对大马产业市场来说，在已结束的2020年，的确是艰难的一年。不管怎样，产业顾问公司普遍认为，估计2021上半年走势稍微偏软后，2021下半年将步入回升轨道。

尽管疫情严峻，加上行管令2.0，促使产业领域相关业者对2021年产业市场展望保持谨慎乐观。但是他们普遍认为，产业仍是投资组合重要的部份，同时呼吁投资者／产业买家专注在理想地点的房产。

对产业市场来说，最坏的情况是否已过去，暂时未有明确答案，关于房产市场的发展，大马房地产发展商会会长拿督孙兴存最近在产业论坛上指出，发展商尽所能提供最佳折价与回扣，其他与会产业顾问认为是理想、优质房产。在这之前，不可能轻易获较大幅度折价与回扣，因此当下是投资者专注首要地区、基本设施完善地点房产的时候，特别是靠近交通基本设施，有望取得资本增值、较佳租金回酬的房产。

在简述产业领域的现况时，Savills产业顾问公司预计，在接下来3年，大吉隆坡（Greater KL）的各类型产业——住宅、办公楼和零售单位，预计供应将相应增加，其中高楼房产在2023年之前将增加39.4%（10万零400个单位）、办公空间扬升9%（1150万平方尺）、零售单位上涨14%（947万平方尺）。

鉴于零售产业和办公空间（年增大约1至200万平方尺）的吸纳率缓慢，加上市场基本面谨慎，因此办公楼和零售产业的租金正面临压力，由于新租约提供较低租金优惠，2020年首要办公楼的租金下跌5至10%，至于房产市场发展步伐保持平稳，市场对房产的购买力相对较强。

不可否认的一点，工业产业是一个亮点领域。近年来，电子商务蓬勃发展，推动工业产业领域成长，位于加影／万宜／万挠的工业产业平均租金成长率强稳，比沙亚南／巴生的成长率较高，主要是前者靠近吉隆坡国际机场、租金较低、周边人口需求殷切。

与此同时，市场对工业产业强大的需求，也推高首邦市、沙亚南、巴生、万津、万挠／瓜拉雪兰莪一带工业地的价格。

另外，市场对住宅区周边小型货仓的需求也相当增加，以更有效处理最后一里路送货设备的需求。

产业发展商除了提供可观折价与回扣，在推出新的房产计划侧重在体验生活的时尚格局，通过提供较大建筑面积单位，同时稍微调低每平方尺售价，让产业买家以同样的财务预算购买较大面积的房产，以显得更加物有所值。

这段期间，产业发展商推售房屋的脚步并未停下来，而是通过线上设备，让有潜能的产业买家浏览待售房屋，掌握一些关于新屋的资料，假如购买兴致增加，想在正式订购之前看一看实体示范屋，可以通过预约的方式安排。

因此，发展商在已结束的财政年取得不错销售业绩，2020年结束时普遍达到预期销售目标，即使达不到也与预定目标相距不远。

虽然市场上有些人认为，在疫情期间怎么可能有办法销售房屋？但实际情况反映，确实有不少人想要了解新推出的待售房产，显示有计划购置房产、打算投资房产其实大有人在，他们就在我们的工作或生活当中，有些人可能准备购买第三间房屋，前往银行了解贷款情况，只是他们暂时没有和亲友分享这些讯息。

2019、2020下半年至2021上半年，在一手市场，参与“拥屋计划”（HOC）的发展商提供购屋者至少10%的折扣，包括豁免律师费及印花税，或附送一些室内设备的优惠，最主要是符合发展商制定的条件，就是在订购房屋的几个星期或多少个工作日内，与发展商签署买卖合约即可享有这些优惠，进而引起一些产业买家的购买兴致。

在这些优惠配套中，发展商各有自己的销售配套、或创意销售计划，以便在市场上脱颖而出，让公司的现金流量不受影响，产业发展业务可以在营运的道路上保持平稳、继续向前。

在复原行管令（RMCO）期间，建筑商恢复工地的建筑工程，发展商则陆续推出已规划好的产业计划，例如一个房产计划原本有3期，之前已推出第一和第二期，如今开始推出第三期工程。

假如是分层产业，好比服务公寓或共管公寓，准备兴建3座，疫情前已推出第一或第二座，接下来将推出第三座，有些计划也称为A、B及C座。

当发展商开始进行产业销售活动时，主要是通过市场部的销售人员或有合作的产业代理公司，大家尽最大努力促销房产单位，期待为公司带来较佳的销售业绩。

在这些促销活动中，发展商普遍提供10%折价、免律师费及产业印花税，或附送室内设备等优惠，寄望在目前较淡静的产业市场能掀起一股购屋热潮，以便对公司的销售业绩有所帮助。

从以前到现在，不论行情理想或欠佳，都有人在市场上物色待售房产。最近产业市况比较偏软，可以说倾向买家的市场，当然对买家比较有利。

因此，一些有潜能的购屋者或有条件的投资者正在探讨、或已经开始搜寻待售房产。在这些购屋者／投资者当中，有不少人的目光转向面积较大的单位，毕竟这样的机会并不多。

这些搜寻者之中，有些是提升房屋拥有者，也有些是已婚首购族，为何需要较大面积的房产？因为与父母同住，建筑面积较大的单位，可以提供一家人较大的活动空间，他们可能是从公寓转向双层排屋，或是从双层排屋转向半独立洋房，在巴生河流域类似情况相当普遍，当中也有些是从地点较差的转向地点较佳的房产。

实力产业经纪公司总裁陈建业表示，一个较大面积的房产单位，例如至少在1200至1500平方尺，居住空间比较宽敞，感觉自然比较舒适。许多时候，小面积的房产单位，如果家庭成员多，例如5至7个人，在一个窄小的空间可能比较容易摩擦或起冲突，这样的看法并不夸张。

举个例子，客厅摆放了一套中型沙发、电视橱，可能只剩下足够一个人行走的通路，或者是房间摆放了睡床、要摆放桌椅就会出现妨碍活动的问题，这将会让人感到很烦恼。

此外，小面积单位的房产单位，厨房空间也非常窄小，可能只够一个人在里边使用，非常不方便。结果是：花了数十万令吉购买了一个房产单位，空间却不够使用，倒不如多加数万令吉购买一个面积较大的单位，在使用室内空间感觉方便多了。

最近这些年，由于土地价格昂贵，发展商善用土地、充份使用容积量，基本是单位数目多，假如是低密度房产，售价则比较昂贵。如果是在2020年订购，可能要等到2023年才看到新屋建成，假如是不急于搬进新屋，购买一手房产是不错的选择；假如相反情况，那么不妨从二手市场物色房产，说不定可以买到不错的单位。

行管期间，发展商提供购屋者订购房屋的条件，也比过去宽松，例如只需缴付1000或2000令吉就可以预订一个单位，不像过去产业市场好景时可能需要5000令吉或是产业售价的1至2%。坦白说，今天购买房屋比过去面对的条件宽了许多。

在产业转手市场，目前也有许多待售房屋，有意购买或投资的买家可以清楚看到房屋的状况，敲定交易、签署买卖合约后，继续办理所需的手续。

从购买到完成交易，最宽松的计算（纳入出现问题耗去一些时间），估计6个月内可以拿到房屋锁匙，前提是房屋坐落在永久地契的土地上。如果购买到不必装修的房屋，还可以省下装修费、跟进装修工作进展的时间与精神，只要转售价合理或比市价稍低，这样的房产单位是可以考虑的。

为何说前提是房产单位坐落在永久地契的土地上？因为如果是在非永久地契的地段，交易的完成需要比较长的时间。在交易之前，卖主需通过代表律师向有关当局提出申请，寻求交易可以获得批准，一般需要几个月的时间，在获得获准后，3＋1个月的交易完成时间才开始计算。

假如交易是在签署买卖合约日计算起的3个月内完成，买方不需缴付卖方利息，第四个月属宽限期，需要缴付利息，以买卖合约写明的利率计算。

产业顾问公司补充，目前银行贷款利率处于偏低水平，发展商积极促销房产单位。这段期间，房产卖方、产业经纪公司之间竞争相当明显，加上政府推行拥屋计划及在该项计划下的激励措施，为潜在购屋者提供不错的选择，而且买方拥有较大的议价空间，这期间毕竟是买家的市场。

话说回来，在这段日子由于面临不确定因素的影响，一些受薪者、自雇者的收入出现不稳定情况，准备购买房屋的市民可能也会有疑虑或保持谨慎态度，主要是房产市场选择较多，基本上人们不需担心没有选购的机会。

不过，无可否认的是，好地点的房产单位选择还是不多，即使是有业主准备脱售，在相当短的时间内理想房产单位就会被买掉，特别是假如业主（卖方）的求售价比市价稍低，交易很快就可以敲定，这是不容质疑的事实。

与全球多个国家一样，大马经济受到疫情影响。这次疫情促使各相关政府采取措施，以阻断疫情扩散，许多领域的经济几乎停摆。

大马2020年第二季国内生产总值（GDP）出现双位数跌幅，萎缩17.1%，在经济重新启动后，第三季经济萎缩幅度缩小至2.7%，明显大有改善，估计大家都感到欣慰。

在这段期间，大马房产交易显示减少，在一手和二手市场情况相近，不过政府推出振兴产业市场措施后，情况开始好转，并有回温的迹象。

产业顾问公司较早前指出，2021年大马经济将逐渐改善，房市可从复苏中获益，尽管在新常态下复苏步伐缓慢，但形势仍将会好转。

除了经济形势好转，公共卫生体系也将同步改善，人们的购屋意愿逐渐上升，支撑房产交易活动稳健增长。

尽管如此，由于人们还在逐渐适应新常态，因此复苏的趋势相信是循序渐进的。

结语

产业顾问认为，财力条件好、未来收入保持稳健、有条件获取银行批准贷款、有能力应付每月的房贷分期，这个期间敲定购屋计划应该是明智之举。因为待售的房产单位，特别是质量较理想的会比之前较多一些，在之前基本上是可遇不可求。

文／郑碧娥

https://www.sinchew.com.my/content/content_2421486.html