你好，我姓江，今年26岁，大学毕业至今已经4至5年。大学毕业开始我就打两份工（正业＋副业），所以会把副业赚到的钱都存进银行储蓄户头，每个月的开销费用等于每个月的正业工资，工作还算平稳，工作领域未受疫情影响。

正业工资供开销
副业收入为储蓄

我的正业工资净收入大约2500至2600令吉，不过每个月都花完（包括高等教育学费分期付款、车贷、保险、电话费、电费、伙食、车油等等）。我有一份很吃力的车贷（大约1000令吉），当初购买是因为副业有用到，7年贷款（还有约5年贷款期）。当年为了得到银行车贷，我重组了高等教育学费分期付款。目前我与家人同住，有辅助家庭开销，但没有房租负担。

疫情重击副业

多年来一直有买屋的梦想，只是不晓得如何进场，也无法在正业方面掏出资金，毕竟每个月都花完。我的副业也不能稳赚，毕竟是小生意，每年净赚1万至3万令吉之间，疫情影响很大，现阶段营业额至少减80%。

目前银行储蓄有10万令吉左右，除了基本的日常生活花费（如以上），我并没有其他花费，有出国旅行的念头，不过以自己的财务情况必须打消念头。

请问：“以我的收入和财务状况，是否可以实现买屋计划？如果行得通，应该如何进行？此外，我应该如何理财，才可以规划未来？”

答：江先生有良好的储蓄习惯，这是可喜的事，在过去的4至5年，业余业务盈利或收入累积达到10万令吉，同时财富净值大约有4万令吉。换句话说，这4万令吉就是江先生的财富。

债务勿超过月入三分一

在债务管理方面，以江先生的例子，需要监督每月的债务付款，就是不宜超过月收入的三分之一，我可以看出你每月的债务付款占月收入大约三分之一，这还不包括学业贷款。由于来信没有提及每月的学业贷款数额，不妨重新检查有关数据，每月偿还额不宜超过200令吉，假如有学业贷款，建议江先生实践债务管理，尽早偿还汽车贷款。

江先生的目标是每年有机会出国旅游，规划购买梦想房屋，在疫情发生前似乎有望达成，可是发生疫情后需要取消一些目标，例如每年的出国旅游计划，一连串的行管令已造成不少的计划难以落实。

生意受影响 可申请辅助金
考虑卖车或动用存款还贷

江先生信中提及业余业务收入大约受影响80%，庆幸的是，你实践良好的储蓄习惯，拥有10万令吉的储蓄，万一发生不好的事情，例如意外、失去工作，至少可以维持38个月的开销。建议江先生申请一次性的3000令吉政府辅助金，那是政府在行管期间协助中小企业的特别辅助金。

建议江先生认真看待重组汽车贷款的计划，考虑政府提出的延迟偿还车贷分期，不过那是暂时方案，只是暂缓偿还车贷分期3至6个月。其实，可以考虑脱售这辆车，信中提及购买原因是业余业务需要，而且透露每月偿还车贷分期的压力。

假如卖掉这辆车，每月可以省下1000令吉，同时也可以节省其他开销，例如维修费、汽油费等等，这一切有助江先生可以更好管理现金流量。那么每月省下的1000令吉，可以用来规划购买房屋，以实现购屋梦想。

其他选择包括动用6万令吉银行存款，偿还汽车贷款分期。换句话说，你的银行户头还有4万令吉，可以作为应急资金，至少可以够15个月使用。一般来说，应急资金最好至少相等于6个月的开销，虽然汽车也是资产，可是每年会贬值。

买屋考量多须知其他费用

在预备好应急资金（现金流规划）及削减债务后，江先生可以考虑购买梦想中的房屋，不过需要认真思考购买房产的规划，因为必须考量不少因素：一、地点，容易前往高速公路、银行、学校等；二、房产类型，例如单层或双层排屋；三、预算与可负担能力，以你的收入为准；四、需要掌握购买房屋所需的费用，包括印花税、律师费、估价费、首期付款等等。

在这方面，我发现许多人（不论受教育与否），关于购买房屋一事，不晓得除了首期付款，还包括需要准备其他的费用，有时会出现付了10%的首期钱后，不够钱偿还其他的开销。其他需要考量的因素包括：

一、信贷得分。银行会通过CTOS检查个人在过去3或5年的信贷报告，他们的目的很明确，可以从你是否准时偿还汽车贷款分期、信用卡债及学业贷款来判断，许多人无法证明他们良好的信贷记录，主要是没有即时还贷或是过期才还，有时可能忽略了会被银行列入贷款申请者的黑名单。

二、确保所赚取的收入，必须向内陆税收局呈报。证明你赚的是合法的收入来源，许多人没有向内陆税收局呈报兼职收入，其实不能说兼职收入属于他们，可以用作申请房屋贷款的结合收入。

三、不要有太多债务。假设目前你月入的三分之一是用来偿还贷款分期，银行不大可能批准你的贷款申请。

四、每年的房屋维修费。与购买汽车一样，你需要照顾房屋，每年需要花一些钱修理房屋设备、油漆、购买房屋的火险、偿还地税、门牌税等等。

疫情收入减  买屋需推迟

在疫情后，江先生每月的盈余只有200令吉，只能将购买房屋的规划延后，再等两年现金流量比较松动才考虑。

根据大马破产局2017年调查报告（从2013年8月至2017年）的数据，大马人破产的3大原因分别是：一、因汽车贷款占26.63%；二、个人贷款占25.48%；三、房屋贷款占16.87%。在破产者当中，25至44岁占最大比例。

假如现阶段开始规划购买房屋，你需要有强大的现金流量，建议寻求执照理财规划师的意见，假如面临债务方面的问题，可以直接联络AKPK以寻求债务管理的意见，这项服务的提供是免费的，他们不会委任第三方代劳。

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