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疫来拍卖屋急升(三之三)‧别标错屋‧避免赔了夫人又折兵

Tan KW
Publish date: Mon, 06 Jul 2020, 06:00 PM

在过去,许多人对拍卖产业兴致基本不大,他们普遍认为碰不得,毕竟摆上拍卖桌的产业,多数是有一些问题的产业单位;可是,随着拍卖行的设立日益增加,显示人们对拍卖产业已经慢慢改观,一些投标者也从拍卖活动中,购买到不错的单位。

冠病疫情冲击下,预料将有更多产业单位被摆上拍卖桌,也许将使拍卖产业市场较为活跃。

理想地点产业可标高价

购屋者协会中文组主任陈钟灵表示,待拍卖产业单位增加,主要是经济展望、市场状况、就业前景看淡,加上这一次的冠病疫情,影响层面广泛且深远,预计无法继续偿还房贷分期的人将增加,只能让银行申请将有关产业列为拍卖单位。

疫情影响房贷偿还
拍卖产业增

对于待拍卖的产业单位,我们多数存在这样的认知,价格比市价便宜,大多数时候是这样,不过,一些位于理想地点的产业,也可能被投资者竞标至较高的水平。

投资者或住在拍卖屋附近

根据了解,有些加入拍卖产业的投资者,本身就住在该住宅区,而且该区待售的房产一般不多,因此,他们会告诉自己尽量标得(当然也会为自己设下最高标价的底线),在获知其住宅对面挂上待拍卖告示牌(屋主面对经济难题、房屋被迫拍卖),就开始进行购屋规划,包括计算需要准备的首期购屋款。

这些投资者准备投标该房屋,可能是买来作为孩子的房屋,例如孩子已出来社会工作,能够分担房贷的分期付款,住在附近方便有个照应,或者是买来投资,出租给租客赚取租金收入,只要位于好地点,不愁房屋租不出去,房屋就在本身住家对面,方便留意租户的人流情况。

角头有空地房屋受欢迎

另外,一些角头有空地的房屋,在摆上拍卖桌后也相当受欢迎,毕竟角头有空地的房屋不多,在一排有地房屋中,角头有空地的房屋只有一间,另一边尽管是角头,可是多数没有空地,有的是多一、两个窗口。

在平常时期,鲜少见到这样的单位被摆上拍卖桌,不过,这一次的冠病疫情与经济危机,估计会有类似单位待拍卖。

投标前
先了解银行是否愿意放

实力产业经纪公司总裁陈建业说,对华人投资者而言,属于租赁地契的房产单位,即使比市价便宜,也多数不准备考虑,因为,投标购买拍卖产业者,如果有关单位是租赁产业,必须严格遵守完成交易的时间,假如超过期限,并不是缴交迟付款利息就可通行,而是已支付的10%首期购屋款将被没收。

华裔较不青睐租赁地契房产

在今天的房产市场,许多房屋的价格并不便宜,数十万令吉的房产单位比比皆是,10%购屋款也需要数万令吉,对许多人来说,这是不容易储蓄的数目。

当然是其中一项多数人会避开的情况,一些位于地点不理想的拍卖房屋,最好还是不要考虑,个人在投标房屋之前,最好先向银行了解,假如成功购获有关房产,银行是否愿意提供贷款,如果银行的答案是:“不行”,一定有其考量的原因。

假如是一宗银行可以做成的生意,通常银行会接受,然后从十多、廿年的贷款配套,赚取贷款利息。

陈建业说,银行不准备提供贷款的情况,通常是有关房产坐落在低洼地区,一雨成灾、出入不方便、或是位于山坡边,担心地基不稳,有朝一日成为危楼,假如贷款者拖欠分期付款,银行即使将产业“拉回来”,准备摆上拍卖桌,可能也无法脱售。

中价中高价拍卖房产居多

另一位产业顾问表示,个人在投标有关房屋之前,必须做一些功课和准备工作,所需资料包括:取得完整的拍卖通告,拍卖通告里包含有关产业的详细资讯、拍卖时间、拍卖地点,以及拍卖条款等等。

此外,从市场上多个拍卖网站挂上待拍卖的房产单位,可以看出价格从中价、中高价至高价皆有,惟高价的待拍卖单位,数目并不多,反而是中价、中高价的拍卖房产居多。

陈钟灵认为,这一方面与屋主的财力有关,另一方面是产业发展商在推行房产计划时,在单位的比例方面,产业类型以中价、中高价的单位占多数,高价的比率则比较少。

举个例子,在一个综合产业城镇,发展商兴建双层排屋、半独立式房屋、独立式洋房、商业产业则有双层店屋、三层店屋,这些是比较普遍的情况,以这种情况来看,待拍卖的双层排屋比较多,这并不稀奇。

服务公寓拍卖增多

陈建业补充,在一些面积不大的地段,发展商兴建服务公寓(可以是两栋、三栋或四栋楼),假如服务公寓单位数目众多,挂上拍卖网站的数目相对较多,这种可能性也相当高,不过,最近这几年,有些服务公寓投资者,将公寓单位改为民宿,缓冲该领域过剩的隐忧。

在服务公寓买主当中,除了自住者,也有一些是投资者,当中有一些是年轻的买家,如果财力不是很强稳,产业被拍卖的例子也相应增多。

至于投机者,他们有些一次过买了几个单位,在市场好景时还好,不会面对租不出去的情况,可是,当市场景气转淡,无法偿还银行贷款分期,接下来可能被迫面临拍卖的问题。

拍卖屋=便宜屋?

谈到加入竞标拍卖产业者,产业顾问指出,过去几年加入竞标者,有一些是Y世代(Y Generation),可能顺应市场的发展趋势,也可能存在拍卖产业,比其他待售产业较便宜的认知。

Y世代是美国的一个世代名称,所谓的世代人物,就是指在某一段时期内出生的一批人群,他们具有代表性的特色,Y世代是接在X世代之后的一个世代。

在Y世代的范围中,有几个同义词描述这个时期的世代特色,包括网际世代,或称N世代(The Net Generation),千禧世代(Millennials)等等。

针对Y世代投标拍卖产业,产业顾问认为,严格来说,Y世代涉足产业投资的经历,一般还不是很丰富,在买卖产业的过程中,他们尚未累积许多经验。

投标者须做足功课

对任何人来说,准备加入投标拍卖产业行列之前,必须要很熟悉参与拍卖产业需要准备的资料、文件,以及具备的条件,避免好不容易储蓄的10%购屋款,由于本身的疏忽而泡汤。

须先了解银行基本利率

与一般产业的投资情况一样,任何人想要加入竞标拍卖产业,必须先了解银行的基本利率(在这之前是基本借贷率)、个人的收入是否符合条件、财务状况是否平稳,能够领取的产业贷款数额与比例,例如能申请到屋价90%的贷款,或是不能,只能取得85%、80%、或更低比例,这些都很重要。

假如无法取得90%贷款,意味个人需要准备更多自付款,是否有信心在规定的时间内筹获,以便交易可以顺利进行,这是关键。

个人假设投标购获拍卖产业,必须严守需要完成交易的时间,在没有其他枝节问题的情况下,还要有其他方面的辅助,譬如律师楼、土地局的办事效率要好才行。

拍卖产业与问答

产业顾问补充,关于人们对购买拍卖产业的疑问,可归为以下几个重点:

1.为什么产业单位会被拍卖?

当贷款者无法按时缴付房贷的分期付款,借贷机构例如银行或金融公司,在贷款者拖欠数月的分期付款后,将会发出相关信件给贷款者,以催收分期付款。假如贷款者不能在限期内还清分期付款,借贷机构有权拍卖其产业。

2.我们可以从哪些方面掌握拍卖产业的资讯?

我们可以通过报章的拍卖产业分类广告、银行或网络拍卖公司,获知关于拍卖产业的资讯,一些律师楼也有待拍卖产业的讯息,此外,银行的拍卖经纪,普遍拥有这方面的数据。

如果想掌握网络拍卖公司的数据,可以上网查询,采用auction或lelong的字眼登入,通常会有负责拍卖产业的公司供参阅,他们也有附上电话号码供联络,最好选择商誉理想、信用评估较好的拍卖产业网站。

3.竞标拍卖产业前需要掌握什么资料?

假如准备或决定出席拍卖会,在之前必须取得完整的拍卖通告,拍卖通告里包含有关产业的详细资讯、拍卖时间、拍卖地点,以及拍卖条款等等。

个人可以在拍卖之前几个工作日,向拍卖经纪或拍卖网站取得拍卖通告,他们将会根据需要为客户准备文件,并以电邮或传真的方式寄给客户。

4.拍卖日当天必须携带什么文件?

在拍卖日当天出发前,切记要携带个人身分证、或是我们常说的大马卡、大马卡副本、银行汇票,以及完整的拍卖通告供参考。

5.我们可以带个人支票簿进入拍卖厅吗?或是一定要购买银行汇票,需要准备什么数额?

个人竞标者必须向银行购买汇票,个人支票是不被接受的,银行汇票数额就是该拍卖房屋保留价的10%。

如果拍卖当天竞标失败,全额退还该汇票,假如成功得标,该汇票将会用来支付拍卖房屋的10%首期屋款。

6.成功购获房屋,可以进入该房屋查看吗?

在没有得到相关方面的许可,任何人是不能擅自进入房屋检查和观看,最多只能到现场,从外面看看房屋外的状况,这对于评估该房子的价值,可能会有一些帮助。

假如投标的是共管产业,例如公寓,建议向有关产业的管理公司了解,前业主是否有拖欠任何债务,例如管理与维修费、维修储备金、水费、地税、排污费等等。

不过,一些负责拍卖产业的公司,也能协助客户减轻疑虑,包括提供一份详细的未缴付账务单,列明该产业的业主所拖欠的债务。

当然,拍卖产业公司也能按照客户的需要,提供客户产业的市价调查报告,报告里将显示产业附近的房屋市价,以及租金在哪一水平,让客户可以更了解房屋的行情,确保做出明智的投资。

7.如果前业主不肯搬迁该怎么办?

假设前业主或其租户不肯合作,而且不愿意搬出去,成功标获产业者,最好通过律师向法庭申请庭令,在拿到庭令后,才能驱赶前业主或其租户,这需要支付律师费,以及花精神和时间。

8.投标者是否能以保留价或俗称的底价,成功标得房屋?

如果在拍卖日当天,没有其他竞争者下标,那么是有可能以保留价标得该房屋,不过,这种情况不多,比较少听说没有竞争者下标,除非那是很糟糕的房产单位,则另当别论。

9.我们为什么要进行土地搜寻程序?

任何人若准备竞标拍卖产业,必须到指定的土地局,进行土地搜寻程序,以查清楚该产业是否已被冻结、或者面对其他限制;如果有关产业已被冻结,那么必须解除冻结令,要解除冻结令,必须查出是谁对该产业加以冻结,惟有解决冻结后,才能完成产业转移手续。

10.假如投标拍卖产业成功了,一般需要多久的时间缴清房贷欠款?

陈建业补充,拍卖产业投标者,必须在90天或120天内,缴付其余的90%屋款,不论是现金购买或是通过银行贷款,都需在这个期限内缴清,否则10%的首期款将被没收。

【结语】

我们阅读了这几期关于拍卖产业的文章,得出什么结论?拍卖产业单位能碰吗?坦白说:能,不过,必须要很谨慎,一些面对交易限制、或被申请冻结的产业单位,为避免交易过程受阻,最好是放弃,万一交易一波三折,不只交易无法落实,可能还被迫泡掉10%的购屋款。

由于拍卖产业文件没有商量的余地,因此,假如购获拍卖公寓,而公寓业主拖欠数目庞大的管理与维修费,得标者将被迫承担该笔费用,除非拍卖银行事先表明,不必承担这些费用,或是拍卖购获的产业,比市价便宜许多,譬如至少便宜10至20%,那么或许可以考虑。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2302414.html

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