从理论上来说，房屋价格下跌，确实让人们更有能力拥有房子，尤其是对首次购屋者而言。

从2010年开始，本地屋价稳健上升（2020年冠病疫情冲击屋价下跌是例外情况），造成大马多个州属的子民的房屋负担能力下跌，过去几年，大马产业市场由此催生“先租后买”（Rent to Own，简称RTO）。

“先租后买”双赢

假如屋价迅速上升，并且有经济快速增长作为后盾，人民的房屋负担能力也相应加强，如果是相反情况，就是在没有快速增长经济的支撑下，屋价却迅速上升，将会导致负担能力下跌。

与此同时，大马房屋市场也面临其他挑战，例如供应与需求不均衡（房产类型、价格以及地点），还有其他客观因素影响，进一步削弱购买能力，因此，在冠病疫情期间，屋价进入调整期，有助降低购屋者的入市门槛。说到“先租后买”（RTO），主要是为50万令吉以下的首购者推出。

在这个计划下，申请者可以租下一个房屋5年，以及在一年后，租户可用出租签署协议所定的价格，购买这间房子，另外，政府在这项计划下，将豁免发展商和金融机构、以及金融机构和买家之间，转移产业拥有权需要支付的印花税（Stamp Duty）。

参与的发展商认为，政府跟发展商买下建好的房屋，然后以“先租后买”方式卖出，这样发展商的现金流比较不受影响，民众可以按自己的能力买房子。

不论是“现租后买”（现在租、日后买），或是“先租后买”，对各方来说都是双赢方案。

解决头期款问题

政府宣布，为了解决一些人无法负担10%头期款，以及难获得银行贷款的问题，政府与金融机构合作，为100亿令吉的“先租后买”融资计划提供30%或30亿令吉担保。产业分析员认为，购屋者租下“先租后买”单位，是以租金替代首付款，可以解决头期款问题。

大马人在房屋的负担能力，以及争取贷款方面，仍不时面对挑战，包括难以负担贷款压力，市场存在供需不均衡，至今仍未显著改善。

这些问题的背后与压力是复杂的，而且已存在多年，市场人士认为，大马房地产市场需要进行根本性的重振，最近几年财政预算案针对这些问题，做出一些改善的建议。除了“先租后买”，另一项是由国民储蓄银行支持的“青年购屋计划”（YHS）。

上述措施旨在协助年轻人和首次购屋者，克服拥屋的问题，政府在2019年开始推出“拥屋计划”（HOC），目前继续朝这个目标迈进，参与的发展商将给予购屋者至少10%屋价折扣，以及免律师费和产业印花税优惠。

首都曾见证房产牛市

一些产业经纪与顾问指出，本地房产价格在5至7年的时间，取得至少一倍的增值，这一点也不出奇，特别是在巴生河流域，假如是在2008-2009年全球金融危机之后，就是在2009-2010年期间购买，当时，价格还在合理水平，持有5、6年后脱售，交易价几乎增长一倍或更高，是相当不错的投资回酬。

为何是5、6年后脱售？主要是算出有赚利，也不会被征收产业盈利税（RPGT）。如果握持多几年，赚利或赚幅可能更可观。

大约十多年前，当时还未有“先租后买”，雪隆一些卫星市，包括附近有大学、学院的城镇，一间单层排屋售价大约30万令吉，可是，不到10年时间，已经超过60万令吉，不过，2020年的价格可能从原本的68万，微跌至65万，但还是比当初购买的价格，翻了一倍多，在那10年期间，共管公寓的价格也是翻倍增长，涨幅至少一倍，一些理想地点的公寓，涨幅不止一倍，而且直到今天，价格依然保持坚稳。

已经到顶  不会再涨了？

资深产业经纪认为，如果能在2021年12月31日之前售出，可以豁免缴交产业盈利税，这是政府在2020年6月宣布推出短期经济振兴计划（PENJANA）时的建议。

在2010年之后的5、6年，大马房地产可以说是景气颇佳，许多规模不一的发展商从市场冒出来，准备在这个获利不错的领域占有一席之地，坦白说，那个时期房产选择也不多，如果看中一个单位，最好还是把握时间下订。

投资房地产，需将租金回报率算在内，一般如果有7、8%已经很不错，最主要是投资的本金较低，如果以较高价格购买，租金回报率未必理想，在本金较高的情况下，计算出来的回报率就比较差。

虽然说大马房价已经上涨，而且一些地区的价格可能超出普通市民的购买力，这是否意味，大马的房价已到顶点？当然不是，屋价仍会继续上升，也许是不久的将来，或是稍微久一点的时间。

屋价上升导致一些市民负担不起，主要原因包括：百物腾涨，在通货膨胀的情况下，一般市民比较没有财力买房地产，因此将目光转向“先租后买”计划。

外国人为甚么来马买房

产业顾问和投资专家认为，与东盟区域国家比较，大马房价竞争力还相当大，更不用说与亚洲其他国家比较，由于这个因素，大马的房地产仍是本区域国家投资者的目标选项，一些国家或市场的屋价比大马要贵一两倍。

政府在2014年建议将外国投资者在本地购买的房价门槛，调高至100万令吉，但是对他们来说，依然可以负担，毕竟有财力者还是大有人在。

对国内外的房产投资者而言，大马天然资源丰厚、没有四季之分，这对年长投资者有一定吸引力，生活费廉宜，而且英语通行，教育程度介于中上水平，如果投资者的子女要来留学，也是可行，至少不会面临语言学习环境的阻力。

另一方面，一些在本地留学的海外学生，他们的家长选择投资这里的房地产，除了孩子不必租房屋，也可以同时出租房间，以房租补助学费或生活费，这是一项值得探讨的领域，学生的家长不在身边，他们需要一些专业的管理公司协助管理，如果这些投资者有一定的规模，也可以开拓另一个领域：就是产业管理业务。

严格来说，这种概念也适合在大马的高等学府学生，基本来说，大马房地产的租金回酬率仍相当可观，保守估计有5到6%，所以提出这个“租房不如买房”的概念，鼓励大家朝买房的方向规划，假如无法做到，可以探讨“先租后买”的可行性。

一场疫情  形成买家市场

2021年已走了近大半路程，迈入下半年，房产市场依然受到冠病疫情牵制，一些企业仍安排员工居家工作、采取远程视讯会议、学术界网上教课，这一切的情况与进展，已经影响人们对投资产业的期望，人们开始意识到，投资房产不会比投资办公单位逊色，至少房产单位可以居住，同时也可以善用屋内空间，开始新常态下的居家工作模式。

政府在2020年6月宣布重新推出“拥屋计划”，为期12个月，从2020年6月1日至2021年5月31日，旨在振兴产业市场交易，期待房地产交易活动可以保持活力；坦白说，这段期间对房产买方比较有利，特别是买来自住，市场上除了优质房产选择多，议价空间相对也比较大，这是过去多年来，比较少有的机会。

政府为保持房地产市场的温度与活力，期间产业市场的好景，可以对经济成长带来正面效应，政府顺应多方人士的建议，将上述运动延长至2021年12月31日。

虽然目前选择多、议价空间大，但是对于有计划购房者，还是要多看多比较，适当时候可以还价，假如可以获得银行贷款，那么可以考虑订购，特别是目前银行贷款利率很有吸引力，对于准备贷款者非常有利。

无可否认，对于财力充裕的投资者，这个时候可以进场搜寻优质产业，就是容易出租、有潜能增值的产业，以便日后有稳定的租金收益，或是享有产业资本收益的优势。

人生大事之一  要多问多看多了解

购买房屋是人生大事之一，尤其它需要一笔不小的资金，一个不小心可能损失惨重，因此，产业顾问建议，交易过程有不少繁琐的地方，需要格外注意，除了建议首购族在交易前“多问、多看、多了解”，也要注意买卖合约的重点。

与此同时，也要注意产业的建筑图，特别是首次购屋者，最好可以了解产业计划的概况，避免买了房子反而招来烦恼。

目前利率偏低，提高人们对买房的兴趣。可以通过产业经纪进行看屋、选屋安排，然后才敲定交易。

买屋的人数每年都在增加，对于首次购屋者，如何不踩地雷？应该注意些甚么？其实需要掌握一些基本的常识。

假如是买转手屋，一整片白墙，不仔细看，可能还没能发现，边边角角已经脱落，就是俗称的壁癌，专业的产业经纪通常会建议或提醒，首次购屋者看房屋的第一步，先从肉眼能够辨别的地方观察，假如是有壁癌的房屋，大多是排水、管线有问题。

新手买旧屋地雷多

房屋的问题可大可小，包括涉及的维修费用，需要聘请专业人士估价，购买之前，要把维修细节、费用预算考量在内，另外，浴室也是重要元素。

当来到浴室时，不只是看它是否干净，也要看浴室的天花板，可以要求房产经纪掀开来看，有没有堵塞、或是管线顺畅与否，甚至要动手开水龙头，看水流顺畅度，依然是保持“多问、多看、多了解”的秘诀，避免踩到地雷。

除了上述秘诀，看房屋的时机点也很重要，多看几次才下订会比较妥善，如果可以办到，建议安排晴天看、雨天看、白天看，甚至夜晚看，这样才有可能看得比较清晰，也有专家建议，工作天看、周末看屋，都会有不同的收获，有些时候，安排在周末看屋，来回该住宅区，觉得交通还相当顺畅，没想到工作天，完全是不一样的情景。

不少购屋新手，可能会忽略这些要点，结果购买了最后让自己后悔、或是蒙受亏损的房屋。

【结语】

谈到大马房地产前景，产业顾问认为接下来10年可能是黄金期，放眼2030年晋身先进国，可以预期的是，不论是为了保值或抵挡通货膨胀，又或者是买房养老，其实都是不错的规划，还未购屋者也许可以规划买房，包括探讨“先租后买”的可行性。

在钱变“小”的情况下，房地产价格酝酿上升，越迟买，成本将加重，投资回报率可能减少，如果达不到5%回报率，就比较不理想。基于本地屋价仍比区域国家低，不少投资者将目标转向大马，假如他们进驻本地产业市场，估计大马房市将有一番作为。

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