2020年第二季（4至6月），恰好是大马实施行管令最关键的3个月，在这一季市场上没有大型的投资产业交易。

今年首季我国经济成长0.7%，是2009年第三季以来成长率最低的一季，所有经济指标皆比之前季低，与2019年第四季的3.6%比较，2020年首季经济萎缩0.2%。经济与产业市场密不可分，经济市场形势暗淡，产业市场受到连累，惟短期内仍谨慎乐观。

各类房产价量齐跌

在本地的各类型产业，其中首季零售产业销量，按年比萎缩18.3%，接近大马零售业集团预测萎缩18.8%的水平。

办公产业出租率保持在78%，吉隆坡中环地区的租金每平方呎月租降至7令吉零2仙，吉隆坡黄金三角办公产业月租每平方呎则保持在7令吉零5仙的水平。以这个价位计算，一个大约1000平方呎的办公单位，每月租金需要7000令吉。

此外，住宅产业如高档共管公寓，售价微降至每平方呎1015令吉、每平方呎月租3令吉72仙；一个1000平方呎的公寓，价格大约101万5000令吉、每月租金则超过3000令吉，对本地人来说依然是相当高的水平。

在行管令期间，许多酒店宣告关闭，其中一些是永久关闭，有些酒店经营者面临亏损，可能选择出售有关产业。

市场走势持续低迷，商业环境形势不稳定，可说是史无前例，政府继续实施行动管制措施，加上目前政治局势未明朗，使到市况更为严峻。

休闲产业
关店潮涌

政府实施行管令后，冲击最大的是休闲产业领域，例如酒店、度假房屋。不少小型酒店因业务突然中断，纷纷宣告关闭，主要是休闲领域和旅游业／商务旅游相互依赖，这些领域皆受到行管令的影响。

其中宣布暂停业务或关闭的酒店包括G Tower酒店、瑞士花园酒店、Park Royal酒店等等。

此外，产业投资信托（REITs）表现也受影响，业主需要给租客一些租金回扣，较高的营运成本，零售业商店和办公楼租户可能缩小规模，这些都是不利影响。

在面临挑战期间，AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）净盈利增加，反映工业产业的抗跌特色，预计越来越多的产业投资信托将投资多元化至工业产业、教育产业及医疗保健领域，避开供应过剩的商业产业。

零售产业
疫情影响竣工期

巴生河流域购物商场领域，提供6090万平方呎的可出租面积，2020年第二季零售产业销量，估计面临9.3%负成长。在市场形势不稳定、就业机会不保障的情况下，消费者谨慎看待开销。

今年4月国内失业率上升至5%，同月增加16万8300名失业人士，比3月的61万零500名进一步增多，预计零售业在第三季才开始回升，成长率只有2.5%。大马零售业集团预测，该领域在2020年面临5.5%的负成长。

2020首半年只有两家新的购物商场加入巴生河流域，分别是位于雪兰莪赛城的Malakat购物商场及哥打白沙罗的丽阳花园商场，可出租面积总共135万平方呎。

丽阳花园商场（Tropicana Garden Mall）是丽阳花园综合发展大蓝图的一部份，该发展计划享有附近捷运站便利的优势，直接衔接双溪毛糯─加影线的Surian停歇站，主导租户包括MBO电影院、大嘴巴（Loudspeaker）及Village Grocer。

其他完工但延迟开张营业的商场，分别有位于吉隆坡Taman Melati的KL East商场及双溪毛糯的KIP Mall Desa Coalfields。

疫情促使政府采取行管令，影响建筑领域、购物商场延迟完工。TRX的The Exchange商场已经宣布延迟至2022年完工，比原本预期2021年完工较迟；Datum Jelatek和Setia City Mall（扩展计划）预期在2020年完工，不过目前仍在兴建中。

本地书籍连锁商店MPH已关闭在MYTOWN购物商场和首邦百利的分店，在目前的经济走势偏低的情况下，预计更多分店将跟进这一步伐。

此外，Speedy Video分销私人有限公司已宣布，永久关闭该公司在全国的商店。去年9月，该公司关闭在谷中城购物广场的旗舰商店，消费者对流串媒体内容消费形势改变，加上高速网络日益普遍，已经导致实体媒体例如VCD、DVD、Blu-Ray碟显得有些过时。

另一方面，据了解，Harvey Norman正加速扩展计划，放眼2023年尾之前在大马设立超过50家商店，比目前在全国拥有23家分店、扩展增加两倍，这是有关领域另一个乐观景象。

办公产业
需填补空置空间

政府推出的国家经济短期复苏配套及其他的振兴经济措施，料将纾缓大马经商业者的压力，进而有望改善市场对办公楼的需求。

2020年第二季，吉隆坡的办公单位空间介于8530万平方呎，没有新办公大厦完工，平均租用率保持在78.1%之间。黄金三角的办公楼租金保持稳定，每平方呎7令吉零5仙；吉隆坡中环一带租金，从每平方呎7令吉12仙下跌至7令吉零2仙。

无论如何，首都办公楼市场近期内挑战不减。行管令实施期间，导致建筑业活动暂停，新办公大厦的完工宣告延后，2020下半年，预计完工的办公楼包括首要办公大厦Permata Sapura，可出租面积约67万平方呎，坐落在吉隆坡城中城附近地区。

2020年第二季，吉隆坡黄金三角和吉隆坡中环的办公大厦，租户流动性不大，主要是在行管令之前已签定租约，基于目前的市况，租户采取观望态度，避免大笔资本开销，对办公楼业主来说，填补空置的空间料面对挑战。

政府不久前宣布，推出国家经济短期复苏配套（PENJANA），提供税务奖掖给外资公司，吸引他们前来大马设立办公室，鼓励投资者开设新的业务，预计将有助于带动市场对办公空间的需求。

当企业重返工作场所，多数将会继续他们的“业务延续计划”，例如远程工作安排、分散在集中点工作。“业务延续计划”

措施可能转换为调整未来办公空间的面积，包括改变工作空间策略，公司可能选择在一个比较中央的地点，设立较小面积办公室，其他办公室则分布在市中心以外地区。

扩展计划搁置

此外，多数伸缩性办公空间经营者，已将扩展计划搁置一旁，专注在维持现有的出租水平，短期内企业的伸缩性质，已导致一些业余工作者、新公司、数码业者、中小企业减少对办公空间的需求。

不过，中期内企业租户的需求可能增加，至于长期则更多企业将善用伸缩空间，让业务持续发展。近期内，租金下跌料将有助保留现有租户及吸引新的租户。

在行管令后，预料“业务延续计划”将是工作空间新常态，工作空间策略转移可能促使办公空间格局需重新设计，对多数机构来说，办公空间仍是必要的，一些公司采取重新调整措施，减少对办公空间的需求，可能导致短期内租金和出租率，皆面对下跌压力。

生活模式改变房市

冠病无疑是2020年的最大黑天鹅，不单造成经济受冲击，也改变人们的生活型态，大家原本以为，本地房产会因为这一波疫情显得冷清，不过事实并非如此，询问房屋买卖的购屋者反而明显增多，一旦进入后疫情时代，房产市场会出现哪些趋势？对一般民众来说，购买房屋需要注意哪些事项？

询问房屋买卖者显增

目前在史上最低的利率时代及相对较宽松的贷款幅度，除非出现更大不可预期的“灾难”，不然房价不大可能明显下调。在房产类型方面，土地、住宅、厂房基本是收益稳定的收益型资产，持有者料将是这波疫情后最大的获益者。

对于自住用户而言，无论是想换屋或首购屋者，这段时间可以多规划看屋、多做置产功课，在二手市场看屋时可以尝试还价，与银行建立良好关系，有助于日后得到比较好的贷款幅度及比较优惠的贷款利率。

至于投资者，房产虽然能因为低利率受惠，但转手的便利性可能不如其他金融商品，因此如果想要投资房产，除了以较低价购得房屋，也要注意其他要点，例如：接下来是否容易物色有潜力的买方，或者能否顺利出租房产，以赚取稳定的租金收入。

办公空间重质不重量

在办公市场，“异地支援”已成为企业在规划未来布局时不可或缺的配套，也挑战长年以来的“总部化”思维。办公空间重质不重量，而“居家上班”也会促使企业不一定需要准备足够的办公座位以应需求，除了安全性考量，也能有效降低企业固定成本。

另外，比较辛苦的是店面市场，在这波防疫的自我隔离条件下，让线上或虚拟平台的重要性大幅提升，不单是过去的网购，连餐饮外送、外带的消费行为，已挑战传统店面的营运模式，更让许多创业者开始思考店面的必要性及寻求其他可行的替代方案。因此，店面持有者在未来的路上，可能越发艰辛，投资者应该意识到这一点。

结语

疫情改变了人们的生活型态，无论是居住、办公或是消费。在住宅市场上，防疫让人与人之间的“距离感”更为明确，产业管理除了负责门户安全，也更深化住户之间的沟通角色，更进一步成为房价加分的条件。此外，在这次抗疫中挑起大梁的“医疗照护”及“空旷户外休憩空间”，受惠于健康考量的条件，在购屋者心中的地位也大幅提升。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2350313.html