港口基本设施是物流产业成长的要素，对工业、电子商务及革新供应链，影响效应深远，突显区域市场潜在工业产业，特别是物流产业的投资良机。

莱坊国际产业顾问公司指出，疫情让亚太区域产业领域留下深远的影响，对原本已受打击的零售产业，造成更大冲击，在电子商务欣欣向荣的基础上，带给工业产业更平稳的风帆，许多商家对消费者公司被迫迅速适应新常态，在行动管制令实施和实行封城措施后，许多市场选择转向线上零售业，接下来线上交易将进一步普及，估计线上交易成长率较高，进而扩大区域市场的占有率。

该公司大马资金市场执行董事沈颂能说：“疫情加速亚太主要市场采纳线上零售模式，2020年线上渗透率平均为14%，在这一年大马的线上零售业成长率介于17%，是本区域排名第三高，对一个线上渗透率只有5%的国家而言，仍有很多的成长空间。”

“我们发现，一些著名的跨国公司选择大马为区域分销中心点，好比宜家东盟区域分销中心、Zalora电子销售中心、Lazada电子商务区域分销中心、雀巢分销中心、宝马区域零件分销中心、福士伟根区域售后与零件分销中心、Bosch区域分销中心及Broadcom全球分销中心。”

“完善的基本设施包括道路与铁路网络，港口设备，水、电、互联网等公用设施的衔接，这些对推动电子商务的活动是重要元素，政府落实一些措施加强巴生港口的竞争力，作为国内最大港口、供应链平台的巴生是许多发展商、制造商和投资者的目标。”

东盟地区在交通基本设施的投资，马来西亚排在首位，推动力之一为东海岸铁路计划，就是衔接巴生港口至半岛东北部的哥打峇鲁，在全球的50大物流业者，大马吸引超过当中的78%加入，前来大马开发市场。

在雪兰莪州，巴生少数一些物流供应商，例如AS转运货仓私人有限公司、Bersatu综合物流私人有限公司、Eminent联营集团私人有限公司、GD Fit国际（马）私人有限公司及Reefer物流私人有限公司，正掌握扩充业务的机会。

与巴生河流域的情况一样，柔佛也从电子商务的迅速成长中受惠，国与国之间的进口与出口活动已经更为明显。柔佛港口较早前宣布，2020年处理超过100万TEU的货柜，港务局对未来保持乐观展望。

莱坊柔佛董事蔡慧莹表示：“柔佛被视为汽车制造商的区域分销中心，其中宝马已在士乃国际机场附近，一块58英亩自由工业区土地，设立他们的区域分销中心，福士伟根则在丹绒柏乐巴斯港口附近，设立53万8196平方呎的设备。”

柔佛产业价比狮城经济实惠
槟城拥有强大工业生态系统

一直以来，柔佛被视为新加坡的竞争对手，比较经济实惠的产业价格及货币兑换率较占优势是主要因素，可是透明度欠完善、条件要求不明确，往往是投资者潜在的隐忧，在改善运作、合理化程序方面，必须做出更大努力，不管怎样，柔佛将搭上这一趋势的列车，掌握海港、机场设备及自由贸易区的优势。

2020年，槟城工业产业市场交易活跃，有条件吸引国内外企业的投资，美国公司Dexcom、Ultra Clean在槟城投资，印证槟城拥有强大的工业生态系统。

莱坊槟城执行董事苏继良表示：“我们对威省北海集装箱码头在2021年起被列为自由贸易区感到欣喜，这项措施将提升槟城，从电子与电气业制造基地转为北海集装箱码头，扮演应付本地与全球业者，对货仓与物流产业需求的角色。”

去年4宗交易  工业商产仍受欢迎

全球房地产顾问与服务公司第一太平戴维斯（Savills）指出，在冠病肆虐期间依然备受欢迎的工业和物流产业，将延续过去两年来的稳健趋势，继续主导大马的产业市场。

第一太平戴维斯在最新《亚太区域市场投资季度报告》中说，在市场形势不稳定之际，投资者对未来保持谨慎，欣慰的是，2021年已开始看到一些成长迹象。

“预料复苏将以工业和物流领域为主，在过去的24个月内，即使是疫情期间，这类产业依然备受欢迎。”

该公司认为，冠病疫苗在2021年首季运抵大马，开始分进阶进行接种，预料产业领域将累积更大的前进推动力。

第一太平戴维斯数据显示，2020年第四季，本地市场敲定了几宗大型产业交易，当中丽阳机构（TROP,5401,主板产业组）两家子公司，以4亿零250万令吉收购彭亨州文冬308英亩商业地段，是该期间金额较高的地段交易。

该机构两家子公司Elkwood产业私人有限公司及Snowflakes产业私人有限公司收购上述地段，主要是位于丽阳现有发展计划附近，准备用来推行产业计划，也可以掌握靠近云顶高原度假胜地的发展机会。

在2020年第四季，工业产业领域最大型的交易，主要是Perdana Park City以2亿5000万令吉收购雪兰莪瓜拉冷岳的397.3英亩工业土地（6块），以扩大该公司的地库资产。该公司首席执行员表示，PerdanaPark City准备扩展获奖城Desa Park City以外地区的发展计划。

另外一名卖家是新丰尼生活（SYMLIFE,1538,主板产业组），该公司准备将脱售产业所得进行其他规划，当中的3000万令吉，用来完成沙亚南和满家乐的产业发展计划。目前，该地段是出租给采石经营者，为新丰尼生活带来的营收，占营业总额的0.55%。

与此同时，Pentagon置地私人有限公司与腾宇集团（AME,5293,主板建筑组）属下Greenhill SILC私人有限公司签署合约，以便向UEM集团和NHSB收购91.6英亩及78.1英亩工业地，各以2亿3350万令吉和2亿零80万令吉成交。这项收购将让腾宇集团提高在柔佛依斯干达大马经济走廊的发展计划。

另外，在吉隆坡市区的商业产业交易，主要是新加坡JD Hospitality私人有限公司，以1亿4000万令吉（或每平方呎875令吉）向国民投资公司收购MIDF大厦，从开始至交易完成，前后用了超过18个月。据传，新的业主准备保留该大厦为办公楼，长期计划是未来转型其用途为酒店。

需求疲弱  零售产业不乐观

本地购物商场／零售业若蓬勃发展，对物流产业的需求将相应提高，从国内或国外市场运送到我国的商品，需要物流产业，例如货仓的存放，然后才输送到各相关商场或单位。2020年的疫情确实对零售业带来冲击，不过业者深信，这些不利的冲击不可能长期在市场徘徊，估计在形势明朗后将转化为前进的推动力。

由于疫情的缘故，在2020年第三季，吉隆坡市区的零售产业销售缩减9.7%，而巴生河流域购物商场的出租率，平均介于84.3%之间，属于中上水平，在疫情期间能有这样的水平算是不错的表现。

NAWAWI TIE产业研究公司的报告指出，在2020年第三季，消费者基本面指数微升，该指数从第二季的90.1点，上升至第三季的91.5点，可是仍低于100点门槛，疫情冲击零售产业领域，消费者对开销保持谨慎，大马零售产业集团披露，在第三季零售产业销售萎缩9.7%。

除了其他专有零售商店，所有零售商店在这一季，销售量下跌。购物中心经营商宣称，由于空置率上升、加上提供补助租金，商场营业额下跌，凯德商托（CMMT,5180,主板产业投资信托组）在第三季营业额，按年比下跌16.3%。

至于柏威年产托（PAVREIT，5212，产业投资信托组），第三季营业额下跌19.5%；KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）营业额下跌15%，主要是KLCC阳光广场提供一些租户租金补贴，降低内部数字广告收入。

全球市场对百货商店的需求疲弱，导致一些购物商场关闭，影响大小型品牌的业者，在英国，Debenhams不久前宣布，结束该集团在英国的业务；在美国，零售业财团Macy's Nordstrom、Sears&Target，关闭集团的零售业中心，J.C.Penny与Neiman Marcus已申请破产保护令。

与此同时，新加坡百货集团罗敏申，由于市场需求疲弱，关闭在大马的两家百货商店，并已开始清盘程序，该两家百货商店分别位于园中城（Gardens Mall）、The Shoppes at Four SeasonsPlace（The Shoppes），罗敏申百货商场租用The Shoppes大约80%的空间，一旦该商店撤出，The Shoppes的租用率短期内将显著下跌。

仍有新商场开张

尽管疫情仍未消退，有几家新的购物中心在2020年第四季加入市场，其中KL East Mall在延迟几个月后于2020年11月25日开张启用，该商场的主导租户包括Jaya Grocer、Harvey Norman、BookXcess、H&M、Toys"R"及Decathlon。

其他主导租户则有MBO电影院及Jungle Gym，尚未开张营业，出租率大约75%，有40%的商店是属于饮食业，然后是服装与配件业。在市中心以外地区，其他开始营运的购物中心包括哥打哥文宁的Quayside商场、Desa Coalfield的KIP商场。

疫情时有改善，可是尚未看到终结迹象，影响人们的消费与开销情绪，顾虑到未来的不确定性，零售商在扩充计划采取比较谨慎的态度，零售产业的复苏仍未明朗，而且旅游限制造成人们延迟做决定。

大马零售业集团估计，2020年第四季零售业销量按季比下跌18.1%，按年料萎缩15.8%；集团预测，2021年零售业销售估计可取得4.9%成长率，冠病疫苗面世带给大家希望，消费者基本面预计保持乐观。

结语

莱坊大马副董事经理黄祥耀说，大马的工业产业市场最近几年显示稳健成长态势，主要是电子商务的渗透率提高，推动市场对货仓空间需求增加，以迎合最后一里路输送的需求，并转向全通路的零售，过去一年的动力将延续至2021、2022年，需求继续保持活力。

尽管经济形势挑战严峻，放眼未来首要地点工业资产的价值，预料在中短期内将逐渐升值，特别是较多转手工业产业的城市，主要是有关城市成长迅速。

在邻近地区的沙亚南，土地与产业价格比转手工业产业城较高，加上目前的低利率市场，首要地点的工业产业资产拥有强大租户，而且出入交通便利，预料将更有条件抵挡未来逆风的冲击。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2478116.html