措施可以延续下去。

二手房产 高峰回落

另一方面，说到巴生河流域的产业价格，购屋者协会中文组主任陈钟灵说，这一带地区产业价格降温的数目不多，至于说降低产业交易价，在转手市场的一些房产单位，转售价与当年第一手购买原价，相比之下有一段距离。

他指出，有些业主可能需要现金周转，会选择降低求售价，毕竟赚幅还算不错，只是比本身设定的目标价稍少，或者是赚少一些。

不过，在一手市场的待售产业，情况稍有不同，位于策略性地点的产业，价格保持坚稳，而且有些买家目标只有一个：“就是购买新建的房屋。”他们对旧的房屋有些顾虑，担心老房屋有不好的“纪录”，或者已经很老旧，需要不少钱来装修等等。

实力产业经纪公司总裁陈建业表示，产业卖主必须在求售价放软一些，巴生河流域许多地区的转手房屋价格，已经比过去一、两年下跌，跌幅在5至10%之间。

他说，雪兰莪州一些郊区，5、6年前推出时售价45万、50万令吉的双层排屋，最近转售可能只是60万、65万令吉，转手价反而比两年前的65万、70万令吉稍弱一些。

放宽条例利民拥屋

较早前，大马房地产发展商会促请政府放宽房屋贷款指南，让人民能较容易申请房屋贷款，进而拥有属于自己的房屋，至今，大马人拥屋比率仍有待提升。（参考数据表）

该会提及的检讨房屋贷款指南，包括更弹性处理申请、更容易批准，视情况给予较长的偿还期等等。

促政府降低不必要费用

另外，该会希望发展商面对的营运成本，能获得政府正视，目前，发展商需支付各种各样的费用，包括转换土地用途费用、开发费、提供基本设施，例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。

与此同时，还需要兴建变电站、水库、电缆等，这些都加重发展商的成本，因此，该会促请政府降低或废除一些不必要的费用，以让发展商能节省成本，然后将这笔省下的资金，用来兴建更多可负担房屋，以便更多市民可以受惠。

购屋良机 做好准备

不过，产业经纪表示，尚未购买房屋的年轻人，不论已婚或单身，在产业市场有较多选择时，不妨探讨购买机会，他们认为，这是个不可忽视的良机。

严格来说，在一手或二手产业市场，交易已在过去两年开始放缓，产业经纪普遍建议业主降低房屋卖价，因为银行的估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买房产计划。

一些有心出售房屋的业主，不会过于坚持本身的要价，有些较旧的公寓，转售价已降低大约10%，这是近一年来的情况；假设过去两三年以60万令吉成交，如今以55万令吉敲定，省下的5万令吉，可能足以应付简单的装修费，即使不足，也有相当大的帮补作用。

先做好购屋准备

在未物色到适合的房屋之前，不妨做好购买房屋准备，包括预备好购屋首期款，买卖合约律师费、印花税，贷款合约律师费、印花税，至于数目多少，这要看个人准备购买哪一个价位的房屋，最好是以个人财力作为考量基础。

结语

房产价格是否将下调，目前来看仍未确定，假如顺应部长呼吁降价，降低幅度多大，跌价3%、5%，或更大幅度？这是个有待探讨、研究的课题，相信也是业界人士、购屋者普遍关注的。

http://www.sinchew.com.my/node/1805377/卖不出-买不起-‧-救房市如何下药？